Trách nhiệm của chủ đầu tư dự án bất động sản được quy định như thế nào?

Hiện nay, hoạt động kinh doanh dự án bất động sản ngày càng phát triển, nhận được sự quan tâm từ người dân. Trong bối cảnh trên, việc quản lý thị trường kinh doanh bất động sản có ý nghĩa vô cùng quan trọng nhằm đảm bảo sự phát triển lành mạnh và bền vững. Vì thế, trong những năm qua, Đảng và Nhà nước ta vẫn luôn tiếp tục hoàn thiện các khung pháp lý điều chỉnh hoạt động kinh doanh bất động sản. 

Vậy theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, trách nhiệm của chủ đầu tư dự án bất động sản được quy định như thế nào?. Bài viết dưới đây sẽ trình bày về vấn đề này. GỌI NGAY tới 0908308123 để được Luật sư tư vấn đất đai miễn phí và cung cấp các dịch vụ theo yêu cầu.

Căn cứ pháp lý

- Luật Đất đai năm 2024; 

- Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023;

- Luật Nhà ở năm 2023;

- Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014;

- Nghị định 95/2024/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật nhà ở.

Dự án bất động sản là gì?

Theo khoản 3 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 đã giải thích khái niệm dự án bất động sản như sau:

Dự án bất động sản là dự án đầu tư xây dựng công trình để kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng, quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận theo quy định của pháp luật, bao gồm: dự án đầu tư xây dựng nhà ở; dự án đầu tư xây dựng khu đô thị; dự án đầu tư xây dựng khu dân cư nông thôn; dự án đầu tư xây dựng công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích giáo dục, y tế, thể thao, văn hóa, văn phòng, thương mại, dịch vụ, du lịch, lưu trú, công nghiệp và công trình xây dựng có công năng phục vụ hỗn hợp; dự án đầu tư xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật; dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao. 

Theo đó, dự án bất động sản được kinh doanh bất động sản bao gồm: (1) dự án đầu tư xây dựng nhà ở; (2) dự án đầu tư xây dựng khu đô thị; dự án đầu tư xây dựng khu dân cư nông thôn; (3) dự án đầu tư xây dựng công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích giáo dục, y tế, thể thao, văn hóa, văn phòng, thương mại, dịch vụ, du lịch, lưu trú, công nghiệp và công trình xây dựng có công năng phục vụ hỗn hợp; (4) dự án đầu tư xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật; (5) dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao.

>>>Xem thêm tại: Các loại bất động sản nào được đưa vào kinh doanh?

Trách nhiệm của chủ đầu tư dự án bất động sản

Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 đã quy định trách nhiệm của chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản để chủ đầu tư đầu tư dự án tuân thủ và thực hiện theo đúng quy định; từ đó tạo cơ sở pháp lý cho việc xử lý đối với chủ đầu tư dự án bất động sản trong trường hợp không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ trách nhiệm của mình. Vấn đề này đã được quy định thể tại Điều 17 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 như sau: 

Thực hiện việc đầu tư xây dựng, kinh doanh, quản lý, khai thác dự án bất động sản theo quy định của pháp luật. Thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ của chủ đầu tư dự án, thực hiện lập, thẩm định, phê duyệt và triển khai thực hiện dự án theo quy định của pháp luật về xây dựng và pháp luật có liên quan

Trên thực tế, có rất nhiều trường hợp các chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản, với mong muốn thu được lợi nhuận nhanh chóng, đã vi phạm quy định pháp luật liên quan đến việc thực hiện đầu tư xây dựng, kinh doanh, quản lý, khai thác dự án bất động sản. Điều này đã gây thiệt hại tới quyền và lợi ích hợp pháp của người mua, thuê mua trong giao dịch kinh doanh bất động sản. 

Ngoài ra, khi so sánh với quy định tại Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 đã mở rộng trách nhiệm của chủ đầu tư dự án bất động sản trong việc thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ của chủ đầu tư dự án, thực hiện lập, thẩm định, phê duyệt và triển khai thực hiện dự án. Chủ đầu tư không chỉ phải tuân thủ quy trình pháp lý nghiêm ngặt mà còn phải đảm bảo mọi bước trong quá trình thực hiện dự án phù hợp với quy định pháp luật. 

Việc bổ sung, sửa đổi quy định là bước tiến nhằm kiểm soát chặt chẽ hơn hoạt động kinh doanh bất động sản, từ đó tạo môi trường pháp lý minh bạch và bảo vệ quyền lợi của người dân trong các giao dịch bất động sản.

Bảo đảm nguồn tài chính để thực hiện dự án theo đúng tiến độ đã được chấp thuận, phê duyệt

Theo đó, Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành quy định trách nhiệm của chủ đầu tư phải bảo đảm nguồn tài chính để thực hiện dự án theo đúng tiến độ đã được chấp thuận, phê duyệt. Quy định trên buộc chủ đầu tư phải cân nhắc về nguồn tài chính trước khi đưa ra quyết định thực hiện dự án đầu tư kinh doanh bất động sản. 

Từ đó, đảm bảo việc thực hiện dự án đầu tư bất động sản được diễn ra theo đúng tiến độ. 

Thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất với các cơ quan nhà nước

Khoản 3 Điều 17 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 đã quy định trách nhiệm chủ đầu tư như sau:

Trong thời hạn 50 ngày kể từ ngày bàn giao nhà ở cho bên mua hoặc kể từ thời điểm bên thuê mua nhà ở đã thanh toán đủ tiền theo thỏa thuận thì phải nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai cho bên mua, thuê mua, trừ trường hợp bên mua, thuê mua tự nguyện làm thủ tục cấp giấy chứng nhận.

Theo đó, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 đã quy định rõ trách nhiệm của chủ đầu tư dự án bất động sản trong việc làm thủ tục với các cơ quan nhà nước để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ), quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Trên thực tế, có rất nhiều người dân mua nhà chung cư, chuyển đến sinh sống nhiều năm nhưng vẫn chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ), quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Vì thế, việc quy định rõ ràng trách nhiệm của chủ đầu tư dự án bất động sản đã bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của người mua đồng thời góp phần làm giảm thiểu tình trạng trên. 

Không được ủy quyền cho tổ chức, cá nhân khác ký hợp đồng đặt cọc, mua bán, chuyển nhượng, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng, quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản.

Quy định này yêu cầu chủ đầu tư phải trực tiếp chịu trách nhiệm về mọi giao dịch bất động sản trong dự án của mình, không được ủy quyền cho  tổ chức, cá nhân khác ký hợp đồng đặt cọc, mua bán, chuyển nhượng, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng, quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản.

Như vậy, quy định trên đã ràng buộc trách nhiệm của chủ đầu tư dự án bất động sản trong việc ký kết hợp đồng giao dịch bất động sản. Từ đó, đảm bảo rằng các giao dịch được thực hiện minh bạch, hợp pháp; bảo vệ quyền và lợi ích của bên mua, thuê mua bất động sản. 

Thực hiện quy định pháp luật trong trong hoạt động đầu tư, xây dựng, sử dụng đất

Theo khoản 21 Điều 3 Luật đất đai năm 2024 đã quy định về khái niệm Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như sau: 

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Tài sản gắn liền với đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất theo quy định của pháp luật. Giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của các luật có liên quan được thực hiện theo quy định của Luật này có giá trị pháp lý tương đương như Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất tại Luật này.

Như vậy, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 đã quy định trách nhiệm của chủ đầu tư dự án bất động sản cần thực hiện đúng các quy định pháp luật trong hoạt động đầu tư, xây dựng, sử dụng đất và giao dịch bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng. Ngoài ra, các loại bất động sản trên phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp GCNQSDĐ về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai. 

Quy định trên đã góp phần đảm bảo quyền và lợi ích cho người mua, thuê mua trong giao dịch kinh doanh bất động sản. 

Xây dựng nhà ở, công trình xây dựng và công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội trong dự án theo đúng quy hoạch chi tiết, thiết kế được phê duyệt, giấy phép xây dựng, nội dung chấp thuận chủ trương đầu tư dự án của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; tuân thủ các quy chuẩn về xây dựng.

Theo đó, chủ đầu tư dự án khi xây dựng nhà ở, công trình xây dựng và công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội trong dự án cần phải tuân theo theo đúng quy hoạch chi tiết, thiết kế được phê duyệt, giấy phép xây dựng, nội dung chấp thuận chủ trương đầu tư dự án của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Ngoài ra, chủ đầu tư dự án cần tuân thủ các quy chuẩn về xây dựng như quy chuẩn về an toàn, kết cấu, kỹ thuật… trong quá trình xây dựng. 

Quy định trên nhằm đảm bảo rằng dự án không chỉ đáp ứng đúng kế hoạch mà còn tuân thủ các tiêu chuẩn pháp lý và an toàn kỹ thuật. 

Việc bàn giao nhà ở thực hiện theo quy định của pháp luật về nhà ở

Theo đó, điều 25 Nghị định 95/2024/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật nhà ở đã quy định về việc bàn giao nhà ở như sau: 

1. Việc bàn giao các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và bàn giao nhà ở trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở được thực hiện theo quy định của pháp luật xây dựng, pháp luật nhà ở, pháp luật về quản lý, phát triển đô thị.

2. Đối với việc bàn giao căn hộ chung cư cho người mua, thuê mua thì chỉ được thực hiện sau khi đã hoàn thành việc nghiệm thu nhà chung cư và nghiệm thu công trình hạ tầng kỹ thuật của khu vực có nhà ở theo tiến độ nếu trong dự án đã được phê duyệt theo quy định của pháp luật về xây dựng. Trường hợp chủ đầu tư dự án phải xây dựng công trình hạ tầng xã hội phục vụ nhu cầu ở theo nội dung chấp thuận chủ trương đầu tư dự án thì phải hoàn thành xây dựng và nghiệm thu công trình theo nội dung, tiến độ dự án đã được phê duyệt trước khi bàn giao căn hộ chung cư.

…..

Quy định trên đã giúp nâng cao trách nhiệm của chủ đầu tư trong việc đảm bảo an toàn, tiện nghi và quyền lợi của người mua, thuê mua nhà ở, đồng thời hạn chế tình trạng bàn giao nhà chưa hoàn thiện hoặc thiếu các công trình hạ tầng thiết yếu.

Trường hợp bàn giao nhà ở xây dựng thô không phải là nhà chung cư cho bên mua, thuê mua thì phải hoàn thiện toàn bộ phần mặt ngoài của nhà ở đó

Trên thực tế, có không ít dự án đầu tư nhà chung cư, chủ đầu tư xây dựng xong phần thô đã giao cho người mua vào ở. Điều này gây khó khăn cho người mua, thuê mua trong quá trình sinh sống bởi vẫn chưa có đủ các công trình hạ tầng kỹ thuật của khu chung cư. 

Ngoài ra, trong một số trường hợp, chủ đầu tư không hoàn thiện phần mặt ngoài của nhà ở, mà người mua nhà phải tự hoàn thiện. Điều này khiến khách hàng phải bỏ thêm một khoản tiền để hoàn thiện; dẫn đến phát sinh chi phí không mong muốn. 

Như vậy, việc quy định trên không chỉ bảo vệ quyền lợi của người mua mà còn giúp duy trì chất lượng công trình và sự đồng bộ trong hạ tầng.

Trách nhiệm khác của chủ đầu tư dự án theo quy định của pháp luật

Ngoài các trách nhiệm được được đề cập ở quy định trên, để đảm bảo quyền và lợi ích của bên còn lại trong giao dịch kinh doanh bất động sản đồng thời bảo đảm sự phát triển của dự án, chủ đầu tư dự án còn có những trách nhiệm khác theo quy định của pháp luật như trách nhiệm bồi thường thiệt hại, trách nhiệm cung cấp thông tin đầy đủ về dự án…..

Bạn không có thời gian để thực hiện, hoặc chưa nắm rõ các quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản, hãy liên hệ với Luật Hoàng Anh qua số 0908308123 để được tư vấn và cung cấp dịch vụ một cách HIỆU QUẢ và TIẾT KIỆM CHI PHÍ NHẤT.