Nghĩa vụ giao tài sản thuê trong hợp đồng cho thuê tài sản?

1.Căn cứ pháp lý

Giao tài sản thuê là nghĩa vụ của bên cho thuê tài sản phải giao cho bên thuê tài sản như đã thỏa thuận Điều 476 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về nghĩa vụ  giao tài sản cho thuê của bên cho thuê tài sản như sau:

“Điều 476. Giao tài sản thuê
1. Bên cho thuê phải giao tài sản cho bên thuê đúng số lượng, chất lượng, chủng loại, tình trạng, thời điểm, địa điểm đã thỏa thuận và cung cấp thông tin cần thiết về việc sử dụng tài sản đó.
2. Trường hợp bên cho thuê chậm giao tài sản thì bên thuê có thể gia hạn giao tài sản hoặc hủy bỏ hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại; nếu tài sản thuê không đúng chất lượng như thỏa thuận thì bên thuê có quyền yêu cầu bên cho thuê sửa chữa, giảm giá thuê hoặc hủy bỏ hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại”

2.Nội dung

Bên cho thuê là chủ sở hữu của tài sản hoặc có quyền cho thuê tài sản. Khi đã xác lập hợp đồng cho thuê tài sản, bên cho thuê phải giao tài sản cho bên thuê như đã thỏa thuận. Việc bàn giao tài sản thuê đánh dấu thời điểm đến thuê có quyền sử dụng tài sản trên thực tế. Hợp đồng thuê chỉ đạt được hiệu quả khi việc giao tài sản phù hợp với các nội dung mà các bên đã thỏa thuận. Vì vậy, pháp luật quy định rất chặt chẽ về nội dung nghĩa vụ giao tài sản của bên cho thuê, cụ thể:

2.1.Yêu cầu đặt ra đối với việc giao tài sản

Cơ sở để xác định các yêu cầu cho việc chuyển giao tài sản là sự thỏa thuận của các bên hoặc theo quy định của pháp luật. Trên cơ sở thỏa thuận, nội dung được ghi nhận trong hợp đồng. Để đảm bảo việc bên cho thuê chuyển giao tài sản đúng, phù hợp với mục đích sử dụng của bên thuê, các bên có thể thỏa thuận về các nội dung như: tài sản thuê, số lượng, chất lượng, chủng loại, tình trạng, thời điểm, địa điểm chuyển  giao,…Trường hợp pháp luật có quy định riêng về tài sản thuê thì các bên chủ thể, đặc biệt là bên cho thuê phải đáp ứng các yêu cầu của pháp luật đặt ra đối với tài sản. 
Trên cơ sở những nội dung các bên đã thỏa thuận và ghi nhận trong hợp đồng, bên cho thuê phải thực hiện theo đúng những nội dung đó, trong đó bao gồm các yêu cầu cơ bản sau:
-Một là, chuyển giao đúng số lượng tài sản. Số lượng tài sản là nhu cầu sử dụng của bên thuê, chỉ khi chuyển giao đúng số lượng tài sản đã thỏa thuận, thì bên thuê mới có thể thu được lợi ích khi tham gia hợp đồng cho thuê tài sản. Số lượng tài sản thuê ảnh hưởng đến tiền thuê tài sản mà bên thuê phải thanh toán cho bên cho thuê khi hết hạn hợp đồng. 
-Hai là, chuyển giao đúng chất lượng. Chất lượng chi phối đến giá trị sử dụng của tài sản thuê đó. Chất lượng tài sản thuê phải phù hợp với mục đích sử dụng của bên thuê, do đó, khi bàn giao tài sản phải đảm bảo chất lượng như thỏa thuận, để việc sử dụng, khai thác công dụng tài sản của bên thuê được hiệu quả. Đồng thời giá thuê cũng phụ thuộc một phần vào chất lượng của tài sản, theo đó, tài sản có chất lượng cao thì giá thuê sẽ càng cao. 
-Ba là, chuyển giao tài sản đúng chủng loại. Tài sản thuê có thể là tài sản có nhiều chủng loại khác nhau, khi đó bên chuyển giao phải cho thuê tài sản đúng chủng loại mà bên thuê yêu cầu, và các bên đã thống nhất trong hợp đồng.
-Bốn là, chuyển giao tài sản đúng tình trạng. Tài sản cho thuê thường là tài sản đã qua sử dụng nên đòi hỏi các chủ thể phải kiểm tra, ghi nhận đúng tình trạng của tài sản trước khi tiến hành bàn giao tài sản. Tình trạng của tài sản phải được mô tả cụ thể trong hợp đồng. Khi giao, thì bên cho thuê phải giao tài sản đúng với tình trạng đã ghi nhận. Vì hợp đồng cho thuê là hợp đồng chỉ chuyển giao quyền chiếm hữu và sử dụng, sau khi hết hạn hợp đồng thì bên thuê phải trả lại tài sản cho bên cho thuê. Do đó, đòi hỏi bên thuê phải giữ gìn, bảo quản tài sản trong thời hạn thuê, đảm bảo trong quá trình sử dụng tài sản không được hư hỏng, làm mất giá trị vốn có của nó. Việc kiểm tra và bàn giao tài sản đúng tình trạng là căn cứ để xem xét trách nhiệm của bên thuê sau khi trả lại tài sản. Nếu tài sản bị hư hỏng, giảm sút giá trị thì bên thuê có trách nhiệm bồi thường. Đồng thời, vì tài sản thuê thường là tài sản đã cũ, nên không tránh khỏi có lỗi, việc kiểm tra tài sản trước và giao đúng tài sản với tình trạng đã ghi nhận, còn là căn cứ để bên thuê xác định mình không có lỗi trong việc gây nên hư hỏng đó của tài sản. Tránh trường hợp tài sản thuê bị hư hỏng từ trước, mà các bên không biết làm phát sinh tranh chấp. 
-Năm là, chuyển giao tài sản đúng thời điểm. Thời điểm giao tài sản là khoảng thời gian xác định mà các bên  đã thỏa thuận trong hợp đồng, mà khi đến thời điểm đó bên cho thuê phải bàn giao tài sản cho bên thuê. Vì hợp đồng thuê tài sản là hợp đồng thực tế, bên thuê xác lập quyền với tài sản khi nhận tài sản trên thực tế. Thời điểm chuyển giao tài sản còn là căn cứ để xác định thời hạn bên thuê phải trả lại tài sản, ảnh hưởng đến tiền thuê mà bên thuê phải trả. Do đó, hành vi chuyển giao tài sản trước hoặc sau thời điểm đã thỏa thuận mà không có sự đồng ý của bên thuê đều bị xem là vi phạm nghĩa vụ.
-Sáu là, chuyển giao tài sản đúng địa điểm. Địa điểm giao tài sản là nơi mà bên cho thuê bàn giao tài sản cho bên thuê trên thực tế. 
Bên cạnh đó, bên cho thuê phải cung cấp đầy đủ thông tin về tài sản cho thuê. Thông tin cần thiết là những thông tin về tài sản thuê, mà chỉ khi nắm bắt đầy đủ các thông tin này bên thuê mới có thể khai thác công dụng tài sản phù hợp với mục đích thuê, và tránh các rủi ro trong quá trình khai thác, sử dụng tài sản. Điều này đồng nghĩa với việc nếu bên cho thuê có lỗi trong việc cung cấp thông tin về tài sản như không cung cấp, hoặc cung cấp không đúng, không đầy đủ khiến cho bên thuê không khai thác được công dụng của tài sản, thậm chí bị thiệt hại thì bên thuê có quyền yêu cầu bên cho thuê phải bồi thường thiệt hại.

2.2.Quyền của bên thuê khi bên cho thuê chuyển giao tài sản không đúng với thỏa thuận

Trường hợp 1: Bên cho thuê chậm giao tài sản. Bên cho thuê có nghĩa vụ phải chuyển giao tài sản trong thời hạn mà các bên đã thống nhất. Như vậy, nếu bên cho thuê chậm giao tài sản thì bị xem là vi phạm nghĩa vụ và phải gánh chịu hậu quả pháp lý. Theo đó, bên thuê có thể lựa chọn một trong hai cách giải quyết sau:
-Một là, gia hạn bàn giao tài sản cho bên cho thuê tài sản. Tiếp tục thực hiện nghĩa vụ là một loại trách nhiệm pháp lý mà bên vi phạm nghĩa vụ phải gánh chịu. Bên thuê có thể gia hạn thời gian buộc bên cho thuê phải giao tài sản cho mình trong thời gian gia hạn đó. 
-Hai là, hủy bỏ hợp đồng thuê tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại. Xuất phát từ nguyên tắc chung quy định tại điểm c khoản 1 Điều 423 BLDS năm 2015, quy định trường hợp một bên có quyền đơn phương hủy bỏ hợp đồng mà không phải bồi thường thiệt hại. Trong trường hợp này, bên cho thuê đã vi phạm nghĩa vụ mà các bên đã thỏa thuận, mà việc gia hạn thêm thời hạn thuê không còn ý nghĩa. Vì lợi ích của bên thuê chỉ được đáp ứng khi nhận tài sản tại thời điểm mà các bên đã thỏa thuận, việc chậm giao tài sản đã làm cho bên thuê không đạt được mục đích khi thuê tài sản. Do đó, bên thuê được hủy hợp đồng và yêu cầu bên cho thuê bồi thường nếu có thiệt hại xảy ra.
Trường hợp 2: Bên cho thuê chuyển giao tài sản không đúng chất lượng. Tầm quan trọng của việc chuyển giao tài sản đúng chất lượng thỏa thuận đã được phân tích ở trên. Do đó, khi bên cho thuê chuyển giao tài sản không đúng chất lượng thì bên thuê có quyền sau:
-Một là, yêu cầu bên cho thuê sửa chữa tài sản. Đây là trường hợp chất lượng tài sản có thể phục hồi thông qua việc sửa chữa và trong một khoảng thời gian hợp lý, mà bên thuê vẫn có thể đảm bảo đạt được lợi ích từ việc thuê tài sản đó. Bên thuê có thể yêu cầu bên cho thuê sửa chữa tài sản, khôi phục lại tình trạng chất lượng đúng như trong nội dung hợp đồng.
-Hai là, yêu cầu bên cho thuê giảm giá tài sản thuê. Khi chất lượng tài sản thấp hơn chất lượng đã thỏa thuận trong hợp đồng, mà bên thuê vẫn có thể sử dụng được nhưng lợi ích bị giảm sút. Thì bên thuê có quyền yêu cầu bên cho thuê giảm giá thuê. Giá giảm do các bên thỏa thuận phải phù hợp với phần lợi ích mà bên thuê bị giảm sút và chất lượng của tài sản.
-Ba là, hủy bỏ hợp đồng. Pháp luật ghi nhận quyền hủy bỏ hợp đồng của bên thuê tài sản nếu chất lượng tài sản thuê không đáp ứng những nội dung đã thỏa thuận. Trên thực tế, bên thuê chỉ áp dụng biện pháp hủy bỏ hợp đồng nếu tài sản thuê chất lượng quá kém, khiến cho việc sử dụng tài sản không hiệu quả hoặc không thể đáp ứng nhu cầu lợi ích của bên thuê khi sử dụng. Trường hợp này, bên cho thuê phải bồi thường thiệt hại cho bên thuê, do hành vi vi phạm nghĩa vụ của mình mà khiển cho bên thuê không thể giao kết hợp đồng. 
Bên thuê có quyền áp dụng một trong các phương pháp trên khi bên cho thuê vi phạm nghĩa vụ, sao cho phù hợp với mục đích và lợi ích của mình. 

 Xem thêm: Tổng hợp các bài viết hỏi đáp Luật Dân sự

Luật Hoàng Anh