Có thể thấy, hoạt động mua bán đất đai hiện nay ngày càng trở nên phổ biến. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất đóng vai trò quan trọng trong việc chuyển giao và xác lập quyền và nghĩa vụ của các bên khi tham gia quan hệ mua bán đất đai. Vậy pháp luật quy định như thế nào về chuyển nhượng đất đai? Dưới đây, Luật Hoàng Anh sẽ trình bày những quy định của pháp luật hiện hành liên quan đến việc chuyển nhượng đất đai.

Cơ sở pháp lý

- Luật đất đai 45/2013/QH13 ngày 29/11/2013 (sau đây gọi tắt là Luật đất đai 2013)

- Bộ luật dân sự 2015

- Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai.

- Nghị định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất Đai

Chuyển nhượng đất đai là gì?

Chuyển nhượng đất đai hay chuyển nhượng quyền sử dụng đất là thủ tục chuyển giao quyền sử dụng đất từ bên bán sang bên mua theo quy định của pháp luật. Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất được diễn ra như những hoạt động mua bán bất động sản thông thường hoặc người sử đất có quyền thực hiện chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho…quyền sử dụng đất.

Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

- Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

- Đất không có tranh chấp;

- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

- Trong thời hạn sử dụng đất.

- Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

Trường hợp không được nhận chuyển nhượng đất đai

Căn cứ tại Điều 191 Luật đất đai 2013 quy định những trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất bao gồm:

- Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.

- Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

- Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.

- Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.

Hình thức hợp đồng chuyển nhượng đất đai

Theo quy định tại Khoản 1 Điều 502 Bộ luật dân sự 2015:

“1. Hợp đồng về quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản theo hình thức phù hợp với quy định của Bộ luật này, pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan.”

Như vậy, hợp đồng chuyển nhượng đất đai phải được lập thành văn bản nhằm đảm bảo việc giải quyết tranh chấp đất đai phát sinh từ việc giao kết hợp đồng chuyển nhượng; tránh trường hợp hợp đồng chuyển nhượng đất đai bị vô hiệu, có căn cứ bảo vệ quyền lợi của mình khi tham gia giao kết hợp đồng mua bán đất đai.

Nội dung hợp đồng chuyển nhượng đất đai

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đảm bảo những nội dung chủ yếu sau:

+   Tên, địa chỉ của các bên như: Họ tên, CMND, nơi cấp, ngày cấp; hộ khẩu thường trú; địa chỉ hiện tại, số điện thoại liên lạc của bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng.

+   Quyền và nghĩa vụ của các bên

+   Loại đất, hạng đất, diện tích, vị trí, số hiệu, ranh giới và tình trạng đất

+   Thời hạn sử dụng đất

+   Giá chuyển nhượng.

+   Phương thức, thời hạn thanh toán

+   Quyền của người thứ ba đối với đất chuyển nhượng (nếu có).

+   Các thông tin khác liên quan đến quyền sử dụng đất

+   Trách nhiệm của các bên khi vi phạm hợp đồng

Công chứng chứng thực hợp đồng chuyển nhượng đất đai

Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013 quy định việc công chứng, chứng thực hợp đồng chuyển nhượng đất đai như sau:

- Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

- Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

- Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;

- Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.

Trình tự, thủ tục chuyển nhượng đất đai

Bước 1: Công chứng Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

- Chuẩn bị 01 bộ hồ sơ yêu cầu công chứng bao gồm:

+ Phiếu yêu cầu công chứng hợp đồng, giao dịch theo mẫu;

+ Dự thảo hợp đồng (nếu có);

+ Bản sao giấy tờ tuỳ thân;

+ Bản sao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

+ Bản sao giấy tờ khác có liên quan đến hợp đồng mà pháp luật quy định phải có.

- Nơi nộp hồ sơ: Tổ chức công chứng trên địa bàn tỉnh, thành phố nơi có bất động sản

- Trình tự thực hiện:

+ Sau khi tiếp nhận hồ sơ, Công chứng viên kiểm tra hồ sơ. Trường hợp hồ sơ yêu cầu công chứng đầy đủ, phù hợp với quy định của pháp luật thì thụ lý, ghi vào sổ công chứng.

+ Sau khi nộp phí công chứng và thù lao công chứng tại tổ chức công chứng nơi bạn yêu cầu công chứng thì bạn được nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có chứng nhận của tổ chức công chứng để tiến hành thủ tục đăng ký sang tên bạn theo quy định của pháp luật.

Theo Điều 4 Thông tư 257/2016/TT-BTC quy định mức thu phí công chứng đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ tùy thuộc vào giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng giao dịch.

Bước 2: Đăng ký sang tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

- Hồ sơ đăng ký sang tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất gồm có:

+ Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

+ Giấy tờ khác, như chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu của hai bên…

- Nơi nộp hồ sơ: Phòng tài nguyên và môi trường cấp huyện nơi có đất

- Trình tự thực hiện:

Sau khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Văn phòng đăng ký đất đai:

+ Gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.

+ Phòng Tài nguyên Môi trường thực hiện thủ tục sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

+ Thời gian thực hiện thủ tục sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: 10 ngày làm việc kể từ ngày tiếp nhận hồ sơ

Xem thêm : Dịch vụ thuê luật sư mua bán đất giá rẻ tại Hà Nội

Bước 3: Nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Sau khi thực hiện xong nghĩa vụ tài chính (nếu có), chủ sử dụng đất nộp biên lai thu thuế, lệ phí trước bạ cho cơ quan quản lý đất đai để nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Nghĩa vụ tài chính liên quan khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất

*Thuế thu nhập cá nhân

Thuế thu nhập cá nhân là khoản tiền mà người có thu nhập phải trích nộp trong một phần tiền lương, hoặc từ các nguồn thu khác vào ngân sách nhà nước sau khi đã được giảm trừ. Thuế thu nhập cá nhân do bên bán chịu do có thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Thuế thu nhập cá nhân được xác định như sau:

Thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất = 2% x Giá chuyển nhượng.

*Lệ phí trước bạ

Lệ phí trước bạ là khoản tiền mà cá nhân, tổ chức có tài sản là đối tượng chịu thuế phải nộp khi đăng ký quyền sở hữu với cơ quan chức năng theo một mức được ấn định sẵn trừ những trường hợp được miễn nộp lệ phí theo quy định của pháp luật. Lệ phí trước bạ do bên mua chịu và được xác định như sau:

Tiền lệ phí trước bạ = 0.5% x Giá tính lệ phí trước bạ

Trong đó: Giá tính lệ phí trước bạ đối với đất (đồng) = Diện tích đất chịu lệ phí trước bạ (m2) x Giá một mét vuông đất (đồng/m2).

Ngoài ra còn một số lệ phí phải nộp trong quá trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất như: Lệ phí địa chính là khoản thu vào tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc tổ chức được ủy quyền giải quyết các công việc về địa chính;....