Nghĩa vụ đảm bảo quyền sử dụng tài sản của bên thuê?

1.Căn cứ pháp lý

Quyền sử dụng tài sản là quyền của bên thuê khi tham gia giao kết hợp đồng thuê tài sản, do đó, bên cho thuê có nghĩa vụ phải đảm bảo quyền sử dụng tài sản cho bên thuê. Điều 478 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về nghĩa vụ của bên cho thuê trong việc đảm bảo quyền sử dụng tài sản của bên thuê như sau:

“Điều 478. Nghĩa vụ bảo đảm quyền sử dụng tài sản cho bên thuê
1. Bên cho thuê phải bảo đảm quyền sử dụng tài sản ổn định cho bên thuê.
2. Trường hợp có tranh chấp về quyền sở hữu đối với tài sản thuê mà bên thuê không được sử dụng tài sản ổn định thì bên thuê có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại”

2.Nội dung

Bên thuê được tự do sử dụng tài sản thuê vào bất kỳ mục đích nào trong suốt thời hạn thuê tài sản mà không vi phạm pháp luật và đạo đức xã hội. Bên thuê thuê tài sản có thể nhằm mục đích kinh doanh, sản xuất, sinh hoạt,…Quyền sử dụng tài sản là quyền chính của chủ thể khi thuê tài sản. Do đó, bên cạnh các nghĩa vụ như đảm bảo giá trị sử dụng tài sản thuê, giao tài sản đúng với nội dung đã thỏa thuận thì bên cho thuê còn phải đảm bảo quyền sử dụng tài sản cho bên thuê. Pháp luật quy định về nghĩa vụ này của bên cho thuê nhằm đảm bảo việc sử dụng tài sản thuê của bên thuê trong mối quan hệ đối kháng với người thứ ba. Căn cứ vào quy định trên, nghĩa vụ của bên cho thuê bao gồm các nội dung sau:

2.1.Nghĩa vụ của bên cho thuê

Bên cho thuê có nghĩa vụ đảm bảo quyền sử dụng tài sản cho bên thuê. Khi cho thuê tài sản các bên có thỏa thuận về thời hạn thuê, theo đó, bên cho thuê phải đảm bảo việc sử dụng ổn định tài sản thuê cho bên thuê trong thời hạn này. Quyền sử dụng của bên thuê có thể bị ảnh hưởng bởi một số yếu tố sau:
-Một là, tài sản thuê. Tài sản thuê phải là tài sản được chuyển quyền sử dụng. Điều đó đồng nghĩa với việc nhưng tài sản đang có tranh chấp hoặc tài sản mà theo quy định của pháp luật không được phép tham gia vào giao dịch chuyển giao quyền sử dụng. Việc cho thuê nhưng tài sản này, rẽ rất rủi ro cho bên thuê, trong trường hợp vẫn đang trong thời hạn thuê mà xảy ra tranh chấp tài sản bị thu hồi, thì sẽ không thể tiếp tục sử dụng tài sản được nữa. Điều đó không chỉ làm ảnh hưởng đến việc sử dụng tài sản mà còn có thể gây thiệt hại cho bên thuê.
-Hai là, chủ thể cho thuê. Bên cạnh điều kiện đối với tài sản thuê, thì chủ thể cho thuê tài sản phải là chủ thể có quyền, bao gồm: chủ sở hữu của tài sản thuê đó, người được chủ sở hữu ủy quyền cho thuê, người có quyền cho thuê lại tài sản hoặc các chủ thể có quyền cho thuê tài sản theo quyết định của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền hoặc do pháp luật quy định. Như vậy, nếu chủ thể cho thuê được xác định là chủ thể không có quyền đối với tài sản thì cũng sẽ ảnh hưởng đến bên thuê. 
Nghĩa vụ này có liên quan đến nghĩa vụ cung cấp thông tin đầy đủ về tình trạng pháp lý của tài sản khi cho thuê. Quy định này xuất phát từ nguyên tắc thiện chí, trung thực khi tham gia vào các giao dịch dân sự của các chủ thể. 

2.2.Hậu quả khi xảy ra tranh chấp về tài sản cho thuê

Trường hợp đang trong thời hạn thuê tài sản mà xảy ra tranh chấp về tài sản thuê, khiến cho bên thuê không được sử dụng tài sản ổn định thì bên thuê có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại. Quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng trong trường hợp này xuất phát từ quy định về quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng tại khoản 1 Điều 428 BLDS năm 2015: “ Một bên có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và không phải bồi thường thiệt hại khi bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ trong hợp đồng hoặc các bên có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định”. Theo đó, vi phạm nghiệm trọng nghĩa vụ được hiểu là việc không thực hiện đúng nghĩa vụ của một bên đến mức làm cho bên kia không đạt được mục đích của việc giao kết hợp đồng. Quyền được sử dụng tài sản là mục đích chính khi chủ thể thuê tài sản, việc sử dụng, khai thác tài sản là cơ sở làm phát sinh quyền và lợi ích mà bên thuê hướng đến. Nhưng vì bên cho thuê đã không đảm bảo việc sử dụng tài sản cho bên thuê trong thời hạn thuê, làm cho bên thuê không thể tiếp tục khai thác tài sản, nên bị xem là vi phạm nghiệm trọng nghĩa vụ. Khi đó, bên thuê được quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng và yêu cầu bồi thường nếu có thiệt hại phát sinh.

 Xem thêm: Tổng hợp các bài viết hỏi đáp Luật Dân sự

Luật Hoàng Anh