Trình tự, thủ tục chuyển nhượng hợp đồng kinh doanh bất động sản là gì?

Hiện nay, hoạt động kinh doanh bất động sản ngày càng phát triển, nhận được sự quan tâm từ người dân. Đồng thời, trong những năm vừa qua, Đảng và Nhà nước ta đã luôn quan tâm đến công tác quản lý thị trường bất động sản, hỗ trợ, thúc đẩy, đảm bảo thị trường bất động sản phát triển lành mạnh và bền vững. 

Vậy theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, trình tự, thủ tục chuyển nhượng hợp đồng kinh doanh bất động sản là gì?. Bài viết dưới đây sẽ trình bày về vấn đề này. GỌI NGAY tới 0908308123 để được luật sư tư vấn đất đai miễn phí và cung cấp các dịch vụ theo yêu cầu.

Căn cứ pháp lý 

- Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023;

- Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014;

- Nghị định 96/2024/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản.

Các loại hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng được chuyển nhượng

Điều 49 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 đã quy định cụ thể các loại hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng được chuyển nhượng như sau: 

a) Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai;

b) Hợp đồng thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai;

c) Hợp đồng thuê mua công trình xây dựng có sẵn.

Căn cứ theo quy định trên, có 03 loại hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng được chuyển nhượng: (1) Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai; (2) Hợp đồng thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai; (3) Hợp đồng thuê mua công trình xây dựng có sẵn.

Bên cạnh đó, khoản 2 Điều 49 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 cũng đã quy định rõ về chuyển nhượng hợp đồng kinh doanh bất động sản không áp dụng đối với hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở xã hội.

2. Quy định về chuyển nhượng hợp đồng kinh doanh bất động sản tại Mục 2 Chương VI của Luật này không áp dụng đối với hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở xã hội. 

Việc hạn chế chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở xã hội nhằm góp phần đảm bảo chế độ an sinh xã hội đồng thời giảm thiểu tình trạng trục lợi như việc mua nhà ở xã hội với giá ưu đãi rồi chuyển nhượng kiếm lời, làm mất đi mục tiêu hỗ trợ của chính sách.

>>>Xem thêm tại: Điều kiện chuyển nhượng hợp đồng kinh doanh bất động sản là gì?

Trình tự, thủ tục, hồ sơ chuyển nhượng hợp đồng kinh doanh bất động sản

Điều 13 Nghị định 96/2024/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản đã quy định trình tự, thủ tục, hồ sơ chuyển nhượng hợp đồng kinh doanh bất động sản như sau: 

Bước 1: Lập hợp đồng chuyển nhượng 

Theo đó, bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng hợp đồng thống nhất lập hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng theo mẫu tại Phụ lục XI ban hành kèm theo Nghị định này.

Trong đó, hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng phải được lập thành 08 bản (02 bản do chủ đầu tư dự án lưu, 01 bản nộp cho cơ quan thuế, 01 bản nộp cho cơ quan nhận hồ sơ cấp Giấy chứng nhận, 02 bản bên chuyển nhượng hợp đồng lưu, 02 bản bên nhận chuyển nhượng hợp đồng lưu). Trường hợp cần công chứng hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng thì phải có thêm 01 bản để lưu tại tổ chức hành nghề công chứng.

Bước 2: Thực hiện công chứng hợp đồng chuyển nhượng

Hồ sơ đề nghị công chứng bao gồm: 

- Các bản chính hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng; 

- Bản chính hợp đồng đã ký lần đầu với chủ đầu tư dự án; 

- Bản chính hợp đồng hoặc phụ lục hợp đồng thể hiện nhà ở, công trình xây dựng chuyển nhượng đã ký với chủ đầu tư trong trường hợp chuyển nhượng một hoặc một số nhà ở, công trình xây dựng trong tổng số nhà ở, công trình xây dựng đã mua, thuê mua theo hợp đồng; 

- Giấy tờ chứng minh số tiền bên chuyển nhượng hợp đồng đã nộp cho chủ đầu tư dự án; 

- Bản chính hoặc bản sao có chứng thực của biên bản bàn giao nhà ở, công trình xây dựng (nếu có);

- Các giấy tờ khác (nếu có) theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực.
Cần lưu ý rằng: Trường hợp bên chuyển nhượng hợp đồng là doanh nghiệp có ngành nghề kinh doanh bất động sản thì không bắt buộc phải thực hiện công chứng hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng theo quy định tại điểm này; trừ trường hợp các bên có nhu cầu thực hiện công chứng.

Theo đó, một trong các bên nộp hồ sơ đề nghị tổ chức hành nghề công chứng có trụ sở tại tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có bất động sản thực hiện chứng nhận hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng. 

Bước 3: Nộp thuế, phí và lệ phí

Sau khi thực hiện công chứng (trừ trường hợp không thực hiện công chứng), các bên chuyển nhượng hợp đồng có trách nhiệm nộp thuế, phí và lệ phí liên quan đến việc chuyển nhượng hợp đồng theo quy định của pháp luật về thuế, phí, lệ phí.

Bước 4: Xác nhận việc chuyển nhượng hợp đồng 

Sau khi nộp thuế, phí và lệ phí, một trong các bên nộp hồ sơ đến chủ đầu tư dự án bất động sản để đề nghị chủ đầu tư xác nhận việc chuyển nhượng hợp đồng

Trong đó, các giấy tờ trong hồ sơ bao gồm: 

- 08 bản chính hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng kèm theo bản chính hợp đồng; 

- Bản chính hợp đồng hoặc phụ lục hợp đồng có thể hiện nhà ở, công trình xây dựng chuyển nhượng đã ký với chủ đầu tư trong trường hợp chuyển nhượng một hoặc một số nhà ở, công trình xây dựng trong tổng số nhà ở, công trình xây dựng đã mua, thuê mua theo hợp đồng; 

- Giấy tờ chứng minh đã nộp thuế hoặc được miễn, giảm thuế theo quy định của pháp luật về thuế. 

Trong thời hạn 05 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được đầy đủ các giấy tờ theo quy định tại điểm d khoản này, chủ đầu tư dự án bất động sản có trách nhiệm kiểm tra, xác nhận vào hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng và không được thu bất kỳ khoản kinh phí nào. 

Sau khi xác nhận vào hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng, chủ đầu tư giữ lại 02 bản chính hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng và trả lại cho bên nộp giấy tờ 06 hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng kèm theo các giấy tờ đã nhận theo quy định tại điểm d khoản này;

Một số vấn đề cần lưu ý

Thứ nhất, các trường hợp chuyển nhượng hợp đồng từ lần thứ hai trở đi được thực hiện theo thủ tục quy định tại Điều này, bên chuyển nhượng phải nộp đầy đủ hồ sơ của các lần chuyển nhượng trước đó khi làm thủ tục chuyển nhượng.

Thứ hai, bên nhận chuyển nhượng trong hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng được ký kết sau cùng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật về đất đai. 

Quyền, nghĩa vụ của các bên thực hiện chuyển nhượng hợp đồng kinh doanh bất động sản

Quyền và nghĩa vụ của các bên thực hiện chuyển nhượng hợp đồng kinh doanh bất động sản được quy định cụ thể tại Điều 51 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 như sau:

1. Bên mua, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai và bên thuê mua công trình xây dựng có sẵn có quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, hợp đồng thuê mua công trình xây dựng có sẵn khi hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai cho bên mua, thuê mua chưa được nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Theo đó, bên mua, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai và bên thuê mua công trình xây dựng có quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, hợp đồng thuê mua công trình xây dựng có sẵn khi đáp ứng điều kiện sau: Hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai cho bên mua, thuê mua chưa được nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Quy định trên đã tạo điều kiện thuận lợi cho các bên tham gia giao dịch bất động sản, từ đó đảm bảo tính linh hoạt của thị trường bất động sản, đồng thời bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên trong giao dịch.

2. Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng được tiếp tục kế thừa để tiếp tục thực hiện các quyền, nghĩa vụ của bên mua, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, bên thuê mua công trình xây dựng có sẵn với chủ đầu tư. Chủ đầu tư có trách nhiệm tạo điều kiện cho các bên trong việc chuyển nhượng hợp đồng và không được thu bất kỳ khoản chi phí nào liên quan đến việc chuyển nhượng hợp đồng.

Theo đó, bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, công trình xây dựng có sẵn một cách hợp pháp thì họ sẽ tiếp tục được thực hiện các quyền và nghĩa vụ của bên mua, bên thuê mua nhà ở với chủ đầu tư. 

Trong khi đó, chủ đầu tư cần có trách nhiệm tạo điều kiện cho các bên trong việc chuyển nhượng hợp đồng. Điều này có nghĩa là chủ đầu tư không được thực hiện hành vi nào gây cản trở, ngăn cản người mua, người thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, công trình xây dựng có sẵn cho bên thứ ba. Đồng thời, chủ đầu tư không được thu bất kỳ khoản chi phí nào liên quan đến việc chuyển nhượng hợp đồng.

Điều này là hoàn toàn hợp lý bởi người mua, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, công trình xây dựng có sẵn đã thực hiện nghĩa vụ tài chính tương ứng với tiến độ thực hiện dự án đầu tư với chủ đầu tư tính đến thời điểm chuyển nhượng. 

3. Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, công trình xây dựng có sẵn được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

Theo đó, bên nhận chuyển nhượng trong hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, công trình xây dựng có sẵn sẽ được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định pháp luật.

Quy định trên không chỉ góp phần bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bên nhận chuyển nhượng mà còn đảm bảo sự minh bạch và hiệu quả trong giao dịch bất động sản, từ đó thúc đẩy thị trường bất động sản hoạt động ổn định và phát triển. 

Bạn không có thời gian để thực hiện hoặc chưa nắm rõ các quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản, hãy liên hệ với Luật Hoàng Anh để được tư vấn và cung cấp dịch vụ một cách HIỆU QUẢ và TIẾT KIỆM CHI PHÍ NHẤT.

Luật Hoàng Anh.