Nguyên tắc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản là gì?

Thị trường bất động sản ngày càng phát triển thì xu hướng chuyển nhượng dự án bất động sản càng trở nên phổ biến. Vậy theo quy định Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, nguyên tắc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản là gì?. Trong bài viết này, chúng ta sẽ cùng tìm hiểu chi tiết vấn đề trên. Hãy GỌI NGAY tới 0908308123 để được Luật sư tư vấn đất đai miễn phí và cung cấp các dịch vụ theo yêu cầu.

Căn cứ pháp lý

- Hiến pháp nước Cộng hòa Xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2023;

- Luật Đất đai năm 2024;

- Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023;

- Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014. 

Chuyển nhượng dự án bất động sản là gì? 

So sánh với quy định tại Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, khoản 7 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 đã bổ sung quy định về việc giải thích khái niệm chuyển nhượng dự án bất động sản như sau:  

Chuyển nhượng dự án bất động sản là việc chủ đầu tư chuyển giao toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản, các quyền, nghĩa vụ, trách nhiệm, lợi ích hợp pháp của chủ đầu tư và quyền, nghĩa vụ của chủ đầu tư đối với các bên có liên quan (nếu có) đối với dự án, phần dự án bất động sản chuyển nhượng cho bên nhận chuyển nhượng thông qua hợp đồng.

Việc bổ sung quy định trên đã giúp giải thích đầy đủ, rõ ràng về khái niệm chuyển nhượng dự án bất động sản; từ đó tạo cơ sở pháp lý để các bên giải quyết khi tranh chấp trong giao dịch bất động sản. 

Nguyên tắc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản

Điều 39 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 đã quy định các nguyên tắc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản như sau: 

1. Chủ đầu tư dự án bất động sản được chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án cho chủ đầu tư khác để tiếp tục đầu tư xây dựng, kinh doanh khi dự án đang trong thời hạn thực hiện được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận.

Theo nguyên tắc này, chủ đầu tư dự án bất động sản được quyền chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án cho chủ đầu tư khác để tiếp tục đầu tư kinh doanh. Việc chuyển nhượng này hoàn toàn do chủ đầu tư quyết định và cần phải tuân thủ quy định pháp luật. Quy định trên đã thể hiện quyền tự do kinh doanh của công dân được ghi nhận tại Điều 33 của Hiến pháp năm 2013. 

Tuy nhiên, khi chuyển nhượng dự án bất động sản cần lưu ý: Dự án được chuyển nhượng cần phải còn trong thời hạn thực hiện được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận. Điều này đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ đầu tư khác trong quá trình đầu tư bất động sản, từ đó hạn chế rủi ro phát sinh trong tương lai. 

2. Khi thực hiện việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản phải bảo đảm không thay đổi quy hoạch, mục tiêu của dự án; bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của các bên có liên quan.

Việc chuyển nhượng dự án bất động sản chỉ làm thay đổi chủ đầu tư chứ không được thay đổi quy hoạch, mục tiêu dự án, không ảnh hưởng tới quyền và lợi ích của các bên liên quan. 

Vì thế, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 đã quy định chủ đầu tư khi thực hiện việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản cần bảo đảm về: (1) yêu cầu quy hoạch; (2) mục tiêu của dự án; (3) quyền và lợi ích hợp pháp của các bên liên quan.

Do đó, nếu làm ngược nguyên tắc trên, chủ đầu tư chuyển nhượng dự án bất động sản sẽ vi phạm pháp luật về kinh doanh bất động sản. 

3. Sau khi đã hoàn thành việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản, bên nhận chuyển nhượng kế thừa các quyền, nghĩa vụ của chủ đầu tư chuyển nhượng và là chủ đầu tư đối với dự án, phần dự án đã nhận chuyển nhượng. Chủ đầu tư nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản không phải làm lại hồ sơ dự án, quy hoạch xây dựng và giấy phép xây dựng của dự án nếu không có thay đổi về nội dung của dự án; trường hợp có thay đổi thì chủ đầu tư nhận chuyển nhượng thực hiện điều chỉnh theo quy định của pháp luật.

Căn cứ quy định trên, sau khi hoàn thành thủ tục chuyển nhượng dự án bất động sản, bên nhận chuyển nhượng trở thành chủ đầu tư đối với dự án, phần dự án đã nhận chuyển nhượng và có các quyền, nghĩa vụ của chủ đầu tư.

Trong trường hợp không có sự thay đổi về nội dung của dự án, chủ đầu tư nhận chuyển nhượng  toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản không phải làm lại hồ sơ dự án, quy hoạch xây dựng và giấy phép xây dựng của dự án. Trong trường hợp có thay đổi về nội dung dự án, chủ đầu tư nhận chuyển nhượng cần phải thực hiện điều chỉnh theo quy định pháp luật. 

Quy định trên đã góp phần giảm chi phí, tiết kiệm thời gian cho nhà đầu tư; từ đó tạo điều kiện thuận lợi cho các chủ đầu tư trong quá trình nhận chuyển nhượng dự án bất động sản. 

>>>Xem thêm tại: Trách nhiệm của chủ đầu tư dự án bất động sản được quy định như thế nào?

4. Việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản phải đáp ứng các điều kiện quy định tại Điều 40 của Luật này và tuân thủ quy định về hình thức, mục đích, thời hạn sử dụng đất, đăng ký đất đai theo quy định của pháp luật về đất đai. 

Theo đó, để thực hiện chuyển nhượng dự án bất động sản, cần đáp ứng các điều kiện sau: dự án có quyết định chủ trương đầu tư, chấp thuận chủ trương đầu tư; dự án có quy hoạch chi tiết được phê duyệt; dự án, phần dự án chuyển nhượng đã hoàn thành việc bồi thường, hỗ trợ tái định cư; quyền sử dụng đất của dự án không thuộc trường hợp đang có tranh chấp đang được cơ quan có thẩm quyền thông báo…

Việc điều chỉnh quản lý dự án bất động sản cũng cần thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật Đất đai. Theo đó, chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản cũng cần phải tuân thủ quy định về hình thức, mục đích, thời hạn sử dụng đất, đăng ký đất đai theo Luật Đất đai năm 2024. 

Quy định trên đã đảm bảo tính hợp pháp của quá trình chuyển nhượng dự án bất động sản đồng thời bảo đảm quyền và lợi ích của các bên trong quá trình giao dịch bất động sản.

Quyền, nghĩa vụ của các bên trong chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản

Điều 43 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 đã quy định cụ thể về quyền, nghĩa vụ của bên chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng dự án bất động sản như sau: 

Chủ đầu tư chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản

Quyền và nghĩa vụ của chủ đầu tư chuyển nhượng dự án bất động sản được quy định tại khoản 1 Điều 43 Luật Kinh doanh bất động sản như sau: 

a) Chuyển giao quyền, nghĩa vụ của mình đối với toàn bộ hoặc một phần dự án cho chủ đầu tư nhận chuyển nhượng để tiếp tục đầu tư xây dựng bất động sản để kinh doanh, trừ các quyền, nghĩa vụ đã thực hiện xong mà không liên quan đến chủ đầu tư nhận chuyển nhượng và việc tiếp tục triển khai dự án, phần dự án đó;

b) Chuyển giao hồ sơ liên quan cho bên nhận chuyển nhượng; thông báo kịp thời, đầy đủ, công khai và giải quyết thỏa đáng quyền, lợi ích hợp pháp của các bên có liên quan tới dự án, phần dự án chuyển nhượng;

c) Phối hợp với bên nhận chuyển nhượng thực hiện thủ tục về đất đai theo quy định của pháp luật về đất đai cho bên nhận chuyển nhượng;

d) Trường hợp chuyển nhượng một phần dự án bất động sản, bên chuyển nhượng có quyền yêu cầu bên nhận chuyển nhượng tiếp tục đầu tư xây dựng nhà ở, công trình xây dựng trong phần dự án nhận chuyển nhượng theo đúng nội dung của dự án đã được chấp thuận, giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải cấp giấy phép xây dựng và quy hoạch chi tiết được phê duyệt theo quy định của pháp luật về xây dựng và pháp luật về quy hoạch đô thị; theo dõi và thông báo kịp thời với cơ quan nhà nước có thẩm quyền về hành vi vi phạm pháp luật trong việc sử dụng đất, đầu tư xây dựng của bên nhận chuyển nhượng;

đ) Thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước theo quy định của pháp luật;

e) Quyền, nghĩa vụ khác theo hợp đồng.

Như vậy, khi thực hiện việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản, chủ đầu tư cần tuân thủ các quy định trên để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp cho các bên. 

Bên nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản 

Quyền và nghĩa vụ của chủ đầu tư nhận chuyển nhượng dự án bất động sản được quy định tại khoản 2 Điều 43 Luật Kinh doanh bất động sản như sau: 

a) Kế thừa và thực hiện quyền, nghĩa vụ của chủ đầu tư chuyển nhượng đã chuyển giao;

b) Tiếp tục triển khai đầu tư xây dựng, kinh doanh dự án theo đúng nội dung của dự án đã được chấp thuận; trường hợp có thay đổi thì thực hiện theo quy định tại khoản 3 Điều 39 của Luật này;

c) Trường hợp nhận chuyển nhượng một phần dự án bất động sản, bên nhận chuyển nhượng có trách nhiệm thực hiện các yêu cầu của bên chuyển nhượng dự án về việc bảo đảm tuân thủ quy hoạch của dự án trong quá trình đầu tư xây dựng;

d) Thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước theo quy định của pháp luật;

đ) Quyền, nghĩa vụ khác theo hợp đồng.

Theo đó, chủ đầu tư nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc phần dự án bất động sản có quyền và nghĩa vụ sau: (1) Kế thừa và thực hiện quyền; nghĩa vụ của chủ đầu tư đã chuyển giao; (2) Triển khai đầu tư xây dựng,  kinh doanh dự án theo đúng nội dung của dự án đã được chấp thuận; (3) Trường hợp nhận chuyển nhượng một phần dự án bất động sản, bên nhận chuyển nhượng có trách nhiệm thực hiện các yêu cầu của bên chuyển nhượng dự án về việc bảo đảm tuân thủ quy hoạch của dự án trong quá trình đầu tư xây dựng; (4) Thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước theo quy định của pháp luật; (5) Quyền, nghĩa vụ khác theo hợp đồng.

Quy định về quyền và nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng dự án bất động sản đã góp phần đảm bảo tính liên tục và ổn định của dự án sau khi thực hiện chuyển giao dịch chuyển nhượng dự án bất động sản.

Bạn không có thời gian để thực hiện hoặc chưa nắm rõ các quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản, hãy liên hệ với Luật Hoàng Anh để được tư vấn và cung cấp dịch vụ một cách HIỆU QUẢ và TIẾT KIỆM CHI PHÍ NHẤT.