Đất đai hay quyền sử dụng đất là một trong những di sản thừa kế hợp pháp do người chết để lại cho những người còn sống. Việc hưởng thừa kế quyền sử dụng đất có thể thông qua di chúc hoặc thừa kế theo pháp luật. Vậy trình tự, thủ tục nhận thừa kế quyền sử dụng đất được quy định như thế nào? Trong bài viết này, Luật Hoàng Anh sẽ trình bày về vấn đề này.

Cơ sở pháp lý

- Bộ luật dân sự 2015

- Luật đất đai 2013

- Luật công chứng 2014

-  Nghị định 29/2015/NĐ-CP ngày 15/03/2015 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật công chứng

- Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai.

Thừa kế quyền sử dụng đất

Quyền sử dụng đất là quyền của các chủ thể được khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ việc sử dụng đất được Nhà nước giao, cho thuê hoặc được chuyển giao từ những chủ thể khác thông qua việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho…từ những chủ thể khác có quyền sử dụng đất.

Quyền sử dụng đất là một trong những loại tài sản thừa kế hợp pháp mà người chết để lại cho những người thừa kế thông qua di chúc hoặc thừa kế theo pháp luật. Theo đó, thừa kế quyền sử dụng đất là việc chuyển quyền sử dụng đất của người chết sang cho người thừa kế.

Thủ tục thừa kế quyền sử dụng đất

Bước 1: Khai nhận hoặc phân chia di sản thừa kế

*Xác định phần di sản thừa kế

Khai nhận di sản hoặc phân chia di sản thừa kế là bước đầu tiên trong thủ tục thừa kế quyền sử dụng đất. Theo đó, tùy vào từng trường hợp mà người thừa kế tiến hành thủ tục khai nhận di sản hay phân chia di sản. Cụ thể, theo Điều 57, 58 Luật công chứng 2014 quy định thì:

- Văn bản thỏa thuận phân chia di sản: áp dụng trong trường hợp trong di chúc không xác định rõ phần di sản được hưởng của từng người. Văn bản thỏa thuận phân chia di sản được lập để chia cụ thể cho từng người và mỗi người có quyền sử dụng riêng.

- Khai nhận di sản: áp dụng khi người duy nhất được hưởng di sản theo pháp luật hoặc những người cùng được hưởng di sản theo pháp luật nhưng thỏa thuận không phân chia di sản. Trường hợp này những người thừa kế muốn sở hữu, quản lý, sử dụng chung quyền sử dụng đất được thừa kế.

Ngoài ra, theo quy định nêu trên, văn bản thỏa thuận phân chia di sản, khai nhận di sản phải được công chứng. Mục đích để làm căn cứ để cơ quan nhà nước có thẩm quyền đăng ký việc chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản cho người được hưởng di sản.

*Hồ sơ công chứng văn bản thỏa thuận phân chia di sản, khai nhận di sản thừa kế

Hồ sơ công chứng văn bản thỏa thuận phân chia di sản, khai nhận di sản thừa kế gồm có:

+ Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản của người để lại di sản

+ Giấy chứng tử người để lại di sản.

+ Giấy tờ pháp lý của những người thừa kế còn sống tại thời điểm làm thủ tục.

+ Trường hợp thừa kế theo pháp luật: Phải có giấy tờ chứng minh quan hệ giữa người để lại di sản và người được hưởng di sản.

+ Trường hợp thừa kế theo di chúc: Phải có bản sao hoặc bản gốc di chúc.

+ Trường hợp có các nghĩa vụ tài sản và các khoản chi phí liên quan đến thừa kế phải được thanh toán như thì cần có các giấy tờ, tài liệu liên quan về việc có nghĩa vụ tài sản, việc đã thanh toán hay chưa thanh toán các nghĩa vụ tài sản này.

*Trình tự, thủ tục công chứng

- Nộp hồ sơ tại tổ chức hành nghề công chứng nơi có đất thừa kế

- Công chứng viên phải kiểm tra để xác định người để lại di sản đúng là người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản và những người yêu cầu công chứng đúng là người được hưởng di sản; nếu thấy chưa rõ hoặc có căn cứ cho rằng việc để lại di sản và hưởng di sản là không đúng pháp luật thì từ chối yêu cầu công chứng hoặc theo đề nghị của người yêu cầu công chứng, công chứng viên tiến hành xác minh hoặc yêu cầu giám định.( Khoản 3 Điều 57 Luật công chứng 2014)

- Việc thụ lý công chứng văn bản thỏa thuận phân chia di sản, văn bản khai nhận di sản phải được niêm yết trong thời hạn 15 ngày, kể từ ngày niêm yết. Việc niêm yết do tổ chức hành nghề công chứng thực hiện tại trụ sở của Ủy ban nhân cấp xã nơi thường trú cuối cùng của người để lại di sản; trường hợp không xác định được nơi thường trú cuối cùng thì niêm yết tại nơi tạm trú có thời hạn cuối cùng của người đó. Trường hợp di sản gồm cả bất động sản và động sản hoặc di sản chỉ gồm có bất động sản thì việc niêm yết được thực hiện theo quy định và tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có bất động sản.( Điều 18 Nghị định 29/2015/NĐ-CP).

Bước 2: Sang tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với người thừa kế

*Chuẩn bị hồ sơ

Hồ sơ sang tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với người thừa kế gồm có:

- Văn bản thỏa thuận phân chia di sản thừa kế có công chứng hoặc văn bản khai nhận di sản có công chứng.

- Giấy chứng nhận QSDĐ.

- Giấy tờ khác như chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu của hai bên,......

*Trình tự thủ tục

- Nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng tài nguyên và môi trường cấp huyện nơi có đất thừa kế

- Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu đủ điều kiện thực hiện các quyền theo quy định thì thực hiện các công việc sau đây:

+ Gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định. Cụ thể:

·        Lệ phí trước bạ: Bằng 0,5% giá trị QSDĐ cụ thể Tiền lệ phí phải nộp = (Diện tích đất) x (Giá đất) x 0,5%.

·        Thuế thu nhập cá nhân: là 2% theo chuyển nhượng bất động sản. Tuy nhiên,  tại Thông tư 111/2013/TT-BTC hướng dẫn Luật thuế thu nhập cá nhân quy định: Thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản (bao gồm cả nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản) giữa: vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội, ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh chị em ruột với nhau được miễn thuế thu nhập cá nhân.

·        Lệ phí địa chính: Căn cứ vào từng quyết định của địa phương

·        Lệ phí thẩm định: Căn cứ pháp lý tùy thuộc vào từng địa phương

+ Xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường.

+ Trường hợp phải cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất;

- Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.