Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được pháp luật quy định như thế nào?

Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất là một trong những phương pháp định giá đất. Khoản 5, Điều 4, Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ, hướng dẫn bởi Điều 7, Thông tư 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/06/2014 của Bộ tài nguyên và Môi trường, sửa đổi tại Điều 10, Thông tư 33/2017/TT-BTNMT ngày 29/09/2017 của Bộ tài nguyên và Môi trường quy định về phương pháp điều chỉnh giá đất như sau: 

1. Khái niệm 

Căn cứ tại Khoản 5, Điều 4, Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ, phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất là phương pháp định giá đất bằng cách sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất nhân (x) với giá đất trong bảng giá đất do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh ban hành.

Xem thêm: Pháp luật quy định như thế nào về bảng giá đất?

2. Trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất 

Trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được thực hiện theo quy định tại Điều 7, Thông tư 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/06/2014 của Bộ tài nguyên và Môi trường, cụ thể:

a. Khảo sát, thu thập thông tin

+ Khảo sát, thu thập thông tin về giá đất của tối thiểu 03 thửa đất đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất trong khoảng thời gian không quá 02 năm tính đến thời điểm định giá tại từng vị trí đất (theo bảng giá đất) thuộc khu vực định giá đất.

Trường hợp tại khu vực định giá đất không đủ thông tin về giá đất thì thu thập thông tin tại khu vực lân cận có điều kiện tương tự về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội với khu vực định giá đất.

Trong quá trình khảo sát, thu thập giá đất thị trường, người điều tra thực hiện tương tự các trường hợp ưu tiên lựa chọn thông tin đối với phương pháp so sánh trực tiếp.

Xem thêm: Phương pháp so sánh trực tiếp được pháp luật hiện hành quy định như thế nào?

+ Đối với trường hợp thửa đất xác định được các khoản thu nhập, chi phí từ việc sử dụng đất thì thu thập thông tin về thu nhập, chi phí từ việc sử dụng đất của tối thiểu 03 thửa đất để xác định giá đất theo phương pháp thu nhập tại từng vị trí đất (theo bảng giá đất) thuộc khu vực định giá đất.

+ Thu thập thông tin về điều kiện kinh tế - xã hội tại địa phương.

b. Xác định giá đất phổ biến trên thị trường của từng vị trí đất

+ Việc thống kê giá đất thị trường theo từng vị trí đất đối với các thông tin đã thu thập được tại mục a.

+ Giá đất phổ biến trên thị trường 

Giá đất phổ biến trên thị trường là mức giá xuất hiện với tần suất nhiều nhất trong các giao dịch đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất, giá đất xác định từ chi phí, thu nhập của các thửa đất có cùng mục đích sử dụng tại một khu vực và trong một khoảng thời gian nhất định. (theo quy định tại Khoản 3, Điều 3, Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ).

Đối với trường hợp giá đất trên thị trường tập trung vào một khoảng giá thì giá đất phổ biến trên thị trường của từng vị trí đất được xác định bằng cách lấy bình quân số học của các mức giá đất tại vị trí đất đó.

3. Xác định hệ số điều chỉnh giá đất

Hệ số điều chỉnh giá đất được xác định căn cứ vào giá đất phổ biến trên thị trường, điều kiện kinh tế - xã hội cụ thể tại địa phương và giá đất trong bảng giá đất. 

Đối với trường hợp không đủ thông tin về giá đất thị trường để xác định giá đất phổ biến trên thị trường thì căn cứ vào điều kiện kinh tế - xã hội cụ thể tại địa phương, giá đất cụ thể đã được cơ quan có thẩm quyền quyết định, giá đất trong bảng giá đất để xây dựng hệ số điều chỉnh giá đất. 

Hệ số điều chỉnh trong trường hợp tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất đối với dự án có các thửa đất liền kề nhau, có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi và thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự nhau được xây dựng đối với từng loại đất, vị trí đất theo dự án. 

Đối với trường hợp khu vực có nhiều dự án thu hồi đất tại cùng một thời điểm và có các đặc điểm tương đồng về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội thì hệ số điều chỉnh giá đất được xây dựng đối với từng loại đất, vị trí đất theo khu vực.

4. Xác định giá đất của thửa đất cần định giá

Giá trị của thửa đất cần định giá = Giá đất trong bảng giá đất x Hệ số điều chỉnh giá đất

Luật Hoàng Anh