Nguyên tắc điều tiết thị trường bất động sản là gì?

Sự ra đời của thị trường bất động sản đã góp phần hoàn thiện sự đồng bộ thể chế kinh tế thị trường chủ nghĩa xã hội ở nước ta. Vì thế, việc quản lý có hiệu quả thị trường bất động sản có ý nghĩa vô cùng quan trọng trong việc góp phần ổn định kinh tế, thúc đẩy sự phát triển xã hội. 

Vậy theo quy định Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, nguyên tắc điều tiết thị trường bất động sản là gì?. Trong bài viết này, chúng ta sẽ cùng tìm hiểu chi tiết vấn đề trên. Hãy GỌI NGAY tới 0908308123 để được Luật sư tư vấn đất đai miễn phí và cung cấp các dịch vụ theo yêu cầu.

Căn cứ pháp lý

-  Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023;

- Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014;

- Nghị định 96/2024/NĐ-CP hướng dẫn chi tiết một số điều của Luật kinh doanh bất động sản.

Nguyên tắc điều tiết thị trường bất động sản

Khoản 5 Điều 7 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 về chính sách nhà nước đối với đầu tư kinh doanh bất động sản đã có quy định như sau: 

5. Nhà nước có chính sách để điều tiết thị trường bất động sản, bảo đảm thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, an toàn, bền vững.

Theo đó, nhà nước cần thực hiện các chính sách để điều tiết thị trường thị trường bất động sản, bảo đảm thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, an toàn và bền vững. Để cụ thể hóa vấn đề trên, Điều 77 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 đã quy định về nguyên tắc điều tiết thị trường bất động sản như sau: 

1. Nhà nước thực hiện điều tiết thị trường bất động sản thông qua quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, chương trình, kế hoạch phát triển đô thị, nhà ở; bảo đảm cung cầu và cơ cấu sản phẩm bất động sản phù hợp theo từng giai đoạn của thị trường; bảo đảm thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, an toàn, bền vững.

2. Nhà nước điều tiết thị trường bất động sản trong trường hợp thị trường bất động sản có diễn biến phức tạp ảnh hưởng đến ổn định kinh tế - xã hội. nhưng phải bảo đảm các yếu tố sau đây:

a) Tính thống nhất của nền kinh tế quốc dân;

b) Tôn trọng tối đa các quy luật thị trường;

c) Bảo vệ lợi ích của Nhà nước, quyền và lợi ích hợp pháp của tổ chức, cá nhân có liên quan;

d) Kịp thời, khả thi, phù hợp về thời điểm và đối tượng áp dụng.

Nhà nước thực hiện điều tiết thị trường bất động sản thông qua quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, chương trình, kế hoạch phát triển đô thị, nhà ở; bảo đảm cung cầu và cơ cấu sản phẩm bất động sản phù hợp theo từng giai đoạn của thị trường; bảo đảm thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, an toàn, bền vững.

Theo đó, nhà nước thực hiện điều tiết thị trường bất động sản thông qua các cách thức sau: (1) quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; (2) quy hoạch xây dựng; (3) chương trình, kế hoạch phát triển đô thị. 

Việc thực hiện các phương thức này nhằm đảm bảo đảm cung cầu và cơ cấu sản phẩm bất động sản phù hợp theo từng giai đoạn thị trường; từ đó bảo đảm thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, an toàn, bền vững. 

>>>Xem thêm tại: Chính sách của Nhà nước đối với đầu tư kinh doanh bất động sản được quy định như thế nào?

Nhà nước điều tiết thị trường bất động sản trong trường hợp thị trường bất động sản có diễn biến phức tạp ảnh hưởng đến ổn định kinh tế - xã hội

Thứ nhất, yêu cầu về trường hợp nhà nước thực hiện điều tiết thị trường bất động sản 

Căn cứ quy định trên, nhà nước thực hiện việc điều tiết thị trường bất động sản trong trường hợp bất động sản có diễn biến phức tạp ảnh hưởng đến ổn định kinh tế- xã hội. Vấn đề này đã được hướng dẫn cụ thể tại Điều 34 Nghị định 96/2024/NĐ-CP hướng dẫn Luật Kinh doanh bất động sản như sau:

1. Bộ Xây dựng thực hiện theo chỉ đạo của Chính phủ hoặc căn cứ vào chỉ số giá, chỉ số lượng giao dịch bất động sản và các chỉ số, số liệu thống kê về kinh tế - xã hội thuộc các ngành, lĩnh vực khác liên quan đến thị trường bất động sản để đánh giá tình hình thị trường bất động sản và đề xuất thực hiện điều tiết thị trường bất động sản.

2. Việc nghiên cứu, tổng hợp báo cáo đánh giá tình hình và đề xuất các biện pháp điều tiết thị trường bất động sản được thực hiện khi chỉ số giá giao dịch bất động sản có sự biến động tăng hoặc giảm trên 20% trong 03 tháng; hoặc thị trường bất động sản có các biến động khác ảnh hưởng đến ổn định kinh tế - xã hội.

Căn cứ quy định trên, các biện pháp điều tiết thị trường bất động sản chỉ được thực hiện khi chỉ số giá giao dịch bất động sản có sự biến động tăng hoặc giảm trên 20% trong 03 tháng; hoặc thị trường bất động sản có các biến động khác ảnh hưởng đến ổn định kinh tế - xã hội.

Theo đó, Bộ Xây dựng có trách nhiệm thực hiện việc đánh giá tình hình thị trường bất động sản và đề xuất thực hiện điều tiết thị trường bất động dựa vào chỉ số giá, chỉ số lượng giao dịch bất động sản và các chỉ số, số liệu thống kê kinh tế- xã hội thuộc các ngành, lĩnh vực khác. 

Thứ hai, các yếu tố phải đảm bảo khi thực hiện điều tiết thị trường bất động sản 

Khoản 2 Điều 77 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 đã quy định nhà nước khi thực hiện điều tiết thị trường bất động sản cần phải đảm bảo các yếu tố sau:

a) Tính thống nhất của nền kinh tế quốc dân;

b) Tôn trọng tối đa các quy luật thị trường;

c) Bảo vệ lợi ích của Nhà nước, quyền và lợi ích hợp pháp của tổ chức, cá nhân có liên quan;

d) Kịp thời, khả thi, phù hợp về thời điểm và đối tượng áp dụng.

Một là, Tính thống nhất của nền kinh tế quốc dân

Việc điều tiết cần thực hiện đồng bộ với các chính sách phát triển kinh tế, tránh gây ảnh hưởng xáo trộn trong các mục tiêu phát triển chung của nền kinh tế quốc dân. Điều này đòi hỏi sự kết hợp chặt chẽ giữa các cơ quan và tổ chức có liên quan để bảo đảm một thị trường bất động sản ổn định, lành mạnh.

Hai là, Tôn trọng tối đa các quy luật thị trường

Việc điều tiết thị trường bất động sản cần tôn trọng các quy luật của thị trường như quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh tự do… Điều này có nghĩa là nhà nước chỉ thực hiện việc điều tiết khi thực sự cần thiết, đảm bảo không ảnh hưởng tới quyền tự do hoạt động của thị trường bất động sản.

Ba là, Bảo vệ lợi ích của Nhà nước, quyền và lợi ích hợp pháp của tổ chức, cá nhân có liên quan

Theo đó, chính sách thực hiện điều tiết cần phải đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của tổ chức, cá nhân tham gia thị trường bất động sản; từ đó đảm bảo sự công bằng và minh bạch. 

Bốn là, Kịp thời, khả thi, phù hợp về thời điểm và đối tượng áp dụng.

Các biện pháp điều tiết phải được ban hành và thực hiện kịp thời khi hoạt động của thị trường rơi vào trạng thái bất ổn như "sốt nóng", "đóng băng", nhằm đảm bảo hiệu quả và không làm tổn hại đến sự phát triển của thị trường.

So sánh với quy định Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 đã sửa đổi, bổ sung các quy định cụ thể về việc điều tiết thị trường bất động sản. Theo đó, khi thực hiện việc điều tiết thị trường bất động sản cần tuân thủ các nguyên tắc trên nhằm đảm bảo hiệu quả công tác quản lý nhà nước trong việc điều tiết thị trường bất động sản; góp phần xây dựng thị trường bất động sản ổn định và phát triển. 

Các biện pháp thực hiện điều tiết thị trường bất động sản

Trước đây, khi thị trường rơi vào trạng thái bất ổn như "sốt nóng", "đóng băng" thì các giải pháp xử lý thường thiếu tính đồng bộ, triển khai thực hiện chậm trễ, lúng túng do chưa có quy định, thiếu nền tảng quy định pháp luật. Do đó, việc bổ sung quy định về việc điều tiết thị trường bất động sản sẽ tác động tích cực đối với thị trường bất động sản cũng như việc điều hành và phát triển kinh tế của đất nước.

Điều 78 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 đã quy định các biện cụ thể cần thực hiện khi điều tiết thị trường bất động sản như sau:

1. Điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, chương trình, kế hoạch phát triển đô thị, nhà ở để thực hiện dự án bất động sản.

2. Điều chỉnh nguồn cung, cơ cấu thị trường bất động sản thông qua điều chỉnh mục tiêu, quy mô, tiến độ, cơ cấu sản phẩm của các dự án bất động sản.

3. Gia hạn nộp thuế cho các đối tượng hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản có khó khăn đặc biệt trong từng thời kỳ.

4. Hỗ trợ cho vay lãi suất ưu đãi đối với khách hàng, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đối với các loại hình bất động sản cần hỗ trợ, ưu tiên phát triển.

5. Điều hành chính sách tài chính, tín dụng đối với lĩnh vực kinh doanh bất động sản phù hợp tình hình thị trường trong từng thời kỳ.

6. Thực hiện điều hành chính sách khác để điều tiết thị trường bất động sản trong từng thời kỳ.

Căn cứ quy định trên, nhà nước sẽ thực hiện 06 biện pháp cụ thể trên các lĩnh vực quy hoạch, tài chính, thuế và tín dụng để điều tiết thị trường thị trường bất động sản. Các biện pháp trên đã góp phần tạo sự linh hoạt cho Nhà nước trong việc điều tiết thị trường bất động sản một cách hiệu quả, giúp ứng phó kịp thời với các biến động và rủi ro của thị trường kinh doanh bất động sản.

Điều này có ý nghĩa vô cùng quan trọng trong việc xây dựng môi trường kinh doanh ổn định cho hoạt động của doanh nghiệp đồng thời góp phần tăng cường hiệu quả của công tác quản lý nhà nước. 

Bạn không có thời gian để thực hiện hoặc chưa nắm rõ các quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản, hãy liên hệ với Luật Hoàng Anh để được tư vấn và cung cấp dịch vụ một cách HIỆU QUẢ và TIẾT KIỆM CHI PHÍ NHẤT.

 Luật Hoàng Anh.