Bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai là gì?

Hiện nay, các giao dịch liên quan đến nhà ở và công trình xây dựng hình thành trong tương lai nhận được sự quan tâm rất lớn của người dân. Đồng thời, trong những năm vừa qua, Đảng và Nhà nước ta đã luôn quan tâm đến công tác quản lý thị trường bất động sản để đảm bảo thị trường bất động sản phát triển lành mạnh và bền vững.

Theo quy định Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai là gì?. Bài viết dưới đây sẽ giải đáp vấn đề trên. Hãy GỌI NGAY tới 0908308123 để được Luật sư tư vấn đất đai miễn phí và cung cấp các dịch vụ theo yêu cầu.

Căn cứ pháp lý

- Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023;

- Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014;  

- Thông tư 49/2024/TT-NHNN sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư 11/2022/TT-NHNN ngày 30 tháng 09 năm 2022 của Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam quy định về bảo lãnh ngân hàng;

- Thông tư 11/2022/TT-NHNN ngày 30 tháng 09 năm 2022 của Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam quy định về bảo lãnh ngân hàng. 

Bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai là gì?

Khoản 4 Điều 3 Thông tư 11/2022/TT-NHNN quy định về bảo lãnh ngân hàng, được sửa đổi, bổ sung bởi Điều 1 Thông tư 49/2024/TT-NHNN đã quy định về khái niệm bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành tương lai như sau:

Bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai (sau đây gọi là bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai) là bảo lãnh ngân hàng, theo đó bên bảo lãnh là ngân hàng thương mại, chi nhánh ngân hàng nước ngoài cam kết với bên nhận bảo lãnh là bên mua, bên thuê mua nhà ở (sau đây gọi là bên mua) về việc sẽ thực hiện nghĩa vụ tài chính thay cho bên được bảo lãnh là chủ đầu tư dự án nhà ở hình thành trong tương lai (sau đây gọi là chủ đầu tư) khi đến thời hạn giao, nhận nhà ở đã cam kết nhưng chủ đầu tư không bàn giao nhà ở cho bên mua mà không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ tài chính theo hợp đồng mua, thuê mua nhà ở đã ký kết; chủ đầu tư phải nhận nợ bắt buộc và hoàn trả cho bên bảo lãnh theo thỏa thuận bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai là bảo lãnh ngân hàng đã ký

…..

Theo đó, bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai có những đặc điểm sau:

Thứ nhất, bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai là bảo lãnh ngân hàng

Theo đó, hình thức bảo lãnh ngân hàng là hình thức cấp tín dụng, theo đó bên bảo lãnh là tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài cam kết với bên nhận bảo lãnh về việc sẽ thực hiện nghĩa vụ tài chính thay cho bên được bảo lãnh khi bên được bảo lãnh không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ đã cam kết với bên nhận bảo lãnh; bên được bảo lãnh phải nhận nợ và hoàn trả cho bên bảo lãnh theo thỏa thuận đã ký.

Thứ hai, chủ thể tham gia quan hệ bảo lãnh nhà ở hình trong tương lai

Quan hệ bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai bao gồm 03 chủ thể chính: bên bảo lãnh, bên nhận bảo lãnh và bên được bảo lãnh. 

Trong đó, bên bảo lãnh là ngân hàng thương mại, chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động hợp pháp tại Việt Nam. Bên nhận bảo lãnh là bên mua, bên thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai. Bên được bảo lãnh là chủ đầu tư dự án nhà ở hình thành trong tương lai.

Thứ ba, đối tượng và phạm vi bảo lãnh nhà ở hình trong tương lai

Đối tượng bảo lãnh là nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư dự án nhà ở đối với bên mua, bên thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai. Đây là số tiền mà chủ đầu tư có nghĩa vụ phải trả cho bên mua khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở đúng thời hạn đã cam kết tại hợp đồng mua, thuê mua nhà ở đã ký. 

Cụ thể, số tiền bao gồm: (1) số tiền chủ đầu tư đã nhận ứng trước từ bên mua sau thời điểm bên mua đã nhận được thư bảo lãnh của bên bảo lãnh và (2) khoản tiền khác (nếu có) mà chủ đầu tư có nghĩa vụ phải trả cho bên mua theo thỏa thuận tại hợp đồng mua, thuê mua nhà ở đã ký. 

Các bên có quyền thỏa thuận về phạm vi bảo lãnh nhưng phải bảo đảm thực hiện trách nhiệm của ngân hàng bảo lãnh và phải được ghi vào trong thỏa thuận cấp bảo lãnh ký giữa ngân hàng bảo lãnh và chủ đầu tư dự án bất động sản.

>>>Xem thêm tại: Việc thanh toán trong mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai được quy định như thế nào?

Bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai được quy định như thế nào?

Điều 26 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 đã quy định về việc bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai như sau: 

1. Chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại trong nước, chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động hợp pháp tại Việt Nam chấp thuận cấp bảo lãnh cho nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với bên mua, thuê mua nhà ở khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo cam kết trong hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai (sau đây gọi chung là ngân hàng bảo lãnh).

…..

Việc bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai thực hiện theo quy định của pháp luật về bảo lãnh ngân hàng. Quy định về bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai tại Điều này không áp dụng đối với bán, cho thuê mua nhà ở xã hội. Theo đó, khi các bên chủ thể thực hiện việc bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai cần lưu ý một số vấn đề sau:

Vấn đề chấp thuận cấp bảo lãnh 

Theo đó, trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư dự án bất động sản cần phải được ngân hàng thương mại trong nước, chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động hợp pháp tại Việt Nam chấp thuận cấp bảo lãnh cho nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với bên mua, thuê mua nhà ở khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo cam kết trong hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.

Trường hợp ngân hàng bảo lãnh chấp thuận cấp bảo lãnh cho chủ đầu tư thì ngân hàng bảo lãnh và chủ đầu tư sẽ ký thỏa thuận cấp bảo lãnh. Căn cứ vào thỏa thuận cấp bảo lãnh đã ký, ngân hàng bảo lãnh gửi chủ đầu tư dự án bất động sản văn bản cam kết khẳng định sẽ phát hành thư bảo lãnh cho tất cả bên mua, thuê mua nhà ở thuộc dự án được chấp thuận cấp bảo lãnh của chủ đầu tư.

Chủ đầu tư có trách nhiệm gửi bản sao văn bản cam kết này cho bên mua, thuê mua khi ký kết hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.

Vấn đề thỏa thuận lựa chọn bảo lãnh giữa các bên khi ký kết hợp đồng

Căn cứ theo quy định tại khoản 3 Điều 26 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 quy định, khi ký kết hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, bên mua, thuê mua được lựa chọn việc có hoặc không có bảo lãnh cho nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với mình. 

So sánh với quy định Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, Luật Kinh doanh bất động sản đã đưa ra lựa chọn cho bên mua hoặc thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai. Cụ thể, bên mua có thể lựa chọn có hoặc không có bảo lãnh cho các nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với mình. Điều này tạo ra sự linh hoạt và góp phần giảm chi phí và thủ tục cho cả hai bên.

Trong đó, cần lưu ý rằng: Việc bên mua, thuê mua từ chối việc bảo lãnh cho nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với mình được thỏa thuận bằng văn bản tại thời điểm ký kết hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai. Bên cạnh đó, chủ đầu tư vẫn cần ngân hàng chấp thuận cấp bảo lãnh trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai và công khai thông tin liên quan đến bảo lãnh. 

Vấn đề về thư bảo lãnh 

Khoản 14 Điều Thông tư 11/2022/TT-NHNN quy định về bảo lãnh ngân hàng đã giải thích khái niệm thư bảo lãnh như sau:

Thư bảo lãnh là cam kết của bên bảo lãnh với bên nhận bảo lãnh về việc bên bảo lãnh sẽ thực hiện nghĩa vụ tài chính thay cho bên được bảo lãnh khi bên được bảo lãnh không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ đã cam kết với bên nhận bảo lãnh.

Trường hợp bảo lãnh đối ứng và xác nhận bảo lãnh thì thư bảo lãnh bao gồm cả cam kết của bên bảo lãnh đối ứng với bên bảo lãnh và bên xác nhận bảo lãnh với bên nhận bảo lãnh;

Theo đó, khi thực hiện hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, khoản 4,5,6 Điều 26 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 đã quy định trách nhiệm của các bên như sau:

Thứ nhất, về thời hạn hiệu lực của thư bảo lãnh

Khoản 5 Điều 1 Thông tư số 49/2024/TT-NHNN đã quy định hiệu lực của thư bảo lãnh như sau:

Thư bảo lãnh có hiệu lực kể từ thời điểm phát hành cho đến thời điểm ít nhất sau 30 ngày kể từ thời hạn chủ đầu tư phải thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với bên mua khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo cam kết tại hợp đồng mua, thuê mua nhà ở, trừ trường hợp nghĩa vụ bảo lãnh chấm dứt theo quy định tại Điều 23 Thông tư này. 

Trường hợp bên bảo lãnh và chủ đầu tư chấm dứt thỏa thuận cấp bảo lãnh trước thời hạn, các thư bảo lãnh đã phát hành cho các bên mua trước đó vẫn có hiệu lực cho đến khi nghĩa vụ bảo lãnh chấm dứt. 

Theo đó, thư bảo lãnh có hiệu lực kể từ thời điểm phát hành. Hiệu lực của thư bảo lãnh chấm dứt trong các trường hợp sau: (1) nghĩa vụ bảo lãnh chấm dứt; (2) ít nhất sau 30 ngày kể từ thời hạn chủ đầu tư phải thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với bên mua khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo cam kết tại hợp đồng mua, thuê mua nhà ở; (3) theo thỏa thuận bên bảo lãnh và chủ đầu tư.

Thứ hai, về trách nhiệm của ngân hàng bảo lãnh

Khoản 4 Điều 26 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 đã quy định ngân hàng bảo lãnh có trách nhiệm phát hành thư bảo lãnh cho bên mua, thuê mua đã ký hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai với chủ đầu tư theo quy định của pháp luật về bảo lãnh ngân hàng và gửi cho chủ đầu tư để chủ đầu tư cung cấp cho từng bên mua, thuê mua đã ký hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.

Thứ ba, về trách nhiệm của chủ đầu tư 

Theo đó, chủ đầu tư cần cung cấp thư bảo lãnh cho bên mua, thuê mua trong thời hạn 10 ngày làm việc kể từ ngày ký hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai hoặc thời hạn khác do các bên thỏa thuận trong hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai. 

Ngoài ra, chủ đầu tư chỉ được nhận tiền thanh toán của bên mua, thuê mua theo hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai sau khi đã cung cấp cho bên mua, thuê mua và bên mua, thuê mua đã nhận được thư bảo lãnh của ngân hàng bảo lãnh.

Trường hợp chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo cam kết hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ tài chính đối với bên mua, thuê mua

Trường hợp chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo cam kết tại hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở mà không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ tài chính đối với bên mua, thuê mua và bên mua, thuê mua có yêu cầu thì ngân hàng bảo lãnh có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với bên mua, thuê mua thay cho chủ đầu tư theo đúng cam kết tại thư bảo lãnh.

Bạn không có thời gian để thực hiện hoặc chưa nắm rõ các quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản, hãy liên hệ với Luật Hoàng Anh để được tư vấn và cung cấp dịch vụ một cách HIỆU QUẢ và TIẾT KIỆM CHI PHÍ NHẤT.

Luật Hoàng Anh.