Hợp đồng tặng cho có đối tượng là bất động sản?

1.Căn cứ pháp lý

Bên cạnh động sản, bất động sản cũng là đối tượng của hợp đồng tặng cho tài sản. Việc xác lập, chuyển giao quyền sở hữu tài sản là bất động sản nhìn chung thì phức tạp hơn so với động sản do tính chất của loại tài sản này. Điều 459 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về tặng cho tài sản là bất động sản như sau:

“Điều 459. Tặng cho bất động sản
1. Tặng cho bất động sản phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực hoặc phải đăng ký, nếu bất động sản phải đăng ký quyền sở hữu theo quy định của luật.
2. Hợp đồng tặng cho bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký; nếu bất động sản không phải đăng ký quyền sở hữu thì hợp đồng tặng cho có hiệu lực kể từ thời điểm chuyển giao tài sản”

2.Nội dung

Khoản 1 Điều 107 BLDS năm 2015 quy định bất động sản bao gồm đất đai; nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng và tài sản khác. Đặc điểm chung của những loại tài sản này là có giá trị lớn và có ý nghĩa quan trọng với đời sống mỗi người. Do đó, không chỉ là quy định về hiệu lực của hợp đồng tặng cho tài sản là bất động sản mà cả những quy định khác có liên quan cũng chặt chẽ hơn so với tài sản là động sản.

2.1.Hình thức

Hợp đồng tặng cho bất động sản phải được lập thành văn bản và có công chứng, chứng thực hoặc phải đăng ký, nếu bất động sản phải đăng ký quyền sở hữu theo quy định của luật. Quy định về hiệu lực của hợp đồng có đối tượng là bất động sản không chỉ quy định tại BLDS mà còn được xác định theo các luật chuyên ngành như Luật đất đai, Luật nhà ở,..Ví dụ: Điều 122 Luật nhà ở năm 2014 quy định về thủ tục công chứng, chứng thực hợp đồng và thời điểm có hiệu lực về hợp đồng nhà ở như sau:

“Điều 122. Công chứng, chứng thực hợp đồng và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng về nhà ở
1. Trường hợp mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.
Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng.
2. Đối với trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương; mua bán, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, cho thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư; góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức; cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu.
Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là do các bên thỏa thuận; trường hợp các bên không có thỏa thuận thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm ký kết hợp đồng.
3. Văn bản thừa kế nhà ở được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự.
4. Việc công chứng hợp đồng về nhà ở được thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng; việc chứng thực hợp đồng về nhà ở được thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có nhà ở”

Theo quy định này, thì việc công chứng, chứng thực hợp đồng tặng cho bất động sản là yêu cầu bắt buộc. 

2.2.Hiệu lực

Hiệu lực của hợp đồng là thời điểm làm phát sinh quyền và nghĩa vụ của các bên. Căn cứ vào quy định trên thì bất động sản được chia làm hai loại là bất động sản phải đăng ký quyền sở hữu và bất động sản không phải đăng ký quyền sở hữu. Theo đó, hiệu lực của hợp đồng tặng cho tài sản được xác định như sau:
-Một là, đối tượng là bất động sản phải đăng ký như: nhà cửa, đất đai, công trình xây dựng,…Khi tặng cho tài sản này thì thời điểm có hiệu lực được xác định là kể từ thời điểm đăng ký quyền sở hữu. Đăng ký là hình thức chuyển giao quyền sở hữu hợp pháp từ chủ thể này sang chủ thể khác được pháp luật công nhận và bảo vệ. Vì hợp đồng tặng cho là hợp đồng thực tế, tức hiệu lực của hợp đồng được xác lập kể từ khi bên được tặng cho nắm giữ trực tiếp tài sản. Do đó, đối với bất động sản phải đăng ký, bên được tặng cho không thể nắm giữ trực tiếp tài sản trong tay, bên cạnh đó, bất động sản là tài sản mà theo quy định pháp luật phải đăng ký quyền sở hữu. Chính vì vậy, bên được tặng cho chỉ có thể chứng minh mình là người có quyền đối với tài sản được tặng khi đã đăng ký quyền sở hữu. Quy định này không chỉ phù hợp với tính chất của bất động sản phải đăng ký mà còn bảo vệ lợi ích của bên tặng cho. Do hợp đồng tặng cho là hợp đồng không có đền bù, bên tặng cho chỉ có nghĩa vụ mà không có bất kỳ lợi ích nào, vì vậy, trước khi hợp đồng có hiệu lực họ có thể rút lại quyết định tặng cho. 
-Hai là, đối với bất động sản không phải đăng ký quyền sở hữu. Thông thường, bất động sản đều phải đăng ký quyền sở hữu, nhưng có một số bất động sản lại không phải đăng ký. Căn cứ vào khái niệm bất động sản ở trên, thì cây cối, hoa màu là tài sản gắn liền với đất cũng được xem là bất động sản. Mà theo quy định của pháp luật cũng như trên thực tế không ai phải đăng ký quyền sở hữu với cây cối, hoa màu cả. Đối tượng của hợp đồng tặng cho rất đa dạng, phong phú, bên tặng cho có thể tặng cho tài sản bất kỳ thuộc sở hữu của mình. Đối với bất động sản không phải đăng ký, tức không cần phải có chứng nhận quyền sở hữu của cơ quan có thẩm quyền, thì hiệu lực hợp đồng phát sinh kể từ thời điểm chuyển giao tài sản. 

 Xem thêm: Tổng hợp các bài viết hỏi đáp Luật Dân sự

Luật Hoàng Anh