Trả tiền thuê khoán và phương thức trả?

1.Căn cứ pháp lý

Tiền thuê là lợi ích mà bên cho thuê khoán hướng đến khi tham gia giao kết hợp đồng. Do đó, nghĩa vụ trả tiền của bên thuê có ý nghĩa quan trọng, quyết định đến quyền lợi của bên có tài sản cho thuê. Điều 488 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về nghĩa vụ trả tiền thuê khoán và phương thức trả như sau: 

“Điều 488. Trả tiền thuê khoán và phương thức trả
1. Tiền thuê khoán có thể bằng hiện vật, bằng tiền hoặc bằng việc thực hiện một công việc.
2. Bên thuê khoán phải trả đủ tiền thuê khoán cho dù không khai thác công dụng tài sản thuê khoán.
3. Khi giao kết hợp đồng thuê khoán, các bên có thể thỏa thuận điều kiện về việc giảm tiền thuê khoán; nếu hoa lợi, lợi tức bị mất ít nhất là một phần ba do sự kiện bất khả kháng thì bên thuê khoán có quyền yêu cầu giảm hoặc miễn tiền thuê khoán, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
4. Trường hợp bên thuê khoán phải trả hiện vật theo thời vụ hoặc theo chu kỳ khai thác công dụng của tài sản thuê khoán thì phải trả vào thời điểm kết thúc thời vụ hoặc kết thúc chu kỳ khai thác, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
5. Trường hợp bên thuê khoán phải thực hiện một công việc thì phải thực hiện đúng công việc đó.
6. Thời hạn trả tiền thuê khoán do các bên thỏa thuận, trường hợp các bên không có thỏa thuận thì bên thuê khoán phải thanh toán vào ngày cuối cùng của mỗi tháng; trường hợp thuê khoán theo chu kỳ sản xuất, kinh doanh thì phải thanh toán chậm nhất khi kết thúc chu kỳ sản xuất, kinh doanh đó”

2.Nội dung

Hợp đồng thuê khoán là hợp đồng có đền bù, theo đó, bên thuê được thuê tài sản sử dụng vào mục đích khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản, còn bên cho thuê thì được hưởng một khoản tiền nhất định từ việc cho thuê tài sản. Để đáp ứng lợi ích của một bên, bên kia phải thực hiện đúng, đầy đủ nghĩa vụ của mình. Theo đó, để bên cho thuê được hưởng lợi ích từ việc cho thuê khoán tài sản thì nghĩa vụ trả tiền và phương thức trả là những gì mà bên thuê phải thực hiện. Với tầm quan trọng của việc thu tiền thuê khoán, pháp luật đã quy định các nguyên tắc nhất định đối với việc trả tiền thuê khoán và phương thức trả tiền thuê khoán, cụ thể:

2.1.Nguyên tắc trả tiền thuê khoán

Khi xác lập hợp đồng cho thuê khoán tài sản, các bên có thỏa thuận về giá thuê trong thời hạn thuê, theo đó bên thuê khoán phải trả cho bên có tài sản số tiền mà các bên đã thỏa thuận. Bên thuê khoán tài sản nhằm mục đích khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản, để đáp ứng lợi ích đó bên cho thuê đã giao tài sản đúng như thỏa thuận. Tức, bên cho thuê đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ của mình nhằm đáp ứng lợi ích cho bên thuê. Vì vậy, bên thuê cũng có nghĩa vụ phải thực hiện nghĩa vụ đáp lại. Chính vì vậy mà, số tiền thuê khoán của bên thuê tài sản không lệ thuộc vào việc chủ thể có khai thác hay không khai thác công dụng của tài sản trong thời hạn thuê. Như vậy, bên thuê khoán không có quyền từ chối trả tiền với lý do không khai thác công dụng của tài sản thuê. Việc có khai thác hay không hoàn toàn phụ thuộc vào ý chí của bên thuê, đây không phải điều mà bên cho thuê có thể can thiệp. Theo nguyên tắc chung trong hợp đồng đền bù, một bên đã thực hiện nghĩa vụ đáp ứng lợi ích cho bên kia, thì bên kia cũng có nghĩa vụ phải đáp ứng lợi ích cho bên này.

2.2.Phương thức trả tiền thuê khoán

Phương thức trả tiền thuê khoán được xác định dựa trên thỏa thuận của các bên. Theo đó, pháp luật đã ghi nhận các phương thức trả tiền thuê khoán như sau mà các bên có thể thỏa thuận lựa chọn:
-Một là, trả bằng hiện vật. Các bên có thể thỏa thuận trả tiền thuê khoán bằng hiện vật. Nếu các bên lựa chọn phương thức thanh toán bằng hiện vật, thì vật đó phải là vật được xác định cụ thể, bởi nếu không được xác định cụ thể dễ dẫn đến tình trạng mỗi bên hiểu theo một ý nghĩa khác nhau, có thể xảy ra tranh chấp không đáng có. Trong quy định của pháp luật có những tài sản bị cấm hoặc hạn chế lưu thông, do đó, vật thanh toán nghĩa vụ cũng không thể là những tài sản này. Đồng thời, các bên phải đảm bảo điều kiện liên quan đến việc chuyển quyền sở hữu vật này. Trên thực tế, vật mà bên thuê phải trả cho bên cho thuê có thể chính là vật mà bên thuê thu được khi sử dụng, khai thác tài sản thuê.
-Hai là, trả bằng tiền. Tiền là vật ngang giá chung, được sử dụng để trao đổi hàng hóa, dịch vụ. Thông thường, các bên thường sử dụng tiền để thanh toán hợp đồng. Nếu các bên thỏa thuận sử dụng tiền làm phương tiện thanh toán hợp đồng thuê khoán thì phải xác định một con số cụ thể hoặc phương pháp tính tiền cụ thể. 
-Ba là, trả bằng thực hiện công việc. Để thuận lợi hơn cho các bên trong giao dịch, pháp luật cho phép các bên được thỏa thuận lựa chọn thực hiện một công việc để thanh toán cho giá trị của hợp đồng thuê khoán. Công việc thực hiện phải thỏa mãn các điều kiện công việc là đối tượng của giao dịch dân sự nói chung, bao gồm: công việc phải được xác định cụ thể, bên thuê phải có khả năng thực hiện, không bị pháp luật cấm và trái với đạo đức xã hội. Số tiền thuê khoán được thanh toán bằng thực hiện một công việc, theo đó, giá trị của công việc được xác định theo chi phí bỏ ra để thực hiện hoặc là các lợi ích mà công việc đem lại. Công việc phải thực hiện theo thỏa thuận của các bên, do đó, bên thuê phải thực hiện đúng công việc đã thỏa thuận. Việc thực hiện công việc không đúng thỏa thuận không đem lại được lợi ích cho bên cho thuê, do đó, không được chấp nhận. 

2.3.Giảm giá thuê khoán

Khi xác lập hợp đồng thuê khoán, các bên có thể thỏa thuận về điều kiện tác động làm giảm tiền thuê khoán. Theo đó, nếu đã có thỏa thuận thì khi xảy ra các điều kiện đó, bên cho thuê phải tự động giảm tiền thuê tài sản cho bên thuê.
Mặt khác, hợp đồng thuê khoán thường được thực hiện trong một thời hạn dài, gắn liền với hoạt động, chu kỳ sản xuất, kinh doanh của bên thuê. Chính vì diễn ra trong thời hạn dài nên trong quá trình thuê khoán, không thể tránh khỏi những rủi ro ảnh hưởng đến hoạt động khai thác, sử dụng tài sản. Các sự kiện bất khả kháng, nằm ngoài dự đoán của chủ thể có thể khiến cho kết quả của việc khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức của tài sản không đạt được như mong muốn,, dự định ban đầu. Trong trường hợp này, bên thuê có thể thỏa thuận với bên cho thuê về việc miễn hoặc giảm tiền thuê khoán.
Nếu thiệt hại xảy ra do nguyên nhân khách quan, sự kiện bất khả kháng như bão, lũ lụt, hạn hán, dịch bệnh,…khiến cho hoa lợi, lợi tức bị mất ít nhất một phần ba, thì pháp luật cho phép bên thuê được quyền yêu cầu giảm hoặc miễn tiền thuê khoán. Quy định này nhằm tạo cơ sở cho bên thuê được yêu cầu giảm tiền thuê khoán ngay cả khi không có thỏa thuận từ trước.

2.4.Thời hạn trả tiền thuê khoán

Pháp luật ghi nhận ba cách xác định thời hạn trả tiền thuê khoán tài sản, cụ thể:
-Một là, theo thỏa thuận của các bên. Thỏa thuận của  các chủ thể trong hợp đồng được ưu tiên áp dụng. Vì hợp đồng được xây dựng dựa trên ý chí của các bên, họ có thể tự do thỏa thuận các nội dung trong hợp đồng sao cho phù hợp với nhu cầu lợi ích của mình và cân bằng quyền lợi của hai bên.
-Hai là, theo tháng. Thời hạn trả tiền thuê khoán tài sản là vào ngày cuối cùng của mỗi tháng nếu các bên không có thỏa thuận về thời hạn trả tiền. Việc quy định trả tiền theo tháng, là cách chia nhỏ nghĩa vụ cho bên thuê, làm giảm bớt gánh nặng cho họ so với việc phải trả trong một lẫn. 
-Ba là, theo chu kỳ sản xuất, kinh doanh. Nếu các bên không có thỏa thuận về thời hạn thực hiện nghĩa vụ, mà thuê khoán theo chu kỳ sản xuất, kinh doanh thì phải thanh toán chậm nhất khi kết thúc chu kỳ sản xuất, kinh doanh đó. Đây là cơ sở để bên cho thuê tiến hành đòi tiền thuê và là cơ sở để Tòa án áp dụng giải quyết tranh chấp có liên quan. Như vậy, bên thuê phải trả tiền thuê vào bất kỳ thời điểm nào trong chu kỳ sản xuất, kinh doanh nhưng chậm nhất là khi kết thúc chu kỳ. Việc trả tiền sau khi chu kỳ sản xuất kết thúc bị xem là chậm thực hiện nghĩa vụ.
Riêng đối với trường hợp trả tiền thuê khoán bằng hiện vật, pháp luật quy định có thể trả theo thời vụ hoặc chu kỳ khai thác công dụng của tài sản, thì thời điểm trả phải vào thời điểm kết thúc thời vụ hoặc kết thúc chu kỳ khai thác. Như vậy, riêng đối với phương pháp trả tiền thuê khoán bằng hiện vật, nếu các bên không có thỏa thuận và thời hạn trả được xác định theo chu kỳ sản xuất, kinh doanh, thì bên thuê chỉ phải trả tiền vào thời điểm kết thúc thời vụ hoặc kết thúc chu kỳ mà thôi. Quy định như vậy bởi, như đã trình bày ở trên, vật phải trả có thể chính là kết quả của quá trình khai thác công dụng của tài sản, chính vì thế sẽ thuận lợi hơn cho bên thuê trong việc trả đúng vật đã thỏa thuận.
Quy định về trả tiền thuê khoán và phương thức trả là là cơ sở để các chủ thể thỏa thuận, xác định các nội dung tránh việc xảy ra tranh chấp, đồng thời đây còn là căn cứ pháp lý để giải quyết tranh chấp.

 Xem thêm: Tổng hợp các bài viết hỏi đáp Luật Dân sự

Luật Hoàng Anh