Trả tiền thuê trong hợp đồng thuê tài sản?

1.Căn cứ pháp lý

Hợp đồng thuê tài sản là hợp đồng đền bù, tính chất đền bù của hợp đồng được thể hiện ở việc bên cho thuê được hưởng một khoản chi phí từ việc cho bên thuê thuê tài sản. Theo đó, bên thuê không chỉ phải trả lại tài sản thuê mà còn phải thanh toán một khoản tiền theo thỏa thuận của hai bên. Điều 481 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về nghĩa vụ trả tiền thuê của bên thuê tài sản như sau:

“Điều 481. Trả tiền thuê
1. Bên thuê phải trả đủ tiền thuê đúng thời hạn đã thỏa thuận; nếu không có thỏa thuận về thời hạn trả tiền thuê thì thời hạn trả tiền thuê được xác định theo tập quán nơi trả tiền; nếu không thể xác định được thời hạn theo tập quán thì bên thuê phải trả tiền khi trả lại tài sản thuê.
2. Trường hợp các bên thỏa thuận việc trả tiền thuê theo kỳ hạn thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng, nếu bên thuê không trả tiền trong ba kỳ liên tiếp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác”

2.Nội dung

Tiền thuê tài sản là khoản chi phí mà bên thuê phải bỏ ra khi thuê tài sản, các bên có thể thỏa thuận về tiền thuê sao cho phù hợp với lợi ích của mình. Tiền thuê được xác định dựa trên giá thuê, số lượng và chất lượng tài sản thuê, thời hạn thuê. Nghĩa vụ trả tiền thuê là nghĩa vụ bắt buộc đối với bên thuê tài sản, vì quyền lợi của bên cho thuê phát sinh từ hợp đồng chịu ảnh hưởng trực tiếp bởi nghĩa vụ này. 
Theo đó, khi xác lập hợp đồng các bên đã thỏa thuận về tiền thuê tài sản, nên bên thuê có nghĩa vụ phải thanh toán tiền cho bên cho thuê đúng thời điểm. Căn cứ vào quy định trên, thời điểm trả tiền thuê được xác định như sau:
-Một là, theo thời điểm ghi nhận trong hợp đồng. Khi thỏa thuận về nội dung của hợp đồng thuê tài sản, các bên có thể thỏa thuận về thời điểm bên thuê phải thực hiện nghĩa vụ trả tiền. Các bên có thể tự do thỏa thuận về thời điểm trả tiền thuê, có thể là khi bên thuê nhận tài sản thuê hoặc khi hết thời hạn thuê. Đây là phương thức xác định thời điểm trả tiền phổ biến, vì hợp đồng được xác lập trên cơ sở thỏa thuận của các bên, mà tiền thuê là lợi ích mà bên cho thuê hướng tới. Thông thường, nếu tiền thuê có giá trị nhở thì bên thuê thanh toán ngay khi nhận tài sản thuê, còn đối với tài sản thuê có giá trị lớn thì bên thuê có thanh toán trước một nửa, phần còn lại có thể thanh toán khi hết thời hạn.
-Hai là, theo tập quán tại nơi trả tiền thuê. Mỗi địa phương có thể tồn tại tập quán trả tiền khác nhau tương ứng với mỗi tài sản nhất định. Trong trường hợp các bên không có thỏa thuận về thời điểm trả tiền thuê trong hợp đồng thì áp dụng theo cách xác định thời điểm thuê này. Tập quán nơi diễn ra hợp đồng thuê tài sản và tài sản thuê tương ứng sẽ quyết định đến thời điểm trả tiền thuê.
-Ba là, theo thời điểm trả lại tài sản thuê. Nếu các bên không có thỏa thuận về thời điểm trả tiền thuê, mà cũng không có tập quán quyết định thì thời điểm trả tiền thuê trùng với thời điểm trả tài sản. 
Trong trường hợp tài sản thuê trong thời hạn dài, các bên có thể thỏa thuận trả tiền thuê theo kỳ hạn. Bên thuê có nghĩa vụ phải thực hiện đúng theo thỏa thuận, trả tiền thuê khi đến hạn. Tiền thuê chính là quyền lợi chính của bên cho thuê khi tham gia xác lập hợp đồng cho thuê, việc bên thuê vi phạm nghĩa vụ trả tiền thuê chính là xâm phạm nghiêm trọng đến lợi ích của bên cho thuê, khiến họ không đạt được lợi ích khi giao kết hợp đồng. Do đó, pháp luật cho phép bên cho thuê được chấm dứt thực hiện hợp đồng. Quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng của bên cho thuê trong trường hợp này được thực hiện khi có đầy đủ các điều kiện sau:
-Một là, các bên có thỏa thuận về việc trả tiền thuê theo kỳ hạn. Kỳ hạn trả tiền là khoảng thời gian nhất định nằm trong thời hạn thuê, theo đó khi đến kỳ hạn thì bên thuê phải trả tiền thuê trong kỳ hạn đó cho bên cho thuê. Tiền thuê tài sản trong trường hợp này được chia nhỏ và bên thuê phải thanh toán theo từng kỳ hạn nhất định. Đây là hình thành thanh toán tiền thuê từng lần trong suốt thời gian thuê. 
-Hai là, bên thuê không thanh toán trong ba kỳ hạn liên tiếp. Khi đến kỳ hạn mà bên thuê chưa thanh toán tiền thuê, thì bên cho thuê phải tạo điều kiện cho bên thuê được thanh toán vào kỳ sau. Bởi thông thường, hợp đồng thuê tài sản thỏa thuận thanh toán tiền thuê theo kỳ hạn thường có thời hạn dài, bên cho thuê có nghĩa vụ phải tạo điều kiện cho bên thuê được sử dụng, khai thác tài sản. Tuy nhiên, nếu trong ba kỳ liên tiếp mà bên thuê vẫn không thanh toán tiền thì bên cho thuê được quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng. Quy định này vừa tạo điều kiện để bên thuê được tập trung vào sản xuất, kinh doanh tạo nguồn thu để thanh toán cho bên cho thuê tài sản, đồng thời nâng cao ý thức trách nhiệm của bên thuê trong việc thực hiện nghĩa vụ của mình. Nếu, pháp luật không quy định cho phép bên cho thuê được hủy bỏ hợp đồng khi bên thuê không thanh toán tiền tiền thuê trong 03 kỳ liên tiếp, bên thuê có thể ỷ lại và không chịu thực hiện nghĩa vụ dù đủ khả năng thực hiện. 
Trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác thì hậu quả do vi phạm nghĩa vụ thanh toán được áp dụng theo nội dung các bên thống nhất hoặc theo quy định của pháp luật.

3.Vụ việc thực tế về trả tiền thuê tài sản

Bản án số 97/2021/DS-ST ngày 14-5-2021 về v/v “tranh chấp hợp đồng thuê tài sản”[1]

3.1.Nội dung vụ việc

Ngày 13/04/2018, ông Nguyễn Chí L có ký kết hợp đồng quy ước máy móc thiết bị với DNTN A do ông Phạm Thành T làm chủ, mục đích là để góp vốn kinh doanh. Theo hợp đồng, DNTN A đưa ra các tài sản: cần quốc bánh xích COELCO biển số 69X0164, búa hơi hiệu Mitsubitsi HM25M số seri 220, giàn cẩn chế + tháp với tổng giá trị là 600 triệu đồng. Tuy nhiên, đến ngày 03/03/2018, đôi bên thỏa thuận chấm dứt hợp đồng góp vốn này mà chuyển sang việc ông T cho ông L thuê các tài sản có trong hợp đồng quy ước. Thời hạn thuê từ 13/04/2018 đến ngày 03/06/2018, giá thuê là 40 triệu đồng. Hết thời hạn thuê tài sản trên, ông L phải trả thiết bị về bến cảng huyện Năm Căn cho DNTN A. Việc thỏa thuận cho thuê này thể hiện ở phụ lục hợp đồng ngày 03/05/2018.
Quá trình thực hiện hợp đồng thuê, ông L đã trả được 10 triệu đồng, còn thiếu 30 triệu đồng. Hết thời hạn thuê, ông L đã không trả tiền thuê cũng như tài sản thuê như đã thỏa thuận. 

3.2.Nhận định của Tòa án

Tại phiên Tòa, ông L và ông T đều thừa nhận, ông L có thuê của ông T, là chủ DNTN A, xe cần quốc bánh xích COELCO biển số 69X0164, búa hơi, giàn cẩn chế và tháp với thời hạn thuê từ ngày 13/04/2018 đến ngày 03/06/2018 với tổng tiền thuê là 40.000.000 đồng, quá trình thực hiện hợp đồng, ông L đã trả được 10.000.000, còn thiếu 30.000.000 đồng. Xét thấy, việc thừa nhận này của ông L và ông T là tự nguyện, phù hợp với thỏa thuận tại phụ lục hợp đồng ngày 03/05/2018 (bút lục số 39, 40) nên việc ông T khởi kiện yêu cầu ông L trả 30.000.000 đồng tiền thuê tài sản còn thiếu là có cơ sở chấp nhận.

3.3.Quyết định

Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của ông Phạm Thành T. Buộc ông Nguyễn Chí L thanh toán tiền thuê tài sản còn thiếu là 30.000.000 đồng. Kể từ ngày ông T có đơn yêu cầu thi hành án, ông L không tự nguyện thi hành xong khoản tiền nêu trên thì còn phải trả thêm khoản lãi phát sinh theo mức lãi suất quy định tại Điều 468 Bộ luật Dân sự năm 2015 tương ứng với số tiền và thời gian chậm thi hành. 

 Xem thêm: Tổng hợp các bài viết hỏi đáp Luật Dân sự

Luật Hoàng Anh

[1] https://congbobanan.toaan.gov.vn/2ta726583t1cvn/chi-tiet-ban-an, truy cập ngày 28/08/2021