Kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ là gì?

Hiện nay, hoạt động kinh doanh bất động sản ngày càng phát triển, nhận được sự quan tâm từ người dân. Đồng thời, trong những năm vừa qua, Đảng và Nhà nước ta đã luôn quan tâm đến công tác quản lý thị trường bất động sản, hỗ trợ, thúc đẩy, đảm bảo thị trường bất động sản phát triển lành mạnh và bền vững. 

Vậy theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ là gì?. Bài viết dưới đây sẽ trình bày về vấn đề này. GỌI NGAY tới 0908308123 để được luật sư tư vấn đất đai miễn phí và cung cấp các dịch vụ theo yêu cầu.

Căn cứ pháp lý

- Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023;

- Nghị định 96/2024/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật kinh doanh bất động sản.

Kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ là gì?

Điều 7 Nghị định 96/2024/NĐ-CP hướng dẫn chi tiết một số điều Luật Kinh doanh bất động sản đã quy định về kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ; không nhằm mục đích kinh doanh và dưới mức quy mô nhỏ như sau:

Yêu cầu đối với kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ

Cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ phải đáp ứng các yêu cầu sau:

a) Không thuộc trường hợp phải lập dự án đầu tư theo quy định của pháp luật về xây dựng, nhà ở;

b) Không thuộc trường hợp có giá trị quá 300 tỷ đồng trên một hợp đồng và có số lần giao dịch quá 10 lần trong một năm. Trường hợp giao dịch 01 lần trong một năm thì không tính giá trị.

Như vậy, quy định trên đã tạo cơ sở pháp lý rõ ràng để phân biệt trường hợp kinh doanh bất động sản chuyên nghiệp với cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ. 

Trong đó, yêu cầu giới hạn giá trị hợp đồng (không có giá trị quá 300 tỷ đồng trên một hợp đồng) và số lượng giao dịch (không có số lần giao dịch quá 10 lần trong một năm) góp phần giúp cơ quan quản lý xác định quy mô và tính chất kinh doanh. 

Yêu cầu đối với kinh doanh bất động sản dưới mức quy mô nhỏ

Tổ chức, cá nhân bán nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng không nhằm mục đích kinh doanh hoặc bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng dưới mức quy mô nhỏ, bao gồm:

a) Cá nhân không thuộc trường hợp phải lập dự án đầu tư theo quy định của pháp luật về xây dựng, pháp luật về nhà ở;

b) Tổ chức không thuộc trường hợp có giá trị quá 300 tỷ đồng trên một hợp đồng và có số lần giao dịch quá 10 lần trong một năm. Trường hợp giao dịch 01 lần trong một năm thì không tính giá trị.

Đối chiếu yêu cầu đối với kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ, việc kinh doanh bất động sản dưới mức quy mô nhỏ có một số nét tương đồng như sau: (1) Cá nhân không thuộc trường hợp lập dự án đầu tư theo quy định pháp luật xây dựng, pháp luật về nhà ở; (2) Việc đặt ra giới hạn về giá trị hợp đồng và số lần giao dịch nhằm kiểm soát hoạt động kinh doanh.

Tuy nhiên, quy định đối với kinh doanh bất động sản dưới quy mô nhỏ cần đáp ứng các điều kiện riêng biệt. 

Thứ nhất, đối tượng điều chỉnh.

Trong đó, quy định đối với kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ chỉ áp dụng cho cá nhân, trong khi quy định đối với kinh doanh bất động sản dưới mức quy mô nhỏ áp dụng cho cả tổ chức, cá nhân không nhằm mục đích kinh doanh. 

Điều này không chỉ mở rộng phạm vi điều chỉnh mà còn thể hiện sự linh hoạt và phù hợp với thực tiễn trong giao dịch kinh doanh bất động sản. 

Thứ hai, mục đích kinh doanh.

Theo đó, kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ thực hiện với mục đích sinh lợi. Trong khi đó, kinh doanh bất động sản dưới mức quy mô nhỏ, trong nhiều trường hợp, không hướng đến mục tiêu kinh doanh mà chỉ nhằm xử lý tài sản sở hữu hoặc nhu cầu sử dụng cụ thể.

Như vậy, quy định trên đã góp phần làm rõ và kiểm soát tốt hơn các hoạt động bất động sản theo từng quy mô, đồng thời đảm bảo công bằng giữa các đối tượng tham gia. 

Điều kiện kinh doanh bất động sản đối với cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ

Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 đã quy định điều kiện đối với tổ chức, cá nhân khi kinh doanh bất động sản như sau: 

1. Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp hoặc thành lập hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã theo quy định của pháp luật về hợp tác xã, có ngành, nghề kinh doanh bất động sản (gọi chung là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản), trừ trường hợp quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều này.

Trường hợp tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ bất động sản thực hiện theo quy định tại khoản 5 Điều này.

……

Theo đó, tổ chức, cá nhân khi kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Trường hợp tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ bất động sản phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản (dưới các hình thức doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã) đồng thời phải tuân theo các quy định về điều kiện kinh doanh dịch vụ bất động sản theo quy định của Luật này. 

Tuy nhiên, khoản 3 Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 đã quy định trường hợp cá nhân, tổ chức kinh doanh bất động sản không phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Cụ thể như sau: 

3. Cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ thì không phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật. 

4. Tổ chức, cá nhân bán nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng không nhằm mục đích kinh doanh hoặc bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng dưới mức quy mô nhỏ thì không phải tuân thủ các quy định của Luật này nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật; trường hợp cá nhân bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng thì còn phải thực hiện công chứng, chứng thực theo quy định tại khoản 5 Điều 44 Luật này. 

Căn cứ theo quy định trên, có 02 trường hợp không phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản:

Trường hợp 1: Đối với cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ

Theo đó, trường hợp cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ thì không phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Quy định này tạo điều kiện thuận lợi cho các cá nhân tham gia thị trường bất động sản mà không cần thành lập doanh nghiệp, từ đó giảm gánh nặng về thủ tục hành chính.

Đồng thời, cá nhân kinh doanh bất động sản có trách nhiệm trong việc kê khai nộp thuế theo quy định pháp luật. Như vậy, quy định này góp phần thúc đẩy sự công bằng giữa các cá nhân kinh doanh và doanh nghiệp, khi tất cả các chủ thể đều phải thực hiện nghĩa vụ thuế tương ứng với thu nhập từ hoạt động kinh doanh bất động sản.

Trường hợp 2: Đối với cá nhân, tổ chức kinh doanh bất động sản dưới mức quy mô nhỏ

Tổ chức, cá nhân bán nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng không nhằm mục đích kinh doanh hoặc bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng dưới mức quy mô nhỏ thì không phải thành lập doanh nghiệp. Tuy nhiên, khoản 4 Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 đã quy định trách nhiệm của tổ chức, cá nhân trong trường hợp này như sau:

Thứ nhất, tổ chức, cá nhân có trách nhiệm kê khai nộp thuế theo đúng quy định pháp luật.

Thứ hai, cá nhân có trách nhiệm công chứng chứng thực trong trường hợp bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng. 

Khoản 5 Điều 44 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 đã quy định về hợp đồng trong kinh doanh bất động sản phải công chứng, chứng thực: 

5. Hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng mà các bên tham gia giao dịch là cá nhân phải công chứng hoặc chứng thực.

Theo đó, đối tượng của loại hợp đồng kinh doanh bất động sản là nhà ở, công trình xây dựng, quyền sử dụng đất luôn mang giá trị lớn, chứa đựng nhiều rủi ro và tranh chấp có thể xảy ra bất cứ lúc nào. Vì thế, công chứng, chứng thực hợp đồng sẽ là căn cứ để xác định trách nhiệm của các bên, bảo vệ được quyền và lợi ích chính đáng, hợp pháp của các chủ thể. 

>>>Xem thêm tại: Hợp đồng kinh doanh bất động sản có cần công chứng, chứng thực không?

Bạn không có thời gian để thực hiện, hoặc chưa nắm rõ các quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản, hãy liên hệ với Luật Hoàng Anh để được tư vấn và cung cấp dịch vụ một cách HIỆU QUẢ và TIẾT KIỆM CHI PHÍ NHẤT.

Luật Hoàng Anh.