Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản cho cá nhân tự xây dựng nhà ở là gì?

Hiện nay, các quy định về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản cho cá nhân tự xây dựng nhà ở được Nhà nước ban hành nhằm hỗ trợ và tạo điều kiện thuận lợi cho người dân trong giao dịch kinh doanh bất doanh bất động sản.

Vậy theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản cho cá nhân tự xây dựng nhà ở là gì?. Bài viết dưới đây sẽ trình bày về vấn đề này. GỌI NGAY tới 0908308123 để được luật sư tư vấn đất đai miễn phí và cung cấp các dịch vụ theo yêu cầu.

Căn cứ pháp lý

- Luật Đất Đai năm 2024;

- Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023;

- Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014;

- Nghị định 96/2024/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản.

Quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản được hiểu như thế nào? 

Quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản được hiểu là quyền khai thác, sử dụng một phần đất thuộc dự án bất động sản mà chủ đầu tư đã thực hiện việc xây dựng các cơ sở hạ tầng cơ bản theo quy định pháp luật. 

Theo đó, hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản được hiểu là hệ thống các công trình, thiết bị và dịch vụ cơ bản để phục vụ các hoạt động sản xuất, kinh doanh, sinh hoạt và các hoạt động công cộng như hệ thống điện, hệ thống cấp thoát nước, hệ thống phòng cháy chữa cháy…

Đồng thời, tại điểm d khoản 2 Điều 1 Luật kinh doanh bất động sản năm 2023 quy định trường hợp không thuộc đối tượng điều chỉnh của Luật này như sau: 

d) Tổ chức, cá nhân chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất không thuộc trường hợp chủ đầu tư kinh doanh quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản;

Khi so sánh với quy định của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, Luật kinh doanh bất động sản năm 2023 đã thu hẹp phạm vi điều chỉnh, không còn điều chỉnh tất cả các loại giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất. Việc quy định này đã cho thấy sự phân định rành mạch, độc lập của lĩnh vực chuyên ngành bất động sản trong mối quan hệ với các lĩnh vực khác như đất đai và đầu tư. 

Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản cho cá nhân tự xây dựng nhà ở 

Điều 31 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 đã quy định cụ thể điều kiện đối với đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở như sau:

1. Đáp ứng yêu cầu quy định tại khoản 1 Điều 29 của Luật này.

2. Có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất và trong thời hạn sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai. Quyền sử dụng của phần đất được chuyển nhượng nằm trong phần diện tích đất thuộc dự án đã có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

3. Quyền sử dụng đất không thuộc trường hợp đang có tranh chấp đang được cơ quan có thẩm quyền thông báo, thụ lý, giải quyết hoặc có tranh chấp nhưng đã được cơ quan có thẩm quyền giải quyết bằng bản án, quyết định, phán quyết đã có hiệu lực pháp luật;

……

Theo đó, chủ đầu tư dự án bất động khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật cho cá nhân tự xây dựng nhà ở cần đáp ứng những điều kiện sau: 

Yêu cầu chung trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật dự án bất động sản

Theo đó, dự án bất động sản khi có quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật đưa vào kinh doanh cần phải đáp ứng các yêu cầu được quy định tại khoản 1 Điều 29 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 như sau:

a) Các yêu cầu quy định tại Điều 11 của Luật này;

b) Đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch chi tiết được phê duyệt, tiến độ dự án được chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về xây dựng, pháp luật về quy hoạch đô thị, pháp luật về đầu tư;

c) Bảo đảm cung cấp các dịch vụ cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải, xử lý nước thải; bảo đảm kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất;

Căn cứ quy định trên, khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật cho cá nhân tự xây dựng nhà ở, chủ đầu tư cần đáp ứng 03 yêu cầu: (1) Yêu cầu đối với dự án bất động sản như phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; phù hợp với quy hoạch được phê duyệt theo quy định của pháp luật về xây dựng, pháp luật về quy hoạch đô thị… (2) Hoàn thành việc đầu tư xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch chi tiết và tiến độ dự án được phê duyệt và (3) Bảo đảm cung cấp các dịch vụ và kết nối hạ tầng. 

>>>Xem thêm tại: Hình thức kinh doanh quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản là gì?

Yêu cầu về quyền sử dụng đất đối với đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản

Căn cứ theo Điều 31 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, quyền sử dụng đất đối với đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản cần đáp ứng điều kiện sau: 

Thứ nhất, có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất và trong thời hạn sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai. Quyền sử dụng của phần đất được chuyển nhượng nằm trong phần diện tích đất thuộc dự án đã có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

Theo quy định Luật Đất đai năm 2024, giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Thứ hai, quyền sử dụng đất không thuộc trường hợp đang có tranh chấp đang được cơ quan có thẩm quyền thông báo, thụ lý, giải quyết hoặc có tranh chấp nhưng đã được cơ quan có thẩm quyền giải quyết bằng bản án, quyết định, phán quyết đã có hiệu lực pháp luật;

Thứ ba, quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.

Điều này được hiểu là tính đến thời điểm chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất của bên chuyển nhượng không bị cơ quan thi hành án kê biên theo bản án có hiệu lực của Tòa án nhân dân có thẩm quyền.

Thứ tư, quyền sử dụng đất không thuộc trường hợp luật cấm giao dịch; không thuộc trường hợp đang trong thời gian bị đình chỉ, tạm đình chỉ giao dịch theo quy định của pháp luật.

Quy định trên nhằm đảm bảo quyền sử dụng đất đủ điều kiện được chuyển nhượng trong giao dịch kinh doanh bất động sản, từ đó đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của các bên có liên quan. 

Ngoài ra, đất được chuyển nhượng không thuộc khu vực phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III; không thuộc trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để đầu tư dự án xây dựng nhà ở theo quy định của Luật Đất đai. Đối với các khu vực còn lại, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ điều kiện của địa phương để xác định các khu vực chủ đầu tư dự án được chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật cho cá nhân tự xây dựng nhà ở.

Yêu cầu thông báo với cơ quan quản lý nhà nước về việc quyền sử dụng đất đủ điều kiện được chuyển nhượng 

Khoản 7 Điều 31 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, được hướng dẫn bởi Điều 9 Nghị định 96/2024/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản đã quy định về thủ tục thông báo đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản được chuyển nhượng cho cá nhân tự xây dựng nhà ở như sau: 

Theo đó, trước khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản, chủ đầu tư dự án phải có văn bản thông báo gửi cho cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh về việc quyền sử dụng đất đủ điều kiện được chuyển nhượng. Hồ sơ mà chủ đầu tư dự án bất động sản cần phải chuẩn bị, bao gồm các thông tin sau: 

a) Quyết định chủ trương đầu tư hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc chấp thuận đầu tư của dự án bất động sản của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đầu tư, về xây dựng, về nhà ở;

b) Quyết định phê duyệt quy hoạch chi tiết hoặc quy hoạch tổng mặt bằng của dự án bất động sản của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về xây dựng, về quy hoạch đô thị;

c) Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải cấp giấy phép xây dựng của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về xây dựng;

d) Thông báo kết quả thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng hoặc Thông báo kết quả thẩm định thiết kế cơ sở của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về xây dựng;

đ) Giấy tờ về nghiệm thu việc đã hoàn thành đầu tư xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật theo quy định của pháp luật về xây dựng;

e) Hợp đồng cung cấp các dịch vụ cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải, xử lý nước thải;

g) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có diện tích đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở theo quy định của pháp luật về đất đai.

Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo của chủ đầu tư dự án, cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh có trách nhiệm kiểm tra điều kiện của quyền sử dụng đất đưa vào kinh doanh và trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật đủ điều kiện được chuyển nhượng.

Trường hợp quyền sử dụng đất không đủ điều kiện được chuyển nhượng, cơ quan quản lý có thẩm quyền phải có văn bản trả lời và nêu rõ lý do, đồng thời đăng tải văn bản trả lời trên cổng thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản để công bố thông tin.

Trường hợp cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh không trả lời theo thời hạn quy định thì doanh nghiệp có quyền khởi kiện, khiếu nại theo quy định pháp luật.

Yêu cầu công khai thông tin về quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật 

Căn cứ vào khoản 5 Điều 6 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, thông tin về quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản bao gồm: 

a) Giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai đối với phần diện tích đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản;

b) Văn bản của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản đủ điều kiện được chuyển nhượng cho cá nhân tự xây dựng nhà ở;

c) Giấy tờ về việc hoàn thành đầu tư xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch chi tiết, theo tiến độ dự án được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;

…..

Theo đó, quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật phải được công khai thông tin về quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản đưa vào kinh doanh theo quy định pháp luật. Quy định này đã góp phần nâng cao tính minh bạch của thị trường, từ đó bảo vệ quyền lợi của người mua, thuê, thuê mua bất động sản.

>>>Xem thêm tại: Có cần công khai thông tin bất động sản, dự án bất động sản khi đưa vào kinh doanh?

Bạn không có thời gian để thực hiện, hoặc chưa nắm rõ các quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản, hãy liên hệ với Luật Hoàng Anh để được tư vấn và cung cấp dịch vụ một cách HIỆU QUẢ và TIẾT KIỆM CHI PHÍ NHẤT.