Giá thuê nhà ở công vụ được xác định như thế nào? (P2)

Xem thêm: Giá thuê nhà ở công vụ được xác định như thế nào? (P1)

Nếu như ở phần trước chúng tôi đã trình bày về nguyên tắc xác định giá thuê, các quy định về việc xác định các thành phần của chi phí cấu thành giá cho thuê nhà ở công vụ và phương pháp xác định giá thuê nhà ở công vụ đối với trường hợp nhà ở công vụ đang sử dụng thì trong phần này, chúng tôi tiếp tục trình bày về phương pháp xác định giá cho thuê nhà ở công vụ trpng các trường hợp sau: 

3. Phương pháp xác định giá cho thuê nhà ở công vụ

b. Phương pháp xác định giá cho thuê nhà ở công vụ đối với trường hợp nhà ở công vụ được đầu tư xây dựng mới

Công thức xác định giá cho thuê nhà ở công vụ là: 

Gt = (dkQ + dkBt - dkTdv)/ (12x S) x (1+ P)x K x (1+T) 

Trong đó:

- Gt là giá cho thuê 1m2 sử dụng căn hộ trong 1 tháng (đồng/m2/tháng).

- dkQ là dự kiến tổng chi phí quản lý vận hành, quản lý cho thuê hàng năm của khu nhà ở công vụ (đồng/năm).

- dkTdv là dự kiến các khoản thu từ kinh doanh các dịch vụ khu nhà ở công vụ trong năm như: Dịch vụ trông xe, dịch vụ căng tin, quảng cáo và các khoản thu dịch vụ khác (nếu có) theo quy định của pháp luật (đồng/năm).

- S là tổng diện tích sử dụng các căn hộ của khu nhà ở công vụ (m2).

- P, T, K được quy định cụ thể như Điểm a Khoản này.

- dkBt là dự kiến chi phí bảo trì nhà chung cư và bảo trì trang bị nội thất gắn với nhà ở công vụ (nếu có) bình quân năm (đồng/năm).

Chi phí bảo trì (đồng/m2 sử dụng căn hộ/tháng) = [A x Giá tính toán (đồng/m2 sàn xây dựng)] / Thời gian khấu hao x 12 tháng : B

Trong đó:

+ A là tỷ lệ (%) kinh phí bảo trì của cả phần sử dụng chung và phần sử dụng riêng trong nhà ở công vụ được quy đổi từ mức 2% kinh phí bảo trì phần sử dụng chung theo tỷ lệ thực tế của phần sử dụng chung và phần sử dụng riêng trong dự án nhà công vụ.

+ Giá tính toán là mức vốn đầu tư xây dựng thực tế của 1m2 sàn nhà ở công vụ, trường hợp không xác định được thì lấy theo suất đầu tư công trình nhà ở cùng loại do Bộ Xây dựng công bố có hiệu lực tại thời điểm kết thúc việc đầu tư xây dựng nhà ở công vụ đó và vốn đầu tư trang bị nội thất cơ bản.

+ B là tỷ lệ (%) của phần diện tích sử dụng riêng so với tổng diện tích sàn nhà ở công vụ theo dự án nhà ở công vụ cụ thể.

+ Thời gian khấu hao vốn đầu tư xây dựng nhà ở công vụ được tính tương ứng với cấp công trình, loại nhà theo Thông tư số 162/2014/TT-BTC ngày 06/11/2014 của Bộ trưởng Bộ Tài chính.

+ Ví dụ về cách tính chi phí bảo trì:

Dự án nhà ở công vụ có tỷ lệ phần diện tích sử dụng chung so với phần diện tích sử dụng riêng là 30%/70%, mức vốn đầu tư xây dựng thực tế của 1m2 nhà ở công vụ là 10.000.000 đồng/m2, thời gian khấu hao nhà ở là 50 năm. Chi phí trang bị nội thất cơ bản cho một căn hộ có diện tích khoảng 100m2 là 200.000.000 đồng (trung bình 2.000.000 đồng/m2); niên hạn sử dụng nội thất cơ bản trung bình khoảng 05 năm.

Theo quy định của pháp luật về nhà ở, kinh phí bảo trì phần diện tích sử dụng chung là 2% trên giá bán nhà ở, phần diện tích sử dụng chung bằng 30% trên tổng diện tích sàn xây dựng của tòa nhà. Do đó, tổng kinh phí bảo trì cho cả diện tích sử dụng chung và sử dụng riêng của tòa nhà là: 2% x 100% : 30% = 6,67%.

Chi phí bảo trì nhà (đồng/m2 sử dụng căn hộ/tháng) = [6,67% x 10.000.000 (đồng/m2) / 50 năm x 12 tháng] : 70% = 1.600 (đồng/m2 sử dụng/tháng).

Chi phí bảo trì trang bị nội thất = 2.000.000 (đồng/m2)/ 5 năm x 12 tháng x 4,67% = 1.550 đồng/m2 sử dụng/tháng.

c. Công thức xác định giá cho thuê ở công vụ đối với trường hợp mua nhà ở thương mại làm nhà ở công vụ

Công thức xác định giá cho thuê nhà ở công vụ

Gt = [(P1 + Q1 + Q2 + dkBt - dkTdv)/ 12xS] x (1+ P) x K x (1+ T)

Trong đó:

- Gt là giá cho thuê 1m2 sử dụng căn hộ trong 1 tháng (đồng/m2/tháng).

- P1 là chi phí dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư được Chủ đầu tư dự kiến và thỏa thuận với đại diện các hộ dân trong nhà chung cư để áp dụng cho toàn bộ các căn hộ trong đó có các căn hộ công vụ trong nhà chung cư (đồng/m2 sử dụng/năm).

- Q1 là chi phí quản lý cho thuê trực tiếp (tính % trên tổng chi phí trực tiếp quản lý vận hành, duy tu bảo dưỡng nhà ở).

- Q2 là chi phí quản lý cho thuê gián tiếp (tính % trên tổng chi phí trực tiếp quản lý vận hành, duy tu bảo dưỡng nhà ở).

- dkTdv là dự kiến các khoản thu từ kinh doanh các dịch vụ trong khu nhà ở thương mại phân bổ cho diện tích sử dụng nhà ở công vụ trong năm như: Dịch vụ trông xe, dịch vụ căng tin, quảng cáo và các khoản thu dịch vụ khác (nếu có) theo quy định của pháp luật (đồng/năm).

- S là tổng diện tích sử dụng các căn hộ công vụ (m2).

- T là thuế suất thuế giá trị gia tăng theo quy định của Nhà nước.

- dkBt là dự kiến chi phí bảo trì nhà chung cư bình quân năm tính tương tự như trường hợp xác định giá thuê nhà ở công vụ đối với trường hợp nhà ở công vụ được đầu tư xây dựng mới.

Xem thêm: 

Tổng hợp các bài viết về Luật Nhà ở

Luật Hoàng Anh