2
Tư vấn mở chuỗi kinh doanh nhượng quyền thương mại
MỤC LỤC
Hiện nay, các giao dịch liên quan đến nhà ở và công trình xây dựng có sẵn đã nhận được sự quan tâm rất lớn của người dân. Đồng thời, trong những năm vừa qua, Đảng và Nhà nước ta đã luôn quan tâm đến công tác quản lý thị trường bất động sản để đảm bảo thị trường bất động sản phát triển lành mạnh và bền vững.
Vậy nguyên tắc kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng có sẵn được quy định như thế nào?. Bài viết dưới đây sẽ giải đáp vấn đề trên. Hãy GỌI NGAY tới 0908308123 để được Luật sư tư vấn đất đai miễn phí và cung cấp các dịch vụ theo yêu cầu.
- Luật Đất đai năm 2024;
- Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023;
- Luật Nhà ở năm 2023;
- Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014;
- Nghị định 96/2024/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật kinh doanh bất động sản.
Các loại nhà ở, công trình xây dựng có sẵn được đưa vào kinh doanh được quy định cụ thể tại Điều 12 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 như sau:
1. Các loại nhà ở có sẵn, trừ các loại nhà ở thuộc tài sản công theo quy định của Luật Nhà ở.
2. Các loại công trình xây dựng có sẵn quy định tại khoản 2 Điều 5 của Luật này.
3. Phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng có sẵn quy định tại khoản 3 Điều 5 của Luật này.
Theo đó, các loại nhà ở, công trình xây dựng có sẵn được đưa vào kinh doanh bao gồm:
Điều 3 Luật Nhà ở năm 2023 giải thích khái niệm nhà ở có sẵn là nhà ở đã hoàn thành việc xây dựng và đã được nghiệm thu đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng.
Như vậy, các loại nhà ở có sẵn nhưng không thuộc phạm vi được đưa vào kinh doanh là các loại nhà ở thuộc tài sản công, bao gồm:
1. Nhà ở công vụ bao gồm nhà ở công vụ của trung ương và nhà ở công vụ của địa phương theo quy định của pháp luật về nhà ở;
2. Nhà ở phục vụ tái định cư do Nhà nước đầu tư xây dựng hoặc mua nhà ở thương mại để bố trí tái định cư theo quy định của pháp luật về nhà ở nhưng chưa bố trí tái định cư;
3. Nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân do Nhà nước đầu tư xây dựng để bố trí cho đối tượng được hưởng chính sách nhà ở xã hội theo quy định của pháp luật về nhà ở;
4. Nhà ở khác được đầu tư xây dựng bằng vốn ngân sách nhà nước hoặc có nguồn gốc từ vốn ngân sách nhà nước hoặc được xác lập sở hữu toàn dân theo quy định của pháp luật trong các thời kỳ và đang cho hộ gia đình, cá nhân thuê theo quy định của pháp luật về nhà ở;
5. Nhà ở của chủ sở hữu khác được chuyển thành sở hữu toàn dân theo quy định của pháp luật.
Căn cứ vào quy định trên, loại nhà ở có sẵn được đưa vào kinh doanh là nhà ở đã hoàn thành việc xây dựng và đã được nghiệm thu đưa vào sử dụng; trừ các trường hợp nhà ở thuộc tài sản công quy định tại Điều 13 Luật Nhà ở năm 2023. Quy định này đã giúp xác định rõ ràng phạm vi điều chỉnh về kinh doanh nhà ở của Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở.
Khoản 4 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 đã giải thích khái niệm công trình xây dựng có sẵn như sau:
Nhà ở, công trình xây dựng có sẵn là nhà ở, công trình xây dựng đã hoàn thành việc xây dựng và đã được nghiệm thu đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng.
Theo quy định trên, công trình xây dựng có sẵn được hiểu là công trình xây dựng đã hoàn thành việc xây dựng và được nghiệm thu đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng. Công trình xây dựng có sẵn đưa vào kinh doanh bất động sản bao gồm: công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích giáo dục, y tế, thể thao, văn hóa, văn phòng, thương mại, dịch vụ, du lịch, lưu trú, công nghiệp và công trình xây dựng có công năng phục vụ hỗn hợp.
Khoản 2 Điều 3 Nghị định 96/2024/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật kinh doanh bất động sản đã giải thích về phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng đưa vào kinh doanh bao gồm:
1. Diện tích sàn xây dựng có công năng phục vụ mục đích thương mại, gồm: gian thương mại, lô thương mại và các phần diện tích sàn xây dựng có công năng phục vụ mục đích thương mại có tên gọi khác;
2. Diện tích sàn xây dựng có công năng phục vụ mục đích văn phòng, gồm: văn phòng làm việc, văn phòng kết hợp lưu trú và các phần diện tích sàn xây dựng có công năng phục vụ mục đích văn phòng có tên gọi khác;
3. Diện tích sàn xây dựng có công năng phục vụ mục đích du lịch, lưu trú, gồm: căn hộ du lịch, căn hộ lưu trú và các phần diện tích sàn xây dựng có công năng phục vụ mục đích du lịch, lưu trú có tên gọi khác;
4. Diện tích sàn xây dựng có công năng phục vụ mục đích hỗn hợp và diện tích sàn xây dựng có công năng phục vụ mục đích khác trong công trình xây dựng quy định tại khoản 2 Điều 5 Luật Kinh doanh bất động sản.
Diện tích sàn xây dựng được phân loại theo 05 mục đích công năng phục vụ chính: (1) mục đích thương mại; (2) mục đích văn phòng; (3) mục đích du lịch, lưu trú; (4) mục đích hỗn hợp; (5) mục đích khác.
>>>Xem thêm tại: Điều kiện nhà ở, công trình xây dựng có sẵn đưa vào kinh doanh được quy định như thế nào?
Căn cứ vào Điều 13 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 đã quy định các nguyên tắc kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng có sẵn như sau:
1. Việc mua bán nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng phải gắn với quyền sử dụng đất, trừ trường hợp Luật Đất đai, Luật Nhà ở có quy định khác. Các chủ sở hữu đối với các căn hộ chung cư, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng, công trình xây dựng có nhiều chủ sở hữu có quyền sử dụng đất theo hình thức sử dụng chung.
Trên thực tế, nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng được xây dựng trên đất và gắn liền với đất thành một khối thống nhất không thể tách rời. Vì vậy, việc mua bán nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng phải gắn với quyền sử dụng đất trừ trường hợp có quy định khác.
So sánh với quy định Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 đã quy định cụ thể hơn về trường hợp đối với bất động sản có nhiều chủ sở hữu. Theo đó, đối với các căn hộ chung cư, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng, công trình xây dựng có nhiều chủ sở hữu có quyền sử dụng đất theo hình thức sử dụng chung.
Quy định trên đã góp phần bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của người mua đồng thời hạn chế rủi ro phát sinh trong giao dịch kinh doanh bất động sản.
2. Bên mua, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng theo quy định của Luật này được Nhà nước cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng đã mua, thuê mua. Trình tự, thủ tục, cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai.
Theo khoản 21 Điều 3 Luật đất đai năm 2024 đã quy định về khái niệm Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như sau: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ), quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
Như vậy, quy định trên đảm bảo rằng bên mua hoặc thuê mua nhà ở và các công trình xây dựng nhận được tài liệu chứng nhận chính thức từ chính phủ về quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Từ đó, góp phần đảm bảo tính minh bạch và pháp lý trong các giao dịch bất động sản.
3. Việc bán, cho thuê mua nhà ở phải tuân thủ quy định về thời hạn sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở. Việc bán, cho thuê mua công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng phải tuân thủ quy định về thời hạn sử dụng công trình xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng.
Quy định về thời hạn sở hữu nhà ở và sử dụng công trình xây dựng có ý nghĩa vô cùng quan trọng nhằm bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của người mua, thuê mua, cũng như đảm bảo an toàn và chất lượng công trình xây dựng. Đồng thời, việc tuân thủ thời hạn sở hữu và sử dụng góp phần giảm thiểu các tranh chấp phát sinh trong tương lai, đặc biệt là khi có thay đổi về chất lượng công trình sau thời gian dài sử dụng.
4. Việc bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng phải tuân thủ quy định về hình thức, mục đích, thời hạn sử dụng đất và đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
Theo đó, khi thực hiện giao dịch mua bán hoặc cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, cũng như các phần diện tích sàn xây dựng trong công trình đó phải tuân thủ các quy định về hình thức, mục đích và thời hạn sử dụng của đất, cũng như việc đăng ký đất đai và tài sản gắn liền với đất, theo những quy định đã được pháp luật về đất đai đề ra.
Điều này đảm bảo tính minh bạch và tuân thủ pháp lý trong mọi giao dịch bất động sản, cũng như bảo vệ quyền lợi của các bên tham gia.
5. Bên mua, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng được xác lập quyền sở hữu đối với nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng đã mua, thuê mua. Thời điểm xác lập quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng đối với bên mua, thuê mua là kể từ thời điểm bên mua, thuê mua đã thanh toán đủ tiền mua, tiền thuê mua và đã nhận bàn giao nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.
Theo đó, thời điểm bên mua, thuê mua xác lập quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng là thời điểm bên mua, bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền cho bên bán và đã nhận bàn giao nhà ở, công trình xây dựng, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Thực tế có không ít vụ tranh chấp phát sinh do hợp đồng mua, thuê mua bất động sản không xác định rõ thời điểm xác lập quyền sở hữu. Vì thế, việc quy định rõ thời điểm xác lập quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng đã tạo cơ sở pháp lý cho việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của các bên.
6. Việc mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng phải kèm theo hồ sơ về nhà ở, công trình xây dựng đáp ứng điều kiện theo quy định của Luật này. Việc mua bán nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng phải phân định rõ diện tích, trang thiết bị sở hữu, sử dụng chung và diện tích, trang thiết bị sở hữu, sử dụng riêng của các chủ sở hữu.
Theo đó, khi thực hiện việc mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng thì bất động sản phải có hồ sơ kèm theo đầy đủ, đáp ứng điều kiện để kinh doanh bất động sản theo quy định của Luật này. Quy định trên là sự cụ thể hóa của nguyên tắc kinh doanh bất động sản được ghi nhận tại Điều 4 của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023:
1. Công khai, minh bạch; tự do thỏa thuận trên cơ sở tôn trọng quyền và lợi ích hợp pháp của các bên thông qua hợp đồng, không vi phạm điều cấm của luật.
Như vậy, bất động sản có sẵn được đưa vào kinh doanh cần phải có thông tin đầy đủ, chính xác, kèm theo hồ sơ, từ đó hạn chế tình trạng các hành vi lừa đảo trong giao dịch mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng. Qua đó, việc quy định trên đã góp phần bảo đảm tính công khai, minh bạch trong hoạt động kinh doanh bất động sản.
Bạn không có thời gian để thực hiện hoặc chưa nắm rõ các quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản, hãy liên hệ với Luật Hoàng Anh để được tư vấn và cung cấp dịch vụ một cách HIỆU QUẢ và TIẾT KIỆM CHI PHÍ NHẤT.
Luật Hoàng Anh
Luật sư NGUYỄN ĐÌNH HIỆP - Những con số biết nói
Với 20 năm kinh nghiệm trong lĩnh vực tư vấn pháp lý, Luật sư Nguyễn Đình Hiệp có sự am hiểu sâu sắc hệ thống pháp luật Việt Nam và triển khai thành công rất nhiều các vụ việc như:
2
Tư vấn mở chuỗi kinh doanh nhượng quyền thương mại
2
Tư vấn cấp Giấy phép viễn thông cho doanh nghiệp Việt Nam
8
Tư vấn pháp lý thường xuyên cho các doanh nghiệp Việt Nam, Trung Quốc, Hàn Quốc. Tiêu biểu như Công ty CP Tập đoàn Bình Minh, Công ty CP DV Viễn thông Hải Phòng
10
Tư vấn, xử lý thu hồi công nợ và khởi kiện/khởi tố các đối tượng có nợ khó đòi
10
Tư vấn pháp lý đầu tư, giấy phép, chuyển nhượng các dự án khoáng sản. Tiêu biểu như Dự án khai thác Khoáng sản của Công ty khoáng sản An Vượng tại huyện Đà Bắc tỉnh Hoà Bình (50ha).
15
Tư vấn pháp lý dự án đầu tư mở rộng sản xuất. Tiêu biểu như Dự án sản xuất 50 triệu sản phẩm điện tử thanh toán Công ty TNHH ST Vina (Hàn Quốc); Dự án mở rộng quy mô sản xuất của Công ty TNHH RFTech Việt Nam lên 20 triệu đô la Mỹ;
20
Tư vấn hợp đồng chuyển giao công nghệ và thực hiện thủ tục đăng ký hợp đồng chuyển giao công nghệ (hầu hết là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài)
20
Tư vấn pháp lý dự án đầu tư bất động sản. Tiêu biểu như Dự án khu nghỉ dưỡng tại Vịnh Lan Hạ, thành phố Hải Phòng (30ha); Khu du lịch sinh thái và nghỉ dưỡng Avana Mai Chau Hideway, tỉnh Hòa Bình (32ha)
30
Tư vấn, thành lập các doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài tại Việt Nam trong các lĩnh vực. Tiêu biểu như Dự án nhà máy sản xuất của Công ty Mass Well Limited, Công ty Modern Shine Limited tại Trung tâm công nghiệp GNP Yên Bình
300
Tư vấn hồ sơ công bố sản phẩm, hồ sơ phòng cháy chữa cháy, hồ sơ an toàn vệ sinh thực phẩm, đăng ký mã số mã vạch, đăng ký/thông báo website…
500
Tư vấn bảo hộ nhãn hiệu (thương hiệu), quyền tác giả, sáng chế
700
Tư vấn, thực hiện các thủ tục, giấy phép con như: Giấy phép lao động cho người nước ngoài, cấp phép tạm trú cho người nước ngoài, Giấy phép trung tâm ngoại ngữ, Giấy phép ngành dược, Giấy phép quảng cáo…
2000
Tư vấn, thành lập các doanh nghiệp mới, chi nhánh, văn phòng đại diện trên cả nước; các thủ tục thay đổi đăng ký doanh nghiệp trên cả nước
3000
Tư vấn các vụ việc ly hôn, chia tài sản, quyền nuôi con; chia thừa kế; tranh chấp đất đai; tố tụng dân sự, tố tụng hình sự và tố tụng hành chính.
Để nhận tin tức và quà tặng từ Luật Hoàng Anh