Điều kiện chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản là gì?

Thị trường bất động sản ngày càng phát triển thì xu hướng chuyển nhượng dự án bất động sản càng trở nên phổ biến. Vậy theo quy định Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, điều kiện chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản là gì?. Trong bài viết này, chúng ta sẽ cùng tìm hiểu chi tiết vấn đề trên. Hãy GỌI NGAY tới 0908308123 để được Luật sư tư vấn đất đai miễn phí và cung cấp các dịch vụ theo yêu cầu.

Căn cứ pháp lý

- Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023;

- Luật Doanh nghiệp năm 2020; 

- Luật Quản lý, sử dụng vốn nhà nước đầu tư vào sản xuất, kinh doanh tại doanh nghiệp năm 2014; 

- Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014. 

Chuyển nhượng dự án bất động sản được hiểu như thế nào?

Khoản 7 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 đã giải thích khái niệm chuyển nhượng dự án bất động sản như sau: 

Chuyển nhượng dự án bất động sản là việc chủ đầu tư chuyển giao toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản, các quyền, nghĩa vụ, trách nhiệm, lợi ích hợp pháp của chủ đầu tư và quyền, nghĩa vụ của chủ đầu tư đối với các bên có liên quan (nếu có) đối với dự án, phần dự án bất động sản chuyển nhượng cho bên nhận chuyển nhượng thông qua hợp đồng.

Theo đó, việc chuyển nhượng dự án bất động sản được thực hiện thông qua hợp đồng chuyển nhượng. Trong đó, chủ đầu tư chuyển giao toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản, các quyền, nghĩa vụ, trách nhiệm, lợi ích hợp pháp của chủ đầu tư và quyền, nghĩa vụ của chủ đầu tư đối với các bên có liên quan (nếu có) đối với dự án, phần dự án bất động sản.

>>>Xem thêm tại: Nguyên tắc chuyển nhượng dự án bất động sản là gì?

Điều kiện chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản

Điều 40 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 đã quy định điều kiện chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản như sau:

Điều kiện đối với dự án bất động sản 

Trước đây, Điều 49 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 đã quy định về điều kiện chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản như sau: 

1. Dự án bất động sản được chuyển nhượng phải có các điều kiện sau đây:

a) Dự án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, đã có quy hoạch chi tiết 1/500 hoặc quy hoạch tổng mặt bằng được phê duyệt;

b) Dự án, phần dự án chuyển nhượng đã hoàn thành xong việc bồi thường, giải phóng mặt bằng. Đối với trường hợp chuyển nhượng toàn bộ dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng thì phải xây dựng xong các công trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt;

c) Dự án không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

d) Không có quyết định thu hồi dự án, thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; trường hợp có vi phạm trong quá trình triển khai dự án thì chủ đầu tư phải chấp hành xong quyết định xử phạt.

……

Tuy nhiên, hiện nay với sự phát triển của thị trường bất động sản, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 đã bổ sung thêm các quy định về điều kiện dự án bất động sản được chuyển nhượng. Cụ thể như sau:

a) Dự án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định chủ trương đầu tư, chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc chấp thuận đầu tư; đã được lựa chọn hoặc công nhận chủ đầu tư đối với trường hợp dự án phải thực hiện thủ tục công nhận chủ đầu tư;

b) Dự án đã có quy hoạch chi tiết được phê duyệt theo quy định của pháp luật về xây dựng và pháp luật về quy hoạch đô thị;

c) Dự án, phần dự án chuyển nhượng đã hoàn thành việc bồi thường, hỗ trợ tái định cư. Đối với trường hợp chuyển nhượng toàn bộ dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng thì phải xây dựng xong các công trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ, thiết kế, quy hoạch chi tiết được phê duyệt theo quy định của pháp luật về xây dựng, pháp luật về quy hoạch đô thị và nội dung của dự án đã được phê duyệt theo quy định của pháp luật về xây dựng;

d) Quyền sử dụng đất của dự án, phần dự án chuyển nhượng không thuộc trường hợp đang có tranh chấp đang được cơ quan có thẩm quyền thông báo, thụ lý, giải quyết hoặc có tranh chấp nhưng đã được cơ quan có thẩm quyền giải quyết bằng bản án, quyết định, phán quyết đã có hiệu lực pháp luật; không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; không thuộc trường hợp luật cấm giao dịch; không thuộc trường hợp đang trong thời gian bị đình chỉ, tạm đình chỉ giao dịch theo quy định của pháp luật;

đ) Dự án không bị đình chỉ, chấm dứt hoạt động hoặc không có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; trường hợp dự án hoặc phần dự án chuyển nhượng bị xử phạt vi phạm hành chính thì chủ đầu tư phải chấp hành xong quyết định xử phạt vi phạm hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về xử lý vi phạm hành chính;

e) Trường hợp dự án đang thế chấp để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ theo quy định của pháp luật thì phải thực hiện giải chấp;

g) Dự án còn trong thời hạn thực hiện;

h) Đối với dự án bất động sản chuyển nhượng một phần dự án còn phải bảo đảm các hạng mục công trình xây dựng hoặc mục đích sử dụng, kinh doanh của các công trình xây dựng của phần dự án chuyển nhượng có thể độc lập được với phần dự án khác trong dự án bất động sản.

Theo đó, việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản cần đáp ứng những điều kiện để đảm bảo tính pháp lý của dự án bất động sản như có quyết định chủ trương đầu tư, chấp thuận đầu tư; có quy hoạch chi tiết được phê duyệt bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, dự án còn trong thời hạn thực hiện…. Ngoài ra, dự án bất động sản không thuộc trường hợp hạn bị hạn chế việc giao dịch như: bị đình chỉ, chấm dứt  hoạt động; không bị kê biên để bảo đảm thi hành án,...

Điều kiện đối với chủ đầu tư dự án 

Khoản 2, 3 Điều 40 của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 đã quy định một số điều kiện đối với chủ đầu tư dự án như sau: 

Thứ nhất, Chủ đầu tư nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản phải đáp ứng điều kiện quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều 9 của Luật này và cam kết tiếp tục triển khai đầu tư xây dựng, kinh doanh theo đúng nội dung dự án đã được chấp thuận; trường hợp có thay đổi nội dung dự án thì thực hiện theo quy định tại khoản 3 Điều 39 của Luật này.

Căn cứ theo quy định trên, chủ đầu tư nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án phải đáp ứng các điều kiện: 

Một là, cần phải đáp ứng các điều kiện chung đối với tổ chức, cá nhân khi kinh doanh bất động sản như phải thành lập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật; không trong thời gian bị cấm hoạt động kinh doanh bất động sản, bị tạm ngừng, bị đình chỉ hoạt động theo bản án, quyết định của Tòa án, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; bảo đảm tỷ lệ dư nợ tín dụng, dư nợ trái phiếu doanh nghiệp trên số vốn chủ sở hữu;...

Hai là, các chủ đầu tư dự án cần phải cam kết tiếp tục triển khai đầu tư xây dựng, kinh doanh theo đúng nội dung dự án đã được chấp thuận. Trường hợp có sự thay đổi nội dung vụ án, chủ đầu tư dự án cần phải thực hiện việc điều chỉnh theo quy định pháp luật.

Quy định trên nhằm bảo đảm các chủ đầu tư có đầy đủ tư cách pháp lý theo quy định pháp luật; từ đó đảm bảo dự án sau khi chuyển nhượng vẫn tiếp tục được triển khai nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên liên quan. 

Thứ hai, Chủ đầu tư chuyển nhượng đã có quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất thực hiện dự án của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và các loại thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có) đối với Nhà nước của dự án, phần dự án chuyển nhượng mà không bắt buộc phải có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai đối với toàn bộ hoặc phần dự án chuyển nhượng.

Theo đó, chủ đầu tư nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án không bắt buộc phải có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật khi đáp ứng các điều kiện:

Một là, đã có quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về việc giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất;

Hai là, đã hoàn thiện nghĩa vụ tài chính về đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và các loại thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có) đối với Nhà nước. 

Quy định này đã góp phần tạo điều kiện cho chủ đầu tư trong việc thực hiện chuyển nhượng dự án, đặc biệt khi dự án đã đảm bảo các nghĩa vụ tài chính và được phê duyệt về giao đất hay cho thuê đất nhưng chưa hoàn tất thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. 

Điều kiện đối với doanh nghiệp nhà nước 

Khoản 11 Điều 4 Luật Doanh nghiệp năm 2020 đã giải thích khái niệm doanh nghiệp nhà nước như sau: 

Doanh nghiệp nhà nước bao gồm các doanh nghiệp do Nhà nước nắm giữ trên 50% vốn điều lệ, tổng số cổ phần có quyền biểu quyết theo quy định tại Điều 88 của Luật này. 

Theo đó, doanh nghiệp nhà nước bao gồm: 

- Doanh nghiệp do Nhà nước nắm giữ 100% vốn điều lệ; 

- Doanh nghiệp do Nhà nước nắm giữ trên 50% vốn điều lệ hoặc tổng số cổ phần có quyền biểu quyết. 

Như vậy, khi thực hiện việc chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án bất động sản, doanh nghiệp nhà nước cần tuân thủ một số điều kiện riêng được quy định tại khoản 4,5 Điều 40 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023: 

4. Doanh nghiệp nhà nước chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án bất động sản ngoài tuân thủ quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều này thì còn phải tuân thủ quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng vốn nhà nước đầu tư vào sản xuất, kinh doanh tại doanh nghiệp.

5. Ngoài điều kiện quy định tại các khoản 1, 2, 3 và 4 Điều này, việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản còn phải đáp ứng điều kiện khác theo quy định của pháp luật về đầu tư và pháp luật có liên quan.

Theo đó, ngoài việc đáp ứng các điều kiện trên, doanh nghiệp nhà nước khi thực hiện việc chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án bất động sản cần đáp ứng điều kiện như: phạm vi vốn đầu tư nhà nước, trình tự, thủ tục đầu tư vốn;.... 

Quy định này được đặt ra nhằm đảm bảo quá trình chuyển nhượng dự án bất động sản không được gây ảnh hưởng tới tài sản công; tạo sư minh bạch và rõ ràng trong việc sử dụng vốn nhà nước; từ đó đảm bảo an toàn lợi ích cho toàn xã hội. 

Bạn không có thời gian để thực hiện hoặc chưa nắm rõ các quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản, hãy liên hệ với Luật Hoàng Anh để được tư vấn và cung cấp dịch vụ một cách HIỆU QUẢ và TIẾT KIỆM CHI PHÍ NHẤT.