Thủ tục thông báo nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện được bán, cho thuê mua là gì?

Hiện nay, các giao dịch liên quan đến nhà ở và công trình xây dựng hình thành trong tương lai nhận được sự quan tâm rất lớn của người dân. Đồng thời, trong những năm vừa qua, Đảng và Nhà nước ta đã luôn quan tâm đến công tác quản lý thị trường bất động sản để đảm bảo thị trường bất động sản phát triển lành mạnh và bền vững.

Theo quy định Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, thủ tục thông báo nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện được bán, cho thuê mua là gì?. Bài viết dưới đây sẽ giải đáp vấn đề trên. Hãy GỌI NGAY tới 0908308123 để được Luật sư tư vấn đất đai miễn phí và cung cấp các dịch vụ theo yêu cầu.

Cơ sở pháp lý

- Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023;

- Luật Nhà ở năm 2023;

- Nghị định 96/2024/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật kinh doanh bất động sản.

Các loại nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai đưa vào kinh doanh 

Các loại nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương được đưa vào kinh doanh được quy định cụ thể tại Điều 22 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 như sau: 

1. Các loại nhà ở hình thành trong tương lai, trừ các loại nhà ở thuộc tài sản công theo quy định của Luật Nhà ở.

2. Các loại công trình xây dựng hình thành trong tương lai quy định tại khoản 2 Điều 5 của Luật này.

3. Phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai quy định tại khoản 3 Điều 5 của Luật này.

Theo đó, các loại nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh bao gồm:

Các loại nhà ở hình thành trong tương lai

Khoản 24 Điều 3 Luật Nhà ở năm 2023 đã quy định: “Nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng hoặc chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng.”.

Căn cứ vào quy định trên, loại nhà ở được hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng hoặc chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng; trừ các trường hợp nhà ở thuộc tài sản công quy định tại Điều 13 Luật Nhà ở năm 2023. 

Cụ thể, nhà ở hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh không gồm các trường hợp sau: (1) Nhà ở công vụ; (2) Nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang; (3) Nhà ở phục vụ tái định cư; (4) Nhà ở khác được đầu tư xây dựng bằng vốn ngân sách nhà nước. Quy định này đã giúp xác định rõ ràng phạm vi điều chỉnh về kinh doanh nhà ở của Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở.

Các loại công trình xây dựng hình thành trong tương lai

Khoản 5 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 đã giải thích khái niệm công trình xây dựng hình thành trong tương lai như sau:

Nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là nhà ở, công trình xây dựng đang trong quá trình đầu tư xây dựng hoặc chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng.

Trong đó, công trình xây dựng hình thành trong tương lai đưa vào kinh doanh bất động sản bao gồm: công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích giáo dục, y tế, thể thao, văn hóa, văn phòng, thương mại, dịch vụ, du lịch, lưu trú, công nghiệp và công trình xây dựng có công năng phục vụ hỗn hợp.

Phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai

Khoản 2 Điều 3 Nghị định 96/2024/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật kinh doanh bất động sản đã giải thích về phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng đưa vào kinh doanh bao gồm:

1. Diện tích sàn xây dựng có công năng phục vụ mục đích thương mại, gồm: gian thương mại, lô thương mại và các phần diện tích sàn xây dựng có công năng phục vụ mục đích thương mại có tên gọi khác;

2. Diện tích sàn xây dựng có công năng phục vụ mục đích văn phòng, gồm: văn phòng làm việc, văn phòng kết hợp lưu trú và các phần diện tích sàn xây dựng có công năng phục vụ mục đích văn phòng có tên gọi khác;

3. Diện tích sàn xây dựng có công năng phục vụ mục đích du lịch, lưu trú, gồm: căn hộ du lịch, căn hộ lưu trú và các phần diện tích sàn xây dựng có công năng phục vụ mục đích du lịch, lưu trú có tên gọi khác;

4. Diện tích sàn xây dựng có công năng phục vụ mục đích hỗn hợp và diện tích sàn xây dựng có công năng phục vụ mục đích khác trong công trình xây dựng quy định tại khoản 2 Điều 5 Luật Kinh doanh bất động sản.

Diện tích sàn xây dựng được phân loại theo 05 mục đích công năng phục vụ chính: (1) mục đích thương mại; (2) mục đích văn phòng; (3) mục đích du lịch, lưu trú; (4) mục đích hỗn hợp; (5) mục đích khác.

>>>Xem thêm tại: Điều kiện nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai đưa vào kinh doanh được quy định như thế nào?

Thủ tục thông báo nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện được bán, cho thuê mua là gì?

Điều 8 Nghị định 96/2024/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật kinh doanh bất động sản đã quy định thủ tục thông báo nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện được bán, cho thuê mua bao gồm các bước sau: 

Bước 1: Nộp hồ sơ thông báo cho cơ quan quản lý nhà nước 

Trước khi thực hiện ký hợp đồng bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư dự án phải có văn bản thông báo gửi cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh nơi có dự án về việc nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện được bán, cho thuê mua kèm theo 01 bộ hồ sơ.

Theo đó, trong quá trình thực hiện việc nộp hồ sơ thông báo cho cơ quan quản lý nhà nước, chủ đầu tư dự án cần lưu ý một số điều sau:

Thứ nhất, thông tin hồ sơ cần nộp

Hồ sơ gồm bản sao và xuất trình bản chính để đối chiếu hoặc bản sao điện tử có giá trị pháp lý hoặc bản sao được chứng thực của các giấy tờ: 

Một là, các giấy tờ theo quy định của khoản 2 và điểm a, b khoản 3 Điều 24 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023. 

Theo đó, chủ đầu tư dự án cần chuẩn bị các loại giấy tờ bao gồm: (1) Giấy tờ về quyền sử dụng đất (quyết định giao đất, quyết định cho thuê đất và hợp đồng về cho thuê quyền sử dụng đất; giấy chứng nhận quyền sử dụng đất…); (2) Giấy phép xây dựng nhà ở, công trình xây dựng và hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng ( đối với trường hợp phải có giấy phép xây dựng); (3) Thông báo khởi công xây dựng nhà ở, công trình xây dựng và hồ sơ thiết kế xây dựng nhà ở, công trình xây dựng (đối với trường hợp không phải có giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng).

Hai là, biên bản nghiệm thu việc đã hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật của dự án tương ứng theo tiến độ của dự án được chấp thuận, phê duyệt theo quy định của pháp luật về xây dựng.

Cần lưu ý: Đối với trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có nhà ở phải có biên bản nghiệm thu việc đã hoàn thành thi công xây dựng phần móng theo quy định của pháp luật về xây dựng.

Thứ hai, nội dung văn bản thông báo

Văn bản thông báo của chủ đầu tư dự án gửi cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua phải có các nội dung quy định tại Phụ lục XV ban hành kèm theo Nghị định này.

Theo đó, văn bản thông báo về nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện được bán, cho thuê mua gồm các nội dung sau: thông tin về dự án; thông tin về nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện được bán, cho thuê mua; điều kiện của nhà ở hình thành trong tương lai tại dự án án đã đáp ứng được bán, cho thuê mua…

Thứ ba, trường hợp xác định nhà ở đã được giải chấp

Theo đó, trường hợp chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở đã thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai hoặc một phần dự án hoặc toàn bộ dự án thì việc xác định nhà ở đã được giải chấp.

Khoản 2 Điều 183 Luật Nhà ở năm 2023 đã quy định trách nhiệm của chủ đầu tư dự án trong việc giải chấp nhà ở như sau:

2. Trường hợp chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở đã thế chấp một phần hoặc toàn bộ dự án hoặc nhà ở mà có nhu cầu huy động vốn theo quy định của pháp luật về nhà ở hoặc có nhu cầu bán, cho thuê mua nhà ở đó thì phải giải chấp một phần hoặc toàn bộ dự án hoặc nhà ở và quyền sử dụng đất này trước khi ký hợp đồng huy động vốn góp, hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở với khách hàng, trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản 3 và điểm a khoản 4 Điều 88 của Luật này.

Việc xác định nhà ở đã được giải chấp trước khi ký hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở với khách hàng theo quy định tại khoản này được nêu rõ trong văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà ở. Chủ đầu tư có trách nhiệm cung cấp cho khách hàng văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán khi ký hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở. Trường hợp huy động vốn góp, chủ đầu tư phải cung cấp cho bên góp vốn văn bản giải chấp của tổ chức tín dụng khi ký hợp đồng góp vốn.

Như vậy, chủ đầu tư có trách nhiệm nêu rõ trong văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán về việc xác định nhà ở đã được giải chấp cho cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền. 

Bước 2: Tiếp nhận và xử lý hồ sơ

Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được văn bản thông báo kèm theo hồ sơ, cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh có trách nhiệm kiểm tra về điều kiện của nhà ở hình thành trong tương lai của dự án bất động sản đưa vào kinh doanh theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản.

Trường hợp nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua, cơ quan nhà nước có thẩm quyền trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư. Trường hợp không đủ điều kiện bán, cho thuê mua phải nêu rõ lý do; đồng thời đăng tải văn bản trả lời trên cổng thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản. 

Trường hợp cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh không trả lời theo thời hạn quy định thì doanh nghiệp có quyền khởi kiện, khiếu nại theo quy định pháp luật.

Bạn không có thời gian để thực hiện hoặc chưa nắm rõ các quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản, hãy liên hệ với Luật Hoàng Anh để được tư vấn và cung cấp dịch vụ một cách HIỆU QUẢ và TIẾT KIỆM CHI PHÍ NHẤT.

Luật Hoàng Anh.