Bảo đảm quyền sở hữu của bên mua đối với tài sản mua bán?

1.Căn cứ pháp lý

Hợp đồng mua bán là hợp đồng chuyển quyền sở hữu tài sản từ bên bán sang bên mua, vậy nên, điều kiện đặt ra là tài sản mua bán phải đảm bảo tính minh bạch, không bị tranh chấp về quyền sở hữu. Điều 444 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về bảo đảm quyền sở hữu của bên mua đối với tài sản mua bán như sau:

“Điều 444. Bảo đảm quyền sở hữu của bên mua đối với tài sản mua bán
1. Bên bán có nghĩa vụ bảo đảm quyền sở hữu đối với tài sản đã bán cho bên mua không bị người thứ ba tranh chấp.
2. Trường hợp tài sản bị người thứ ba tranh chấp thì bên bán phải đứng về phía bên mua để bảo vệ quyền lợi của bên mua; nếu người thứ ba có quyền sở hữu một phần hoặc toàn bộ tài sản mua bán thì bên mua có quyền hủy bỏ hợp đồng và yêu cầu bên bán bồi thường thiệt hại.
3. Trường hợp bên mua biết hoặc phải biết tài sản mua bán thuộc sở hữu của người thứ ba mà vẫn mua thì phải trả lại tài sản cho chủ sở hữu và không có quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại”.

2.Nội dung

Trong hợp đồng mua bán, sau khi các bên thỏa thuận thì bên bán có nghĩa vụ chuyển giao tài sản cho bên mua. Đối với tài sản không phải đăng ký quyền sở hữu thì bên mua xác lập quyền sở hữu đối với tài sản đó sau khi bên bán chuyển giao tài sản cho họ; còn đối với tài sản phải đăng ký quyền sở hữu thì bên mua xác lập quyền sở hữu đối với tài sản kể từ thời điểm các bên đăng ký chuyển giao quyền sở hữu tài sản. Để chuyển giao quyền sở hữu từ chủ thể này sang cho chủ thể khác thì tài sản được chuyển giao phải không bị tranh chấp về quyền sở hữu. Do đó, nghĩa vụ đảm bảo tài sản mua bán thuộc sở hữu của bên mua cũng là một trong các nghĩa vụ quan trọng của bên bán tài sản.

2.1.Nghĩa vụ của bên bán

Căn cứ vào quy định trên, bên bán có nghĩa vụ sau:
-Một là, bên bán phải đảm bảo quyền sở hữu đối với tài sản đã bán cho bên mua không bị người thứ ba tranh chấp. Để đảm bảo quyền sở hữu cho bên mua tốt nhất, bên bán phải có đầy đủ các loại giấy tờ liên quan đến đối tượng là tài sản sẽ bán cho bên mua như giấy tờ nhà, đất, giấy tờ đăng ký quyền sở hữu đối với tài sản như xe, tàu bay, tàu biển,…Bên cạnh đó, để bảo đảm tính pháp lý cao của hợp đồng thì thủ tục mua bán cũng phải được thực  hiện theo đúng quy định của pháp luật. Đối với tài sản không phải đăng ký quyền sở hữu thì việc bảo đảm quyền sở hữu cho bên mua có thể được thực hiện bằng cách, chứng minh nguồn gốc tài sản hoặc có người làm chứng,…
-Hai là, trường hợp tài sản bị người thứ ba tranh chấp. Trên thực tế, bên mua có thể không biết về nguồn gốc của tài sản, hợp đồng mua bán không phải lúc nào cũng diễn ra theo đúng quy định của pháp luật, vì vậy khi có tranh chấp bên bán phải đứng về phía bảo vệ cho lợi ích của bên mua. Nhưng không phải lúc nào bên bán cũng có đủ điều kiện và cơ sở để bảo vệ lợi ích của bên mua. Có trường hợp tài sản mua bán thuộc sở hữu của người thứ ba, và họ có căn cứ để đòi lại tài sản đó, như vậy sẽ gây thiệt hại cho bên mua. Do đó, pháp luật quy định trong trường hợp bên thứ ba có quyền sở hữu một phần hoặc toàn bộ đối với tài sản thì bên mua được quyền hủy hợp đồng và yêu cầu bên bán phải bồi thường thiệt hại. Quy định này nhằm bảo vệ lợi ích cho bên mua ngay tình, đối với những tài sản phải đăng ký quyền sở hữu thì họ có thể nhận biết bên bán có quyền với tài sản đó hay không, nhưng đối với tài sản không phải đăng ký quyền sở hữu thì việc xác định tài sản có tranh chấp hay không thực sự không dễ dàng với bên mua. Bên cạnh đó, hợp đồng mua bán có phạm vi rất rộng, nó điều chỉnh từ những giao dịch nhỏ trong đời sống hàng ngày, chính vì vậy, đối với những giao dịch nhỏ nếu phải chứng minh bên bán có quyền với tài sản hay không sẽ rất mất thời gian và chi phí. Ví dụ: A mua từ B một chiếc điện thoại, nhưng A không biết đó là điện thoại mà B đã lấy cắp từ C. Theo quy định tại Điều 167 BLDS năm 2015 quy định về quyền đòi lại tài sản là động sản từ người chiếm hữu ngay tình thì C hoàn toàn có quyền đòi lại chiếc điện thoại từ A, cụ thể: “trường hợp hợp đồng này là hợp đồng có đền bù thì chủ sở hữu có quyền đòi lại động sản nếu động sản đó bị lấy cắp, bị mất hoặc trường hợp khác bị chiếm hữu ngoài ý chí của chủ sở hữu”. Như vậy, nhìn nhận được bất cập đó đối với bên mua khi tham gia giao kết hợp đồng mua bán, pháp luật đã cho phép bên mua được quyền hủy hợp đồng và yêu cầu bên bán bồi thường thiệt hại. Nếu bên mua đã thanh toán tiền cho bên bán thì bên ngoài bồi thường thiệt hại, bên bán phải trả lại cho bên mua khoản tiền mình đã nhận.

2.2.Nghĩa vụ của bên mua

Trường hợp bên mua đã biết hoặc phải biết tài sản mua bán thuộc sở hữu của người thứ ba. Trường hợp bên mua biết hoặc phải biết tài sản mua bán thuộc sở hữu của người thứ ba mà vẫn mua thì phải trả lại tài sản cho chủ sở hữu và không có quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại. Đây là trường hợp ý chí của bên mua đã biết bên bán không phải chủ sở hữu của tài sản, mà vẫn tiến hành giao kết hợp đồng thì việc chiếm hữu tài sản của bên mua bị xem là không có căn cứ pháp luật và không ngay tình. Pháp luật quy định chiếm hữu không ngay tình là việc chiếm hữu mà người chiếm hữu biết hoặc phải biết rằng mình không có quyền đối với tài sản đang chiếm hữu. Do đó, bên mua cũng được xác định là có lối trong trường hợp trên, nên bên mua có trách nhiệm trả lại tài sản cho chủ sở hữu và thậm chí nếu có thiệt hại phát sinh cũng không có quyền yêu cầu bồi thường. Khoản 1 Điều 166 BLDS năm 2015 quy định về quyền đòi lại tài sản của chủ sở hữu như sau: “Chủ sở hữu, chủ thể có quyền khác đối với tài sản có quyền đòi lại tài sản từ người chiếm hữu, người sử dụng tài sản, người được lợi về tài sản không có căn cứ pháp luật”. Quy định trên có khẳng định nếu bên mua bắt buộc phải biết về việc tài sản mua bán thuộc sở hữu của người ba, nhằm ràng buộc trách nhiệm của bên mua, tránh trường hợp bên mua chối bỏ trách nhiệm của mình. Ví dụ: khi mua bán xe, là tài sản phải đăng ký quyền sở hữu, nhưng bên bán không có bất kỳ giấy tờ gì chứng minh quyền sở hữu mà bên mua vẫn đồng ý giao kết hợp đồng. Trường hợp này, bên mua phải biết về bên bán không có quyền với chiếc xe nhưng vẫn giao kết hợp đồng, nên bên mua được xác định là chiếm hữu không ngay tình và có nghĩa vụ trả lại xe nếu chủ sở hữu đòi lại, đồng thời không có quyền yêu cầu bên bán bồi thường thiệt hại. 

 Xem thêm: Tổng hợp các bài viết hỏi đáp Luật Dân sự

Luật Hoàng Anh