Pháp luật hiện hành quy định như thế nào về việc bảo trì nhà chung cư?

Bảo trì nhà ở là việc duy tu, bảo dưỡng nhà ở theo định kỳ và sửa chữa khi có hư hỏng nhằm duy trì chất lượng nhà ở. Pháp luật quy định cụ thể về việc bảo trì nhà chung cư tại Điều 107, Luật Nhà ở số 65/2014/QH13 ngày 25/11/2014 (sau đây gọi tắt là Luật Nhà ở năm 2014) và Điều 11, Quy chế ban hành kèm theo Thông tư 02/2016/TT-BXD ngày 15/02/2016 của Bộ Xây dựng, cụ thể như sau: 

1. Các hoạt động bảo trì nhà chung cư 

Khoản 1, Điều 11, Quy chế ban hành kèm theo Thông tư 02/2016/TT-BXD quy định các hoạt động bảo trì nhà chung cư bao gồm việc kiểm tra, quan trắc, kiểm định chất lượng, sửa chữa nhỏ, sửa chữa định kỳ và sửa chữa lớn phần xây dựng nhà chung cư; kiểm tra, duy trì hệ thống an toàn phòng cháy, chữa cháy; thay thế các linh kiện hoặc các thiết bị sử dụng chung của tòa nhà, cụm nhà chung cư.

2. Chủ thể có trách nhiệm bảo trì nhà chung cư 

Căn cứ tại Khoản 1, Điều 107, Luật Nhà ở năm 2014, Chủ sở hữu nhà chung cư có trách nhiệm bảo trì phần sở hữu riêng và đóng góp kinh phí để thực hiện bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư.

Phần sở hữu riêng trong nhà chung cư là phần diện tích bên trong căn hộ hoặc bên trong phần diện tích khác trong nhà chung cư được công nhận là sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư và các thiết bị sử dụng riêng trong căn hộ hoặc trong phần diện tích khác của chủ sở hữu nhà chung cư. Phần sở hữu chung của nhà chung cư là phần diện tích còn lại của nhà chung cư ngoài phần diện tích thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư và các thiết bị sử dụng chung cho nhà chung cư đó (quy định tại Khoản 15, 16, Điều 3, Luật Nhà ở năm 2014).

Bên cạnh đó, Khoản 2, Điều 11, , Quy chế ban hành kèm theo Thông tư 02/2016/TT-BXD quy định chi tiết Trường hợp có hư hỏng phần sở hữu riêng mà ảnh hưởng đến các chủ sở hữu khác thì chủ sở hữu có trách nhiệm sửa chữa các hư hỏng đó, nếu chủ sở hữu không thực hiện sửa chữa thì đơn vị quản lý vận hành hoặc người được giao quản lý nhà chung cư được tạm ngừng hoặc đề nghị đơn vị cung cấp dịch vụ tạm ngừng cung cấp dịch vụ điện, nước sinh hoạt đối với phần sở hữu riêng này; trường hợp có hư hỏng phần sở hữu chung trong khu vực thuộc sở hữu riêng thì chủ sở hữu phần sở hữu riêng có trách nhiệm tạo điều kiện và hỗ trợ đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư, đơn vị thi công sửa chữa các hư hỏng này.

3. Các đơn vị chuyên môn thực hiện việc bảo trì nhà chung cư 

Khoản 3, , Điều 11, , Quy chế ban hành kèm theo Thông tư 02/2016/TT-BXD quy định việc bảo trì phần xây dựng nhà chung cư phải do đơn vị có năng lực theo quy định của pháp luật về xây dựng thực hiện; việc bảo trì các hệ thống thiết bị của nhà chung cư phải do đơn vị có năng lực tương ứng với công việc bảo trì thực hiện. 

Trường hợp đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư có năng lực bảo trì thì có thể thuê đơn vị này thực hiện bảo trì.

4. Các quy định về việc thực hiện bảo trì trong thời gian trước và sau khi tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu 

a. Bảo trì nhà chung cư trong thời gian chưa tổ chức họp hội nghị nhà chung cư lần đầu 

Trong thời gian chưa tổ chức họp hội nghị nhà chung cư lần đầu, việc bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư được thực hiện theo quy trình bảo trì quy định tại Điểm b và Điểm c Khoản 2 Điều 5 của Quy chế ban hành kèm theo Thông tư 02/2016/TT-BXD, cụ thể quy trình bảo trì nhà chung cư do chủ đầu tư tổ chức lập và phê duyệt theo quy định của pháp luật về xây dựng; quy trình bảo trì các thiết bị thuộc phần sở hữu chung của nhà chung cư do nhà cung cấp thiết bị lập.

b. Bảo trì nhà chung cư sau khi đã tổ chức hội nghị chung cư lần đầu 

Sau khi đã tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu, việc bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu phải thực hiện theo quy trình bảo trì tương tự mục a và kế hoạch bảo trì hàng năm do hội nghị nhà chung cư thông qua.

Trường hợp có hư hỏng đột xuất hoặc hư hỏng do thiên tai, hỏa hoạn thì Ban quản trị nhà chung cư quyết định việc bảo trì nhưng phải báo cáo hội nghị nhà chung cư tại cuộc họp gần nhất.

Xem thêm: 

Các nội dung trong Hội nghị chung cư lần đầu bao gồm những nội dung nào ?

Các điều kiện đối với việc tổ chức Hội nghị nhà chung cư lần đầu được quy định như thế nào?

Luật Hoàng Anh