Việc bàn giao nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai thực hiện như thế nào?.

Hiện nay, các giao dịch liên quan đến nhà ở và công trình xây dựng hình thành trong tương lai nhận được sự quan tâm rất lớn của người dân. Đồng thời, trong những năm vừa qua, Đảng và Nhà nước ta đã luôn quan tâm đến công tác quản lý thị trường bất động sản để đảm bảo thị trường bất động sản phát triển lành mạnh và bền vững.

Theo quy định Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, việc bàn giao nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai thực hiện như thế nào?. Bài viết dưới đây sẽ giải đáp vấn đề trên. Hãy GỌI NGAY tới 0908308123 để được Luật sư tư vấn đất đai miễn phí và cung cấp các dịch vụ theo yêu cầu.

Căn cứ pháp lý 

- Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023;

- Luật Nhà ở năm 2023; 

- Luật Xây dựng sửa đổi năm 2020; 

- Luật Xây dựng năm 2014, 

- Nghị định 98/2024/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư;

- Nghị định 06/2021/NĐ-CP quản lý chất lượng thi công và bảo trì công trình xây dựng.

Các loại nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai đưa vào kinh doanh 

Các loại nhà ở, công trình xây dựng có sẵn được đưa vào kinh doanh được quy định cụ thể tại Điều 22 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 như sau: 

1. Các loại nhà ở hình thành trong tương lai, trừ các loại nhà ở thuộc tài sản công theo quy định của Luật Nhà ở.

2. Các loại công trình xây dựng hình thành trong tương lai quy định tại khoản 2 Điều 5 của Luật này.

3. Phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai quy định tại khoản 3 Điều 5 của Luật này.

Theo đó, các loại nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh bao gồm: (1) các loại nhà ở hình thành trong tương lai; (2) các loại công trình xây dựng hình thành trong tương lai; (3) phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai.

>>>Xem thêm tại: Điều kiện nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai đưa vào kinh doanh được quy định như thế nào?

Bàn giao nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai được thực hiện như thế nào?

Điều 27 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 đã quy định cụ thể về việc bàn giao nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai như sau: 

Bàn giao nhà ở hình thành trong tương lai

Theo đó, việc bàn giao nhà ở thực hiện theo quy định của pháp luật về nhà ở. Điểm đ khoản 1 Điều 33 Luật Nhà ở 2023 đã quy định yêu cầu đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở như sau: 

đ) Việc nghiệm thu, bàn giao nhà ở, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo dự án phải được thực hiện theo quy định của Luật này, pháp luật về xây dựng và quy định khác của pháp luật có liên quan; bảo đảm chất lượng, an toàn trong xây dựng, vận hành, khai thác, sử dụng công trình, yêu cầu về phòng cháy, chữa cháy và bảo vệ môi trường. Tại khu vực chịu ảnh hưởng của biến đổi khí hậu thì còn phải đáp ứng yêu cầu về phòng, chống thiên tai và ứng phó với biến đổi khí hậu theo quy định của pháp luật;

Theo đó, yêu cầu bàn giao nhà ở sẽ được quy định cụ thể tùy vào từng dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, nhà ở công vụ… Cụ thể, trong trường hợp bàn giao nhà ở thương mại thì cần phải tuân theo các yêu cầu: 

1. Việc bàn giao nhà ở sau khi hoàn thành việc xây dựng lại trong dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư được ưu tiên thực hiện cho các chủ sở hữu, người sử dụng căn hộ nhà chung cư tái định cư trước.

2. Đối với nhà chung cư thì việc bàn giao được thực hiện sau khi đã hoàn thành việc nghiệm thu nhà chung cư theo quy định của pháp luật về xây dựng và đã nghiệm thu công trình hạ tầng kỹ thuật của khu vực có nhà ở theo tiến độ của dự án đã được nêu trong chấp thuận chủ trương đầu tư dự án. Trường hợp chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư phải xây dựng công trình hạ tầng xã hội phục vụ nhu cầu ở theo chủ trương đầu tư dự án thì phải hoàn thành việc xây dựng và nghiệm thu công trình này theo tiến độ đã được chấp thuận trước khi bàn giao căn hộ chung cư. Trước khi bàn giao căn hộ, chủ đầu tư phải lập hồ sơ bàn giao nhà chung cư theo quy định của pháp luật nhà ở.

3. Chủ sở hữu nhà chung cư, bao gồm cả chủ sở hữu thuộc tài sản công, người sử dụng nhà chung cư có trách nhiệm tiếp nhận nhà ở tái định cư khi đủ điều kiện bàn giao nhà ở, phải nộp kinh phí bảo trì phần sử dụng chung và kinh phí quản lý vận hành theo quy định của pháp luật nhà ở; trường hợp không nhận bàn giao căn hộ tại thời điểm bàn giao mà không có lý do chính đáng được các bên thống nhất thì chủ đầu tư được thực hiện bồi thường bằng tiền cho người tái định cư theo giá đã được xác định trong phương án bồi thường, tái định cư đã được phê duyệt và chủ đầu tư được bán các căn hộ chung cư này theo giá kinh doanh thương mại cho các chủ thể khác.

4. Đối với nhà ở riêng lẻ và các công trình xây dựng khác không thuộc nhà chung cư trong dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư thì chủ đầu tư thực hiện bàn giao nhà ở và các công trình này cho các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư quản lý, sử dụng theo phương án bồi thường, tái định cư đã được phê duyệt và quy định của pháp luật về xây dựng, pháp luật về nhà ở.

Căn cứ vào các quy định trên, việc bàn giao nhà ở cần phải tuân thủ theo quy định của Luật Nhà ở nhằm bảo vệ quyền lợi cho cả người mua và chủ đầu tư, đồng đảm bảo tính minh bạch và hợp pháp trong hoạt động giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai. 

Bàn giao công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai

Để bàn giao công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng cho bên mua, thuê mua, chủ đầu tư dự án bất động sản cần phải thực hiện theo đúng hợp đồng đã ký kết và bảo đảm các nguyên tắc sau đây:

a) Công trình xây dựng đã được nghiệm thu, kiểm tra công tác nghiệm thu đưa vào khai thác, sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng;

b) Việc bàn giao công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng được lập thành văn bản;

c) Điều kiện, trình tự, thủ tục bàn giao và thẩm quyền thực hiện bàn giao công trình xây dựng thực hiện theo quy định của pháp luật về xây dựng.

Theo quy định tại Điều 124 Luật Xây dựng năm 2014, được bổ sung điểm b khoản 46 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi năm 2020 thì việc bàn giao công trình xây dựng như sau:

Thứ nhất, việc bàn giao công trình xây dựng phải tuân thủ các quy định sau:

- Đã thực hiện nghiệm thu công trình xây dựng theo đúng quy định của pháp luật về xây dựng;

- Bảo đảm an toàn trong vận hành, khai thác khi đưa công trình vào sử dụng.

Ngoài ra, đối với dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, có thể bàn giao toàn bộ hoặc một số công trình thuộc dự án để đưa vào sử dụng nhưng trước khi bàn giao phải hoàn thành đầu tư xây dựng bảo đảm đồng bộ hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo phân kỳ đầu tư, thiết kế xây dựng đã được phê duyệt, bảo đảm kết nối với hạ tầng kỹ thuật chung của khu vực, phù hợp với nội dung dự án và quy hoạch đã được phê duyệt.

Thứ hai, trách nhiệm của chủ đầu tư trong việc bàn giao công trình xây dựng

Một là, trách nhiệm tiếp nhận công trình theo đúng hợp đồng đã ký kết với chủ thầu

Trường hợp chủ đầu tư không đồng thời là người quản lý sử dụng công trình thì chủ đầu tư có trách nhiệm bàn giao công trình xây dựng cho chủ quản lý sử dụng công trình sau khi đã tổ chức nghiệm thu công trình xây dựng. Việc bàn giao công trình xây dựng phải được lập thành biên bản.

Hai là, trách nhiệm tổ chức lập hồ sơ hoàn thành công trình, lập và bàn giao hồ sơ phục vụ quản lý, vận hành, bảo trì công trình đối với phần công trình được đưa vào sử dụng

Điều 27 Nghị định 06/2021/NĐ-CP quản lý chất lượng thi công và bảo trì công trình xây dựng đã quy định về việc bàn giao công trình xây dựng như sau: 

Trường hợp đưa hạng mục công trình, công trình xây dựng vào sử dụng từng phần thì chủ đầu tư có trách nhiệm tổ chức lập hồ sơ hoàn thành công trình, lập và bàn giao hồ sơ phục vụ quản lý, vận hành, bảo trì công trình đối với phần công trình được đưa vào sử dụng.

Ngoài ra, căn cứ vào điều kiện cụ thể, công trình, từng phần công trình, hạng mục công trình đã hoàn thành và được nghiệm thu theo quy định được bàn giao đưa vào khai thác, sử dụng theo yêu cầu của chủ đầu tư hoặc đơn vị khai thác, sử dụng. 

Đối với trường hợp bàn giao công trình, hạng mục công trình thuộc dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, trước khi bàn giao phải hoàn thành xây dựng các công trình thuộc hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và các công trình khác (nếu có) trong dự án theo kế hoạch xây dựng nêu tại báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng của dự án hoặc dự án thành phần đã được thẩm định, phê duyệt theo quy định.

Khoản 3 Điều 27 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 đã quy định về việc cách thức nhận bàn giao công trình xây dựng như sau:

Bên mua, thuê mua công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng trực tiếp nhận bàn giao công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hoặc ủy quyền bằng văn bản theo quy định của Bộ luật Dân sự cho người đại diện để nhận bàn giao công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng.

Căn cứ theo quy định trên, có 02 phương thức để bên mua, bên thuê mua công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng nhận bàn giao công trình xây dựng bao gồm:

Thứ nhất, hình thức bên mua, bên thuê mua trực tiếp nhận.

Đây là hình thức mà bên mua, bên thuê mua tự mình thực hiện công việc nhận bàn giao công trình hoặc diện tích sàn xây dựng. Phương thức này được phép bên mua, thuê mua kiểm tra trực tiếp chất lượng công trình xây dựng.

Tuy nhiên, trong các trường hợp bên mua, thuê mua không đủ chuyên môn để đánh giá hoặc kiểm tra công trình, sẽ có thể gặp khó khăn trong việc xác định các vấn đề kỹ thuật.

Thứ hai, hình thức bên mua, bên thuê mua ủy quyền bằng văn bản cho người đại diện để nhận bàn giao. 

Bên mua hoặc bên thuê có thể ủy quyền cho người khác nhận bàn giao công trình thông qua một văn bản ủy quyền theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015. Hình thức này sẽ góp phần đảm bảo tính linh hoạt trong giao dịch kinh doanh bất động sản khi bên mua, bên thuê mua không thể trực tiếp tham gia quá trình nhận bàn giao. 

Tuy nhiên, cần lưu ý rằng khi ủy quyền, người được ủy quyền phải có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, và phạm vi ủy quyền cần được xác định rõ ràng để hạn chế rủi ro phát sinh sau này. 

Bạn không có thời gian để thực hiện hoặc chưa nắm rõ các quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản, hãy liên hệ với Luật Hoàng Anh để được tư vấn và cung cấp dịch vụ một cách HIỆU QUẢ và TIẾT KIỆM CHI PHÍ NHẤT.