Nội dung của hợp đồng về quyền sử dụng đất?

1.Căn cứ pháp lý

Hợp đồng về quyền sử dụng đất là một giao dịch dân sự nên như mọi giao dịch dân sự khác, nội dung của hợp đồng phụ thuộc vào thỏa thuận của các chủ thể tham gia. Tuy nhiên, quá trình thỏa thuận đó phải tuân thủ theo các nguyên tắc của pháp luật. Cụ thể, Điều 501 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về nội dung của hợp đồng về quyền sử dụng đất như sau:

“Điều 501. Nội dung của hợp đồng về quyền sử dụng đất
1. Quy định chung về hợp đồng và nội dung của hợp đồng thông dụng có liên quan trong Bộ luật này cũng được áp dụng với hợp đồng về quyền sử dụng đất, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.
2. Nội dung của hợp đồng về quyền sử dụng đất không được trái với quy định về mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng đất, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và các quyền, nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan”

2.Nội dung

Hợp đồng về quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó người sử dụng đất chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất hoặc thực hiện quyền khác theo quy định của Luật đất đai cho bên kia; bên kia thực hiện quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng với người sử dụng đất. Hợp đồng về quyền sử dụng đất là cách gọi chung cho các loại hợp đồng cụ thể như: hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất, hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất,…Về cơ bản, các hợp đồng này cũng giống như các hợp đồng về tài sản khác thông thường, tuy nhiên đối tượng của hợp đồng là đất đai, một tài sản có tính chất đặc biệt. Quyền sử dụng đất luôn gắn liền với đất đai, tài sản thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý. Với tính chất quan trọng và đặc biệt, mà pháp luật đã không gộp chung hợp đồng về quyền sử dụng đất với các hợp đồng về tài sản khác. Quyền sử dụng đất được quy định chặt chẽ, do đó, mặc dù nội dung hợp đồng được xây dựng trên cơ sở thỏa thuận của các bên tham gia, tuy nhiên phải đảm bảo các nguyên tắc chung của pháp luật, cụ thể:

2.1.Áp dụng quy định chung về hợp đồng đối với hợp đồng về quyền sử dụng đất

Quy định chung về hợp đồng và nội dung của hợp đồng thông dụng có liên quan trong BLDS được áp dụng với hợp đồng về quyền sử dụng đất. Các hợp đồng về quyền sử dụng đất cũng là một loại hợp đồng dân sự, mang đầy đủ bản chất của hợp đồng. Các quy định về nội dung của hợp đồng nói chung bao gồm: chủ thể tham  gia, thời điểm phát sinh hiệu lực của hợp đồng, thời điểm, sửa đổi hủy bỏ hợp đồng, đơn phương chấm dứt hợp đồng,...đều được áp dụng để các chủ thể thỏa thuận nội dung của hợp đồng, cũng như được xác định là căn cứ để giải quyết tranh chấp hợp đồng nếu có. Do đó, các nguyên tắc áp dụng đối với hợp đồng cũng như các quy định đối với hợp đồng cụ thể liên quan đến quyền sử dụng đất sẽ được áp dụng vào các hợp đồng này. Quy định về nguyên tắc này nhằm đảm bảo tính thống nhất trong áp dụng pháp luật điều chỉnh quan hệ hợp đồng về quyền sử dụng đất trong mối quan hệ với hợp đồng nói chung. Tuy nhiên, như đã trình bày ở trên, quyền sử dụng là một tài sản mang tính chất đặc thù, nó không chỉ được điều chỉnh bởi pháp luật dân sự mà còn chịu sự điều chỉnh của các luật chuyên ngành khác, vì vậy, trong trường hợp luật chuyên ngành có quy định riêng thì ưu tiên áp dụng luật đó.

2.2.Nội dung của hợp đồng không được trái với quy định của luật đất đai và luật khác có liên quan

Khi thỏa thuận xác lập nội dung hợp đồng, các bên phải chú ý để nội dung thỏa thuận không trái với quy định của luật đất và luật khác có liên quan về các vấn đề như sau:
-Một là, nội dung của hợp đồng không được trái với quy định về mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất. Phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác nhau như: loại đất, chủ thể sử dụng,…mà Nhà nước quy định riêng về mục đích sử dụng và thời hạn sử dụng. Chính vì vậy, khi thỏa thuận nội dung hợp đồng các chủ thể phải tuân thủ theo quy định đó. Ví dụ: Khoản 3 Điều 126 Luật đất đai năm 2013 quy định về thời hạn sử dụng một số loại đất như sau: “Thời hạn giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; tổ chức, hộ gia đình, cá nhân để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ, làm cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; tổ chức để thực hiện các dự án đầu tư; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài để thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam được xem xét, quyết định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin giao đất, thuê đất nhưng không quá 50 năm. Đối với dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn mà cần thời hạn dài hơn thì thời hạn giao đất, cho thuê đất không quá 70 năm”. Hoặc khoản 1 Điều 138 Luật đất đai quy định mục đích sử dụng đất làm muối như sau: “Đất làm muối được Nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân trong hạn mức giao đất tại địa phương để sản xuất muối. Trường hợp sử dụng vượt hạn mức thì phải chuyển sang thuê đất. Đất làm muối được Nhà nước cho thuê đối với tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài để thực hiện dự án đầu tư sản xuất muối”
-Hai là, nội dung của hợp đồng phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Việc cơ quan quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phải phù hợp với từng địa phương, từng loại đất và trong thời hạn nhất định. Vậy nên, nội dung của hợp đồng phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất tại nơi đất đai tọa lạc. Bên cạnh đó, các chủ thể không thể chuyển nhượng,  chuyển giao quyền sử dụng đất đối với đất đai nằm trong quy hoạch, kế hoạch đã được phê duyệt.
-Ba là, nội dung về quyền sử dụng đất phải phù hợp với các quyền, nghĩa vụ theo quy định pháp luật về  đất đai và các quy định pháp luật có liên quan. Pháp luật về đất đai ghi nhận quyền và nghĩa vụ của từng chủ thể trong việc chiếm hữu, sử dụng, khai thác, chuyển giao quyền sử dụng đất phù hợp với từng loại đất. Quyền và nghĩa vụ của các chủ thể trong hợp đồng về quyền sử dụng đất không phải lúc nào cũng như nhau. Vì vậy, nội dung của hợp đồng về quyền sử dụng đất phải phù hợp với quyền, nghĩa vụ pháp luật quy định đối với từng chủ thể. 
Trên đây là các quy định của pháp luật về nguyên tắc trong thỏa thuận nội dung của hợp đồng về quyền sử dụng đất. Đây được xem là căn cứ mang tính định hướng để các chủ thể xây dựng nội dung hợp đồng phù hợp với quy định pháp luật. 

 Xem thêm: Tổng hợp các bài viết hỏi đáp Luật Dân sự

Luật Hoàng Anh