Hợp đồng trong kinh doanh bất động sản có cần công chứng, chứng thực không?

Hiện nay, hoạt động kinh doanh bất động sản ngày càng phát triển, nhận được sự quan tâm từ người dân. Đồng thời, trong những năm vừa qua, Đảng và Nhà nước ta đã luôn quan tâm đến công tác quản lý thị trường bất động sản, hỗ trợ, thúc đẩy, đảm bảo thị trường bất động sản phát triển lành mạnh và bền vững. 

Vậy theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, hợp đồng trong kinh doanh bất động sản có cần công chứng, chứng thực không?. Bài viết dưới đây sẽ trình bày về vấn đề này. GỌI NGAY tới 0908308123 để được luật sư tư vấn đất đai miễn phí và cung cấp các dịch vụ theo yêu cầu.

Căn cứ pháp lý

- Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023;

- Luật Công chứng năm 2014;

- Nghị định 23/2015/NĐ-CP về cấp bản sao từ sổ gốc, chứng thực bản sao từ bản chính, chứng thực chữ ký và chứng thực hợp đồng, giao dịch.

Ý nghĩa của hoạt động công chứng, chứng thực 

Khoản 1 Điều 2 Luật Công chứng năm 2014 đã giải thích khái niệm công chứng như sau: 

Công chứng là việc công chứng viên của một tổ chức hành nghề công chứng chứng nhận tính xác thực, hợp pháp của hợp đồng, giao dịch dân sự khác bằng văn bản, tính chính xác, hợp pháp, không trái đạo đức xã hội của bản dịch giấy tờ, văn bản từ tiếng Việt sang tiếng nước ngoài hoặc từ tiếng nước ngoài sang tiếng Việt mà theo quy định của pháp luật phải công chứng hoặc cá nhân, tổ chức tự nguyện yêu cầu công chứng.

Theo đó, văn bản công chứng có hiệu lực kể từ ngày được công chứng viên ký và đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng. Hợp đồng, giao dịch được công chứng có hiệu lực thi hành đối với các bên liên quan. 

Trong khi đó, khái niệm chứng thực được hiểu là việc cơ quan có thẩm quyền xác nhận tính chính xác, hợp pháp của các giấy tờ, văn bản, chữ ký của các nhân, thông tin cá nhân để bảo vệ quyền và lợi ích của các cá nhân, tổ chức có liên quan trong quan hệ dân sự, kinh tế, hành chính.

Theo quy định của Nghị định 23/2015/NĐ-CP về cấp bản sao từ sổ gốc, chứng thực bản sao từ bản chính, chứng thực chữ ký và chứng thực hợp đồng, giao dịch, có 04 hoạt động chứng thực sau: (1) Cấp bản sao từ sổ gốc; (2) Chứng thực bản sao từ bản chính; (3) Chứng thực chữ ký; (4) Chứng thực hợp đồng, giao dịch. 

Như vậy, văn bản chứng thực có ý nghĩa quan trọng trong việc làm chứng cứ chứng minh về thời gian, địa điểm các bên đã ký kết hợp đồng, giao dịch; năng lực hành vi dân sự, ý chí các bên,...

Hợp đồng trong kinh doanh bất động sản có cần công chứng, chứng thực không?

Điều 44 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 đã quy định những trường hợp hợp đồng trong kinh doanh bất động sản cần công chứng, chứng thực như sau: 

4. Hợp đồng kinh doanh bất động sản, hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản mà ít nhất một bên tham gia giao dịch là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên.

5. Hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng mà các bên tham gia giao dịch là cá nhân phải công chứng hoặc chứng thực.

Căn cứ quy định trên, hợp đồng trong kinh doanh bất động sản cần công chứng, chứng thực theo 02 trường hợp sau:

Trường hợp 1: Hợp đồng trong kinh doanh bất động sản công chứng, chứng thực theo yêu cầu các bên trong hợp đồng 

Khoản 4 Điều 44 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 đã quy định khi ít nhất một trong các bên tham gia giao dịch là doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản thì hợp đồng kinh doanh bất động sản, hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản được công chứng, chứng thực theo yêu cầu của các bên. 

Hoạt động kinh doanh bất động sản mang bản chất là giao dịch dân sự, vì thế Luật Kinh doanh bất động bất động sản hiện hành quy định việc công chứng thực hợp đồng do các bên thỏa thuận. 

Trường hợp 2: Hợp đồng trong kinh doanh bất động sản công chứng, chứng thực theo quy định pháp luật 

Theo đó, đối với hợp đồng trong kinh doanh bất động sản có đối tượng là nhà ở, công trình xây dựng, diện tích sàn trong công trình xây dựng mà các bên tham gia giao dịch là cá nhân thì hợp đồng phải công chứng, chứng thực. 

Đối tượng của loại hợp đồng kinh doanh bất động sản là nhà ở, công trình xây dựng, quyền sử dụng đất luôn mang giá trị lớn, chứa đựng nhiều rủi ro và tranh chấp có thể xảy ra bất cứ lúc nào.

Vì thế, công chứng, chứng thực hợp đồng sẽ là căn cứ để xác định trách nhiệm của các bên, bảo vệ được quyền và lợi ích chính đáng, hợp pháp của các chủ thể. 

>>>Xem thêm tại: Các loại hợp đồng trong kinh doanh bất động sản là gì?

Nội dung của hợp đồng trong kinh doanh bất động sản

Điều 46 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 đã quy định cụ thể nội dung chính của hợp đồng trong kinh doanh bất động sản. Theo đó, Luật này đã quy định nội dung theo từng loại hợp đồng sau: 

Hợp đồng mua bán, thuê, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng

Theo đó, hợp đồng phải có các nội dung chính sau đây:

a) Tên, địa chỉ của các bên;

b) Các thông tin về bất động sản;

c) Giá bán, cho thuê, cho thuê mua;

d) Phương thức và thời hạn thanh toán;

đ) Bảo lãnh của ngân hàng bảo lãnh cho nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với trường hợp bán nhà ở hình thành trong tương lai;

e) Thời hạn giao, nhận bất động sản và hồ sơ kèm theo;

g) Bảo hành;

h) Quyền, nghĩa vụ của các bên;

i) Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng;

k) Phạt vi phạm hợp đồng;

l) Các trường hợp chấm dứt, hủy bỏ hợp đồng và biện pháp xử lý;

m) Phương thức giải quyết tranh chấp;

n) Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng.

Hợp đồng chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản 

Theo đó, hợp đồng phải có các nội dung chính sau đây:

a) Tên, địa chỉ của các bên;

b) Các thông tin về loại đất, diện tích, vị trí, số hiệu, ranh giới và tình trạng thửa đất, tài sản gắn liền với đất (nếu có);

c) Thời hạn sử dụng đất; giá chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, bao gồm tài sản gắn liền với đất (nếu có);

d) Phương thức và thời hạn thanh toán;

đ) Thời hạn bàn giao đất và hồ sơ kèm theo;

e) Quyền, nghĩa vụ của các bên;

g) Quyền của bên thứ ba đối với thửa đất (nếu có);

h) Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng;

i) Phạt vi phạm hợp đồng;

k) Giải quyết hậu quả khi hợp đồng hết hạn đối với trường hợp cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất;

l) Các trường hợp chấm dứt, hủy bỏ hợp đồng và biện pháp xử lý;

m) Phương thức giải quyết tranh chấp;

n) Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng.

Hợp đồng chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản 

Theo đó, hợp đồng phải có các nội dung chính sau đây:

a) Tên, địa chỉ của các bên;

b) Thông tin cơ bản của dự án đã được phê duyệt;

c) Thông tin chi tiết về toàn bộ dự án hoặc phần dự án chuyển nhượng;

d) Giá chuyển nhượng;

đ) Phương thức và thời hạn thanh toán;

e) Thời hạn bàn giao toàn bộ hoặc một phần dự án và hồ sơ kèm theo;

g) Quyền, nghĩa vụ của các bên;

h) Trách nhiệm của các bên trong việc thực hiện các thủ tục hành chính liên quan đến quyền sử dụng đất;

i) Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng;

k) Phạt vi phạm hợp đồng;

l) Các trường hợp chấm dứt hợp đồng và biện pháp xử lý;

m) Phương thức giải quyết tranh chấp;

n) Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng.

Hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản 

Theo đó, hợp đồng phải có các nội dung chính sau đây:

a) Tên, địa chỉ của các bên;

b) Đối tượng và nội dung dịch vụ;

c) Yêu cầu và kết quả dịch vụ;

d) Thời hạn thực hiện dịch vụ;

đ) Phí dịch vụ, thù lao, hoa hồng dịch vụ;

e) Phương thức và thời hạn thanh toán;

g) Quyền, nghĩa vụ của các bên;

h) Phương thức giải quyết tranh chấp;

i) Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng.

Theo đó, mỗi loại hợp đồng đều được quy định chi tiết các điều khoản cần có, tùy thuộc vào đặc điểm và mục đích của giao dịch. Những nội dung này bao gồm các điều khoản liên quan đến đối tượng giao dịch, giá cả, phương thức thanh toán, quyền và nghĩa vụ của các bên và các điều khoản về giải quyết tranh chấp.

Việc tuân thủ các nội dung quy định trong hợp đồng có ý nghĩa vô cùng quan trọng để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của cả bên mua và bên bán. Điều này giúp tăng tính minh bạch và hạn chế các rủi ro phát sinh trong quá trình giao dịch bất động sản.

Bạn không có thời gian để thực hiện, hoặc chưa nắm rõ các quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản, hãy liên hệ với Luật Hoàng Anh để được tư vấn và cung cấp dịch vụ một cách HIỆU QUẢ và TIẾT KIỆM CHI PHÍ NHẤT.