Yêu cầu đối với bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản cho cá nhân tự xây dựng nhà ở là gì?

Hiện nay, các quy định về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản cho cá nhân tự xây dựng nhà ở được ban hành nhằm hỗ trợ và tạo điều kiện thuận lợi cho người dân trong giao dịch kinh doanh bất doanh bất động sản.

Vậy theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, yêu cầu đối với bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản cho cá nhân tự xây dựng nhà ở là gì?. Bài viết dưới đây sẽ trình bày về vấn đề này. GỌI NGAY tới 0908308123 để được luật sư tư vấn đất đai miễn phí và cung cấp các dịch vụ theo yêu cầu.

Căn cứ pháp lý

- Luật Đất đai năm 2024; 

- Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023;

- Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014. 

Yêu cầu đối với bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản cho cá nhân tự xây dựng nhà ở 

So sánh với quy định Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, Điều 32 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 đã quy định cụ thể yêu cầu đối với bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản cho cá nhân tự xây dựng nhà ở như sau: 

1. Phải là chủ đầu tư dự án bất động sản.

2. Bảo đảm điều kiện quy định tại khoản 1, khoản 2 Điều 9 và khoản 2 Điều 31 của Luật này.

3. Đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và các loại thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có) đối với Nhà nước theo quy định của pháp luật đối với phần diện tích đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản đưa vào kinh doanh.

4. Trường hợp bị xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đầu tư, xây dựng, đất đai, nhà ở, kinh doanh bất động sản, thuế liên quan đến đất đã có hạ tầng kỹ thuật đưa vào kinh doanh quyền sử dụng đất thì phải thực hiện xong các quyết định xử phạt vi phạm hành chính trước khi ký kết các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản.

Theo đó, bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản cho cá nhân tự xây dựng nhà ở cần đáp ứng yêu cầu sau:

Phải là chủ đầu tư dự án bất động sản

Hiện nay, thực tế cho thấy có rất nhiều vụ lừa đảo giao dịch kinh doanh bất động sản xảy ra do bên chuyển nhượng không phải là chủ đầu tư dự án, dẫn đến tình trạng người mua gặp nhiều rủi ro khi thực hiện giao dịch. Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 đã quy định rằng chỉ có chủ đầu tư dự án bất động sản mới có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản cho cá nhân tự xây dựng nhà ở. 

Quy định trên đã góp phần đảm bảo tính an toàn và minh bạch trong thị trường bất động sản, từ đó tạo cơ sở pháp lý quan trọng trong việc bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bên mua trong giao dịch kinh doanh bất động sản. 

Bảo đảm điều kiện quy định tại khoản 1, khoản 2 Điều 9 và khoản 2 Điều 31 của Luật này

Theo đó, bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản cần đáp ứng điều kiện cụ thể như sau:

Thứ nhất, điều kiện chung đối với cá nhân, cá nhân khi kinh doanh bất động sản được quy định tại khoản 1, khoản 2 Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản bao gồm: 

Một là, tổ chức, cá nhân khi kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp hoặc thành lập hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã theo quy định của pháp luật về hợp tác xã, có ngành, nghề kinh doanh bất động sản (gọi chung là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản).

Hai là, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải đáp ứng các điều kiện sau đây: (1) Không trong thời gian bị cấm hoạt động kinh doanh bất động sản, bị tạm ngừng, bị đình chỉ hoạt động theo bản án, quyết định của Tòa án, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; (2) Bảo đảm tỷ lệ dư nợ tín dụng, dư nợ trái phiếu doanh nghiệp trên số vốn chủ sở hữu; (3) Đáp ứng tỷ lệ vốn chủ sở hữu theo quy định.

Thứ hai, có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất và trong thời hạn sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai. Quyền sử dụng của phần đất được chuyển nhượng nằm trong phần diện tích đất thuộc dự án đã có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

Theo quy định Luật Đất đai năm 2024, giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) là chứng thư pháp lý quan trọng để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Việc quy định trên nhằm đảm bảo quyền sử dụng đất đủ điều kiện được chuyển nhượng, từ đó đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp cho các bên trong giao dịch kinh doanh bất động sản.

>>>Xem thêm tại: Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản cho cá nhân tự xây dựng nhà ở là gì?

Đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai 

Căn cứ theo khoản 3 Điều 32 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản cần phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai bao gồm: (1) tiền sử dụng đất, (2) tiền thuê đất và (3) các loại thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có) đối với Nhà nước theo quy định của pháp luật đối với phần diện tích đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản đưa vào kinh doanh.

Quy định trên đã đặt ra trách nhiệm của bên chuyển nhượng dự án bất động sản trong việc thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai đối với cơ quan nhà nước. Quy định này đã góp phần bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bên mua đồng thời hạn chế tránh phát sinh các tranh chấp pháp lý trong tương lai. 

Trường hợp bị xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đầu tư, xây dựng, đất đai, nhà ở, kinh doanh bất động sản, thuế liên quan đến đất đã có hạ tầng kỹ thuật đưa vào kinh doanh quyền sử dụng đất

Trong trường hợp bên chuyển nhượng bị xử phạt vi phạm hành chính trong các lĩnh vực: đất đai, xây dựng, nhà ở,.... thì bên chuyển nhượng có nghĩa vụ phải thực hiện xong các quyết định xử phạt vi phạm hành chính trước khi ký kết các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản.

Như vậy, khi bên chuyển nhượng chưa hoàn tất các nghĩa vụ xử phạt này mà đã tiến hành chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đặc biệt là đối với đất đã có hạ tầng kỹ thuật và nằm trong dự án bất động sản, giao dịch có thể bị xem là vi phạm pháp luật kinh doanh bất động sản. 

Quyền, nghĩa vụ của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản cho cá nhân tự xây dựng nhà ở

Căn cứ theo quy định Điều 33 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản cho cá nhân tự xây dựng nhà ở có quyền và nghĩa vụ sau: 

Thực hiện các nghĩa vụ quy định tại khoản 1 Điều 30 của Luật này

Khoản 1 Điều 30 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 đã quy định nghĩa vụ của bên chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản quy định như sau:

1. Nghĩa vụ của bên chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản quy định như sau:

a) Cung cấp thông tin đầy đủ, trung thực về quyền sử dụng đất và chịu trách nhiệm về thông tin do mình cung cấp;

b) Bàn giao đất đủ diện tích, đúng thời hạn, vị trí, ranh giới thửa đất theo thỏa thuận trong hợp đồng;

c) Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra;

d) Thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước theo quy định của pháp luật;

đ) Thực hiện thủ tục đăng ký đất đai theo quy định của pháp luật về đất đai và giao giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai cho bên nhận chuyển nhượng, trừ trường hợp bên nhận chuyển nhượng tự nguyện làm thủ tục cấp giấy chứng nhận;

…..

Theo đó, bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản cần thực hiện các nghĩa vụ như: (1) cung cấp thông tin đầy đủ, trung thực về quyền sử dụng đất và chịu trách nhiệm về thông tin do mình cung cấp; (2) bàn giao đất đủ diện tích, đúng thời hạn, vị trí, ranh giới thửa đất; (3) bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra….

Theo dõi, đôn đốc và giám sát xây dựng

Căn cứ theo quy định trên, bên chuyển nhượng có trách nhiệm phải theo dõi, đôn đốc, giám sát và tạo điều kiện cho bên nhận chuyển nhượng thực hiện việc xây dựng nhà ở bảo đảm tiến độ, theo đúng thiết kế, quy hoạch chi tiết được phê duyệt, giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải cấp giấy phép xây dựng. 

Ngoài ra, trường hợp các bên có thỏa thuận trong hợp đồng chuyển nhượng, thì bên chuyển nhượng có trách nhiệm phải theo dõi bên nhận chuyển nhượng thực hiện theo đúng thỏa thuận trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản đã ký kết giữa hai bên theo quy định của pháp luật về xây dựng và pháp luật có liên quan.

Yêu cầu bên nhận chuyển nhượng bồi thường thiệt hại 

Theo đó, bên chuyển nhượng có quyền yêu cầu bên nhận chuyển nhượng bồi thường thiệt hại nếu gây hư hỏng hệ thống hạ tầng kỹ thuật trong quá trình xây dựng nhà ở của mình. 

Việc bồi thường thiệt hại do các bên tự thỏa thuận, căn cứ vào mức độ lỗi, hậu quả thiệt hại… Trong trường hợp các bên không thỏa thuận được thì bên chuyển nhượng có quyền đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết theo quy định của pháp luật. 

Thực hiện sửa chữa, khắc phục hư hỏng của hệ thống hạ tầng kỹ thuật do bên nhận chuyển nhượng gây ra trong quá trình xây dựng nhà ở

Theo đó, bên chuyển nhượng có trách nhiệm phải thực hiện việc sửa chữa, khắc phục hư hỏng của hệ thống hạ tầng kỹ thuật do bên nhận chuyển nhượng gây ra trong quá trình xây dựng nhà ở. Trách nhiệm này bao gồm việc phục hồi và sửa chữa các phần hạ tầng kỹ thuật như hệ thống cấp thoát nước, hệ thống cấp điện, các công trình giao thông nội bộ, hệ thống xử lý nước thải,...

Điều này nhằm bảo đảm bảo dự án bất động sản được vận hành hiệu quả, an toàn và đáp ứng các tiêu chuẩn kỹ thuật đã được quy định, từ đó đảm bảo quyền và lợi ích cho các bên trong giao dịch kinh doanh bất động sản. 

Quyền, nghĩa vụ khác theo hợp đồng

Ngoài các quyền và nghĩa vụ đã quy định, bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng có thể thỏa thuận thêm các quyền, nghĩa vụ khác trong hợp đồng. Các thỏa thuận này phải tuân thủ quy định của pháp luật hiện hành, nhằm bảo đảm quyền lợi và nghĩa vụ của các bên trong quá trình thực hiện chuyển nhượng bất động sản. 

Bạn không có thời gian để thực hiện, hoặc chưa nắm rõ các quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản, hãy liên hệ với Luật Hoàng Anh để được tư vấn và cung cấp dịch vụ một cách HIỆU QUẢ và TIẾT KIỆM CHI PHÍ NHẤT.