Hợp đồng về quyền sử dụng đất là gì?

1.Căn cứ pháp lý

Đất đai là một tài sản đặc biệt, nó không thuộc quyền sở hữu của bất kỳ một tư nhân nào, mà thuộc sở hữu chung của toàn dân, do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Các cá nhân, tổ chức được Nhà nước giao cho quyền sử dụng đất. Với sự phát triển của dân số, kinh tế, xã hội mà giá trị của đất đai ngày càng được đẩy lên cao. Theo đó, các chủ thể tiến hành giao dịch với nhau thông qua các hợp đồng về quyền sử dụng đất. Chính vì tầm quan trọng của đất đai đối với đời sống kinh tế, xã hội, an ninh quốc gia mà pháp luật đã ban hành các quy định nhằm điều chỉnh các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất. Điều 500 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về hợp đồng về quyền sử dụng đất như sau:

“Điều 500. Hợp đồng về quyền sử dụng đất
Hợp đồng về quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó người sử dụng đất chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất hoặc thực hiện quyền khác theo quy định của Luật đất đai cho bên kia; bên kia thực hiện quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng với người sử dụng đất”

2.Nội dung

Điều 4 Luật đất đai năm 2013 quy định: “Đât đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của Luật này”. Như vậy, các chủ thể trong xã hội chỉ được Nhà nước trao cho quyền sử dụng đất mà không có quyền sở hữu. Người sử dụng đất được Nhà nước trao quyền sử dụng đất thông qua các hình thức như giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất. Các chủ thể được Nhà nước trao quyền sử dụng đất có thể là các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, các cộng đồng dân cư, các cơ sở Tôn giáo,… Quyền sử dụng đất là một tài sản đặc biệt thuộc nhóm quyền tài sản mà pháp luật thừa nhận thuộc quyền sở hữu của người sử dụng đất.
Quyền sử dụng đất được thừa nhận là đối tượng trong các giao dịch. Các giao dịch về quyền sử dụng đất đa dạng, phong phú với nhiều tên gọi khác nhau. Có sự khác nhau này là bởi vì xuất phát từ đặc thù của quyền sử dụng đất so với các giao dịch về tài sản nói chung và quyền tài sản thông thường nói riêng. Tuy nhiên, pháp luật gọi chung các giao dịch về quyền sử dụng đất là hợp đồng về quyền sử dụng đất. Theo đó có thể hiểu hợp đồng về quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó người sử dụng đất chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất hoặc thực hiện quyền khác theo quy định của Luật đất đai cho bên kia; bên kia thực hiện quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng với người sử dụng đất. Như vậy, hợp đồng về quyền sử dụng đất bao gồm nhiều loại hợp đồng khác nhau, tùy vào từng trường hợp cụ thể mà các bên lựa chọn xác lập một trong các hợp đồng sau:
-Một là, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất. Hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận của các bên, theo đó, các bên chuyển giao đất đai và quyền sử dụng đất cho nhau theo quy định của pháp luật. Hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất xuất phát từ bản chất của hợp đồng trao đổi tài sản, tuy nhiên, trong hợp đồng trao đổi tài sản thông thường, các chủ thể có quyền trao đổi tài sản này lấy tài sản khác với giá trị, chức năng, tính chất,…khác nhau. Nhưng đối với hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất chỉ được phép chuyển đổi cho nhau quyền sử dụng đất từ chủ thể này sang chủ thể khác.
-Hai là, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó, bên chuyển quyền sử dụng đất chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng, còn bên nhận chuyển nhượng thì trả tiền cho bên chuyển nhượng. Sau khi nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, người nhận chuyển nhượng có quyền khai thác lợi ích, tiềm năng của đất và phải thực hiện nghĩa vụ thanh toán cho bên chuyển nhượng một khoản tiền, gọi là giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất. 
-Ba là, hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất. Hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận của các bên, theo đó, bên cho thuê chuyển giao quyền sử dụng đất cho bên thuê trong một thời hạn nhất định, bên thuê có nghĩa vụ sử dụng đất đúng mục đích, trả tiền thuê, và đất đai khi hết thời hạn thuê theo hợp đồng hoặc theo quy định của pháp luật. Việc cho thuê đất tạo điều kiện cho những người lao động thiếu đất có đất để canh tác , đồng thời giúp các chủ thể thuê đất khắc phục khó khăn về kinh tế, sản xuất, kinh doanh.
-Bốn là, hợp đồng cho thuê lại quyền sử dụng đất. Cho thuê lại quyền sử dụng đất cũng giống như cho thuê quyền sử dụng đất, đều là sự thỏa thuận của các bên, theo đó, bên thuê quyền sử dụng đất chuyển giao cho chủ thể khác quyền sử dụng đất trong thời hạn nhất định, bên thuê lại có nghĩa vụ sử dụng đất đúng mục đích, trả tiền thuê và đất đai khi hết thời hạn thuê. Tuy nhiên, hợp đồng cho thuê lại có phát sinh hay không phụ thuộc vào ý chí của bên cho thuê ban đầu. Bên cho thuê lại chỉ được cho thuê lại khi bên cho thuê đồng ý. Việc cho thuê lại quyền sử dụng đất phải phù hợp với hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất ban đầu về các nội dung như thời hạn thuê, mục đích thuê,…Hợp đồng cho thuê lại tách biệt với hợp đồng cho thuê, tức, bên thuê lại chỉ phải chịu trách nhiệm trước bên cho thuê lại, mà không phải chịu trách nhiệm với bên chủ sở hữu của quyền sử dụng đất.
-Năm là, hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất. Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó, bên tặng cho chuyển giao quyền sử dụng đất cho bên được tặng cho, mà không yêu cầu phải đền bù. Như vậy, bên được tặng cho được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà không phải thanh toán cho bên tặng cho bất kỳ khoản tiền nào. Đây là một dạng của hợp đồng tặng cho tài sản, khác ở chỗ đối tượng của hợp đồng là quyền sử dụng đất, vì vậy, pháp luật có quy định chặt chẽ hơn so với hợp đồng tặng cho tài sản thông thường.
-Sáu là, hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất. Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận của các bên, theo đó, bên sử dụng đất thế chấp quyền sử dụng đất của mình để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự với bên kia. Đây là một dạng của hợp đồng bảo đảm thực hiện nghĩa vụ. Bên nhận thế chấp chỉ nắm giữ giấy tờ chứng minh quyền sở hữu của mình với tài sản, còn bên thế chấp vẫn chiếm giữ tài sản và được tiếp tục sử dụng tài sản. Thông thường, thế chấp quyền sử dụng đất được áp dụng khi chủ thể cần vay vốn tại các tổ chức tín dụng. Ngân hàng tiến hành nắm giữ giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất của khách hàng và chuyển giao cho họ khoản tiền vay phù hợp. Chủ thể thế chấp quyền sử dụng đất nhằm đảm bảo cho việc trả nợ của mình khi đến hạn.
-Bảy là, hợp đồng góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất. Hợp đồng góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận của các bên, theo đó, người sử dụng đất góp phần vốn của mình là quyền sử dụng đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh với cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình hoặc chủ thể khác. Không chỉ tiền mặt mới được dùng để góp vốn sản xuất, kinh doanh, mà các chủ thể cúng có thể góp bằng quyền sử dụng đất của mình. Để phù hợp với quy luật tất yếu của đời sống, xã hội, pháp luật đã thừa nhận và bảo vệ quyền góp vốn bằng quyền sử dụng của chủ thể góp vốn.
Ngoài các loại hợp đồng trên, pháp luật còn ghi nhận việc một bên thực hiện quyền khác theo quy định của Luật đất đai cho bên kia cũng là một hình thức của hợp đồng về quyền sử dụng đất.

 Xem thêm: Tổng hợp các bài viết hỏi đáp Luật Dân sự

Luật Hoàng Anh