Việc đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở và quyền tiếp tục thuê nhà ở được quy định như thế nào?

Trong bài viết dưới đây, Luật Hoàng Anh sẽ trình bày các quy định của pháp luật hiện hành về việc đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở và quyền tiếp tục thuê nhà ở, cụ thể: 

1. Quy định về việc đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở

Điều 132, Luật Nhà ở số 65/2014/QH13 ngày 25/11/11/2014 (sau đây gọi tắt là Luật Nhà ở năm 2014) quy định như sau: 

a. Nguyên tắc trong việc đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng 

Trong thời hạn thuê nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng, bên cho thuê không được đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà và thu hồi nhà ở đang cho thuê, trừ các trường hợp tại mục 2.

b. Các trường hợp bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà và thu hồi nhà ở đang cho thuê

Bên cho thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà và thu hồi nhà ở đang cho thuê khi thuộc một trong các trường hợp sau đây:

+ Bên cho thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, nhà ở xã hội cho thuê không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng, không đúng điều kiện;

+ Bên thuê không trả tiền thuê nhà ở theo thỏa thuận từ 03 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng;

+ Bên thuê sử dụng nhà ở không đúng mục đích như đã thỏa thuận trong hợp đồng;

+ Bên thuê tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà ở đang thuê;

+ Bên thuê chuyển đổi, cho mượn, cho thuê lại nhà ở đang thuê mà không có sự đồng ý của bên cho thuê;

+ Bên thuê làm mất trật tự, vệ sinh môi trường, ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt của những người xung quanh đã được bên cho thuê nhà ở hoặc tổ trưởng tổ dân phố, trưởng thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc lập biên bản đến lần thứ ba mà vẫn không khắc phục;

+ Trường hợp chưa hết hạn hợp đồng thuê nhà mà bên cho thuê thực hiện cải tạo nhà ở và được bên thuê đồng ý, tuy nhiên hai bên không thoả thuận được giá thuê nhà mới.

c. Trường hợp bên thuê nhà có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà 

Bên thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở khi bên cho thuê nhà ở có một trong các hành vi sau đây:

+ Không sửa chữa nhà ở khi có hư hỏng nặng;

+ Tăng giá thuê nhà ở bất hợp lý hoặc tăng giá thuê mà không thông báo cho bên thuê nhà ở biết trước theo thỏa thuận;

+ Khi quyền sử dụng nhà ở bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba.

d. Thực hiện việc đơn phương chấm dứt hợp đồng

Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở phải thông báo cho bên kia biết trước ít nhất 30 ngày, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

Nếu vi phạm mà gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật.

2. Quyền tiếp tục thuê nhà ở 

Điều 133, Luật Nhà ở năm 2014 quy định về quyền tiếp tục thuê nhà ở trong các trường hợp cụ thể như sau: 

a. Quyền tiếp tục thuê nhà ở trong trường hợp chủ sở hữu nhà ở chết mà thời hạn thuê nhà ở vẫn còn 

Trường hợp chủ sở hữu nhà ở chết mà thời hạn thuê nhà ở vẫn còn thì bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê đến hết hạn hợp đồng. 

Người thừa kế có trách nhiệm tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê nhà ở đã ký kết trước đó, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác. 

Trường hợp chủ sở hữu không có người thừa kế hợp pháp theo quy định của pháp luật thì nhà ở đó thuộc quyền sở hữu của Nhà nước và người đang thuê nhà ở được tiếp tục thuê theo quy định về quản lý, sử dụng nhà ở thuộc sở hữu nhà nước.

b. Quyền tiếp tục thuê nhà ở trong trường hợp chủ sở hữu nhà ở chuyển quyền sở hữu nhà ở đang cho thuê cho người khác mà thời hạn thuê nhà ở vẫn còn

Trường hợp chủ sở hữu nhà ở chuyển quyền sở hữu nhà ở đang cho thuê cho người khác mà thời hạn thuê nhà ở vẫn còn thì bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê đến hết hạn hợp đồng; chủ sở hữu nhà ở mới có trách nhiệm tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê nhà ở đã ký kết trước đó, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

c. Quyền tiếp tục thuê nhà ở trong trường hợp bên thuê nhà ở chết mà thời hạn thuê nhà vẫn còn 

Khi bên thuê nhà ở chết mà thời hạn thuê nhà ở vẫn còn thì người đang cùng sinh sống với bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê đến hết hạn hợp đồng thuê nhà ở, trừ trường hợp thuê nhà ở công vụ hoặc các bên có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác.

Xem thêm: Tổng hợp các bài viết về Luật Nhà ở

Luật Hoàng Anh