Điều kiện nhà ở, công trình xây dựng có sẵn đưa vào kinh doanh được quy định như thế nào?

Hiện nay, các giao dịch liên quan đến nhà ở và công trình xây dựng có sẵn đã nhận được sự quan tâm rất lớn của người dân. Đồng thời, trong những năm vừa qua, Đảng và Nhà nước ta đã luôn quan tâm đến công tác quản lý thị trường bất động sản để đảm bảo thị trường bất động sản phát triển lành mạnh và bền vững.

Theo quy định Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, điều kiện nhà ở, công trình xây dựng có sẵn đưa vào kinh doanh được quy định như thế nào?. Bài viết dưới đây sẽ giải đáp vấn đề trên. Hãy GỌI NGAY tới 0908308123 để được Luật sư tư vấn đất đai miễn phí và cung cấp các dịch vụ theo yêu cầu.

Căn cứ pháp lý

- Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023;

- Luật Nhà ở năm 2023;

- Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014;

- Nghị định 96/2024/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật kinh doanh bất động sản.

Các loại nhà ở, công trình xây dựng có sẵn được đưa vào kinh doanh

Điều 12 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 quy định về các loại nhà ở, công trình xây dựng có sẵn được đưa vào kinh doanh như sau:

1. Các loại nhà ở có sẵn, trừ các loại nhà ở thuộc tài sản công theo quy định của Luật Nhà ở.

2. Các loại công trình xây dựng có sẵn quy định tại khoản 2 Điều 5 của Luật này.

3. Phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng có sẵn quy định tại khoản 3 Điều 5 của Luật này.

Theo đó, các loại nhà ở, công trình xây dựng có sẵn được đưa vào kinh doanh bao gồm:

Các loại nhà ở có sẵn

Điều 3 Luật Nhà ở năm 2023 đã quy định: “Nhà ở có sẵn là nhà ở đã hoàn thành việc xây dựng và đã được nghiệm thu đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng”.

Các loại nhà ở có sẵn nhưng không thuộc phạm vi được đưa vào kinh doanh là các loại nhà ở thuộc tài sản công, bao gồm:

1. Nhà ở công vụ bao gồm nhà ở công vụ của trung ương và nhà ở công vụ của địa phương theo quy định của pháp luật về nhà ở;

2. Nhà ở phục vụ tái định cư do Nhà nước đầu tư xây dựng hoặc mua nhà ở thương mại để bố trí tái định cư theo quy định của pháp luật về nhà ở nhưng chưa bố trí tái định cư;

3. Nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân do Nhà nước đầu tư xây dựng để bố trí cho đối tượng được hưởng chính sách nhà ở xã hội theo quy định của pháp luật về nhà ở;

4. Nhà ở khác được đầu tư xây dựng bằng vốn ngân sách nhà nước hoặc có nguồn gốc từ vốn ngân sách nhà nước hoặc được xác lập sở hữu toàn dân theo quy định của pháp luật trong các thời kỳ và đang cho hộ gia đình, cá nhân thuê theo quy định của pháp luật về nhà ở;

5. Nhà ở của chủ sở hữu khác được chuyển thành sở hữu toàn dân theo quy định của pháp luật.

Như vậy, loại nhà ở có sẵn được đưa vào kinh doanh là nhà ở đã hoàn thành việc xây dựng và đã được nghiệm thu đưa vào sử dụng; trừ các trường hợp nhà ở thuộc tài sản công quy định tại Điều 13 Luật Nhà ở năm 2023. Quy định này đã giúp xác định rõ ràng phạm vi điều chỉnh về kinh doanh nhà ở của Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở.

Các loại công trình xây dựng có sẵn

Khoản 4 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 quy định:

Nhà ở, công trình xây dựng có sẵn là nhà ở, công trình xây dựng đã hoàn thành việc xây dựng và đã được nghiệm thu đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng.

Theo quy định trên, công trình xây dựng có sẵn được hiểu là công trình xây dựng đã hoàn thành việc xây dựng và được nghiệm thu đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng. Công trình xây dựng có sẵn đưa vào kinh doanh bất động sản bao gồm: công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích giáo dục, y tế, thể thao, văn hóa, văn phòng, thương mại, dịch vụ, du lịch, lưu trú, công nghiệp và công trình xây dựng có công năng phục vụ hỗn hợp.

Phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng có sẵn

Khoản 2 Điều 3 Nghị định 96/2024/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật kinh doanh bất động sản đã giải thích về phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng đưa vào kinh doanh bao gồm:

Theo đó, diện tích sàn xây dựng được phân loại theo 05 mục đích công năng phục vụ chính: (1) mục đích thương mại; (2) mục đích văn phòng; (3) mục đích du lịch, lưu trú; (4) mục đích hỗn hợp; (5) mục đích khác.

>>>Xem thêm tại: Các loại bất động sản nào được đưa vào kinh doanh?

Điều kiện của nhà ở, công trình xây dựng có sẵn đưa vào kinh doanh

Bất động sản đưa vào kinh doanh cần phải đáp ứng các điều kiện do pháp luật quy định. Với tư cách là “hàng hóa” thì bất động sản đưa vào kinh doanh cần phải chính xác về tình trạng pháp lý, quyền sở hữu... để ngăn ngừa rủi ro tiềm ẩn có thể xảy ra làm thiệt hại đến quyền và lợi ích hợp pháp của người mua, người thuê, người thuê mua bất động sản. Theo đó, điều kiện của nhà ở, công trình xây dựng có sẵn đưa vào kinh doanh như sau:

Điều kiện chung

Khoản 1 Điều 14 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 quy định nhà ở, công trình xây dựng có sẵn đưa vào kinh doanh phải đáp ứng đủ các điều kiện:

1. Có Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc giấy chứng nhận khác về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai trong đó có ghi nhận quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng, trừ nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng trong dự án bất động sản;

2. Không thuộc trường hợp đang có tranh chấp về quyền sử dụng đất gắn với nhà ở, công trình xây dựng, tranh chấp về quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh đang được cơ quan có thẩm quyền thông báo, thụ lý và giải quyết; trường hợp có tranh chấp thì đã được cơ quan có thẩm quyền giải quyết bằng bản án, quyết định, phán quyết đã có hiệu lực pháp luật;

3. Không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

4. Không thuộc trường hợp luật cấm giao dịch;

5. Không thuộc trường hợp đang trong thời gian bị đình chỉ, tạm đình chỉ giao dịch theo quy định của pháp luật;

6. Đã được công khai thông tin theo quy định tại Điều 6 của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023.

Đây là những điều kiện cần thiết để đảm bảo tính an toàn trong giao dịch kinh doanh bất động sản gồm: (1) yêu cầu có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở hoặc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ); (2) không thuộc các trường hợp pháp luật quy định có ảnh hưởng đến quyền sử dụng đất như tranh chấp về quyền sử dụng đất, kê biên tài sản...; (3) công khai thông tin về nhà ở, công trình xây dựng trên hệ thống thông tin trước khi đưa vào kinh doanh.

Điều kiện đối với nhà ở, công trình xây dựng trong dự án bất động sản

Theo quy định tại Khoản 2 Điều 14 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, nhà ở, công trình xây dựng trong dự án bất động sản được chủ đầu tư đưa vào kinh doanh phải bảo đảm các điều kiện sau đây:

1. Dự án phải đáp ứng các yêu cầu quy định tại Điều 11 của Luật Kinh doanh bất động sản

2. Có giấy tờ xác định nhà ở, công trình xây dựng đã được nghiệm thu đưa vào khai thác, sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng;

3. Chủ đầu tư dự án đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và các loại thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có) đối với Nhà nước theo quy định của pháp luật đối với đất gắn với nhà ở, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh;

4. Có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai đối với đất gắn với nhà ở, công trình xây dựng.

và các quy định tại các điểm b, c, d, đ và e khoản 1 Điều 14 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, gồm:

5. Không thuộc trường hợp đang có tranh chấp về quyền sử dụng đất gắn với nhà ở, công trình xây dựng, tranh chấp về quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh đang được cơ quan có thẩm quyền thông báo, thụ lý và giải quyết; trường hợp có tranh chấp thì đã được cơ quan có thẩm quyền giải quyết bằng bản án, quyết định, phán quyết đã có hiệu lực pháp luật;

6. Không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

7. Không thuộc trường hợp luật cấm giao dịch;

8. Không thuộc trường hợp đang trong thời gian bị đình chỉ, tạm đình chỉ giao dịch theo quy định của pháp luật;

9. Đã được công khai thông tin theo quy định tại Điều 6 của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023.

Như vậy, so với quy định Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 đã có sự phân hóa về điều kiện đối kinh doanh bất động sản thông thường không gắn với hoạt động đầu tư dự án với việc kinh doanh bất động sản theo hình thức đầu tư dự án bất động sản. Theo đó, để kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng trong dự án bất động sản cần đáp ứng thêm 04 điều kiện: (1) yêu cầu về dự án đầu tư; (2) yêu cầu nghĩa vụ tài chính về đất đai; (3) yêu cầu về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với đất gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng; (4) yêu cầu về giấy tờ xác định nhà ở, công trình xây dựng đã được nghiệm thu. Những quy định trên đã tạo cơ sở pháp lý quan trọng trong việc bảo đảm tính an toàn và hợp pháp của giao dịch.

Điều kiện đối với phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng

Theo quy định tại Khoản 2 Điều 14 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng được chủ đầu tư bán, cho thuê mua phải bảo đảm các điều kiện sau đây:

1. Công trình xây dựng được tạo lập theo dự án đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư và pháp luật về xây dựng; có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật về đăng ký tài sản để được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp đăng ký quyền sở hữu tài sản cho người mua, thuê mua;

2. Phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng được bán, cho thuê mua phải có chức năng sử dụng cụ thể và được phân định riêng với các phần diện tích khác trong công trình xây dựng theo dự án được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận, phê duyệt và được thể hiện rõ trong hồ sơ thiết kế của dự án, công trình xây dựng để chủ sở hữu có thể quản lý, sử dụng độc lập đối với phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng đó;

3. Công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng trong dự án phải được thiết kế đúng, phù hợp với các quy chuẩn, tiêu chuẩn chuyên ngành áp dụng đối với loại công trình xây dựng và công năng của công trình xây dựng đó;

4. Phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng được bán, cho thuê mua phải xác định được quyền sử dụng đất gắn liền với phần diện tích sàn xây dựng đó về hình thức, thời hạn sử dụng đất, diện tích đất sử dụng chung hoặc riêng với các chủ sở hữu công trình xây dựng khác, người sử dụng đất khác theo quy định của pháp luật về đất đai;

5. Phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng phải được xác định rõ nghĩa vụ tài chính về đất đai gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và các loại thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có) đối với Nhà nước mà người bán, cho thuê mua hoặc người mua, thuê mua phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng có nghĩa vụ phải nộp và được ghi trong hợp đồng mua bán, thuê mua;

6. Công trình xây dựng phải được xây dựng trên đất có hình thức sử dụng đất được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.

và các quy định tại khoản 1, khoản 2 Điều 14 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023.

Đây là điểm mới trong quy định Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 khi đã công nhận việc mua bán từng diện tích sàn xây dựng riêng biệt trong công trình xây dựng, đã tạo thuận lợi cho việc kinh doanh bất động sản. Cụ thể, phần diện tích sàn xây dựng sẽ được mua bán nếu đáp ứng một số điều kiện nhất định như: phần diện tích sàn có chức năng sử dụng và phải được phân định riêng với phần diện tích còn lại; được thiết kế đúng, phù hợp với tiêu chuẩn, quy chuẩn áp dụng với loại công trình xây dựng và công năng của công trình đó; phần diện tích sàn xây dựng phải được xác định quyền sử dụng đất gắn liền với phần diện tích xây dựng...

Ngoài ra, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 đã quy định về điều kiện các bên trong hợp đồng mua bán, thuê mua phải xác định rõ nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai đối với diện tích sàn chuyển nhượng. Quy định này bảo vệ quyền lợi của các bên đồng thời góp phần thể hiện sự minh bạch, công khai trong giao dịch kinh doanh bất động sản. Như vậy, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 đã bổ sung, hoàn thiện quy định về điều kiện kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng có sẵn theo hướng chặt chẽ hơn, góp phần phát triển thị trường bất động sản bền vững. 

Bạn không có thời gian để thực hiện hoặc chưa nắm rõ các quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản, hãy liên hệ với Luật Hoàng Anh để được tư vấn và cung cấp dịch vụ một cách HIỆU QUẢ và TIẾT KIỆM CHI PHÍ NHẤT.