Thẩm quyền cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động là gì?

Thị trường bất động sản ngày càng phát triển thì xu hướng chuyển nhượng dự án bất động sản càng trở nên phổ biến. Vậy thẩm quyền cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản được quy định như thế nào?. Trong bài viết này, chúng ta sẽ cùng tìm hiểu chi tiết vấn đề trên. Hãy GỌI NGAY tới 0908308123 để được Luật sư tư vấn đất đai miễn phí và cung cấp các dịch vụ theo yêu cầu.

Căn cứ pháp lý

- Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023;

- Luật Đầu tư năm 2020;

- Luật Quản lý, sử dụng vốn nhà nước đầu tư vào sản xuất, kinh doanh tại doanh nghiệp năm 2014; 

- Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014. 

Thẩm quyền cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản được quy định như thế nào?

Điều 41 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 đã quy định về thẩm quyền cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản. Theo đó, thẩm quyền cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản được xác định theo 02 trường hợp sau:

Trường hợp 1: Dự án bất động sản thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật Đầu tư

1. Đối với dự án bất động sản được chấp thuận nhà đầu tư hoặc được cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư, thẩm quyền, thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản thực hiện theo quy định của Luật Đầu tư.

Theo đó, đối với các dự án bất động sản cần thực hiện thủ tục chấp thuận nhà đầu tư hoặc cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư thì thẩm quyền, thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản thực hiện theo quy định của Luật Đầu tư. 

Như vậy, trường hợp thực hiện chuyển nhượng dự án (kể cả toàn bộ hoặc một phần dự án) do Quốc hội chấp thuận chủ trương thì phải được Quốc hội cho phép.

Trường hợp 2: Dự án bất động sản thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật Kinh doanh bất động sản

Đối với dự án bất động sản không thuộc trường hợp trên, thẩm quyền cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản thực hiện theo quy định tại khoản 2 Điều 41 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 như sau: 

a) Thủ tướng Chính phủ quyết định cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản đối với dự án bất động sản do Thủ tướng Chính phủ quyết định chủ trương đầu tư, chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận đầu tư. Trường hợp Thủ tướng Chính phủ ủy quyền cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định việc chuyển nhượng một phần dự án bất động sản thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định cho phép chuyển nhượng một phần dự án và thực hiện theo quy định tại khoản 2 Điều 42 của Luật này; 

b) Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định chủ trương đầu tư, chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận đầu tư.

Căn cứ theo quy định trên, thẩm quyền chuyển nhượng dự án bất động sản được xác định trên cơ sở thẩm quyền quyết định chủ trương đầu tư, chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận đầu tư dự án. 

Theo đó, cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển nhượng dự án bất động sản bao gồm: (1) Thủ tướng chính phủ; (2) UBND cấp tỉnh. Như vậy, quy định trên đã phân cấp thẩm quyền cho phép chuyển nhượng dự án bất động sản, từ đó tạo điều kiện thuận lợi trong quá trình thực hiện.

Điều kiện chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản

Điều 40 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 đã quy định điều kiện chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản như sau:

Điều kiện đối với dự án bất động sản 

Hiện nay, với sự phát triển của thị trường bất động sản và những yêu cầu ngày càng cao của xã hội, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 đã bổ sung thêm các quy định về điều kiện dự án bất động sản được chuyển nhượng. Cụ thể như sau: 

a) Dự án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định chủ trương đầu tư, chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc chấp thuận đầu tư; đã được lựa chọn hoặc công nhận chủ đầu tư đối với trường hợp dự án phải thực hiện thủ tục công nhận chủ đầu tư;

b) Dự án đã có quy hoạch chi tiết được phê duyệt theo quy định của pháp luật về xây dựng và pháp luật về quy hoạch đô thị;

c) Dự án, phần dự án chuyển nhượng đã hoàn thành việc bồi thường, hỗ trợ tái định cư. Đối với trường hợp chuyển nhượng toàn bộ dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng thì phải xây dựng xong các công trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ, thiết kế, quy hoạch chi tiết được phê duyệt theo quy định của pháp luật về xây dựng, pháp luật về quy hoạch đô thị và nội dung của dự án đã được phê duyệt theo quy định của pháp luật về xây dựng;

d) Quyền sử dụng đất của dự án, phần dự án chuyển nhượng không thuộc trường hợp đang có tranh chấp đang được cơ quan có thẩm quyền thông báo, thụ lý, giải quyết hoặc có tranh chấp nhưng đã được cơ quan có thẩm quyền giải quyết bằng bản án, quyết định, phán quyết đã có hiệu lực pháp luật; không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; không thuộc trường hợp luật cấm giao dịch; không thuộc trường hợp đang trong thời gian bị đình chỉ, tạm đình chỉ giao dịch theo quy định của pháp luật;

đ) Dự án không bị đình chỉ, chấm dứt hoạt động hoặc không có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; trường hợp dự án hoặc phần dự án chuyển nhượng bị xử phạt vi phạm hành chính thì chủ đầu tư phải chấp hành xong quyết định xử phạt vi phạm hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về xử lý vi phạm hành chính;

e) Trường hợp dự án đang thế chấp để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ theo quy định của pháp luật thì phải thực hiện giải chấp;

g) Dự án còn trong thời hạn thực hiện;

h) Đối với dự án bất động sản chuyển nhượng một phần dự án còn phải bảo đảm các hạng mục công trình xây dựng hoặc mục đích sử dụng, kinh doanh của các công trình xây dựng của phần dự án chuyển nhượng có thể độc lập được với phần dự án khác trong dự án bất động sản.

Như vậy, việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản cần đáp ứng những điều kiện để đảm bảo tính pháp lý của dự án bất động sản như có quyết định chủ trương đầu tư, chấp thuận đầu tư; có quy hoạch chi tiết được phê duyệt bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, dự án còn trong thời hạn thực hiện… 

Ngoài ra, dự án bất động sản không thuộc trường hợp bị hạn chế giao dịch như: bị đình chỉ, chấm dứt hoạt động; không bị kê biên để bảo đảm thi hành án,...

Điều kiện đối với chủ đầu tư dự án 

Khoản 2, 3 Điều 40 của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 đã quy định một số điều kiện đối với chủ đầu tư dự án như sau: 

Chủ đầu tư nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản phải đáp ứng điều kiện quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều 9 của Luật này và cam kết tiếp tục triển khai đầu tư xây dựng, kinh doanh theo đúng nội dung dự án đã được chấp thuận; trường hợp có thay đổi nội dung dự án thì thực hiện theo quy định tại khoản 3 Điều 39 của Luật này.

Căn cứ theo quy định trên, chủ đầu tư nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án phải đáp ứng các điều kiện: 

Một là, đáp ứng các điều kiện chung đối với tổ chức, cá nhân khi kinh doanh bất động sản như phải thành lập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật; không trong thời gian bị cấm hoạt động kinh doanh bất động sản, bị tạm ngừng, bị đình chỉ hoạt động theo bản án, quyết định của Tòa án, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; bảo đảm tỷ lệ dư nợ tín dụng, dư nợ trái phiếu doanh nghiệp trên số vốn chủ sở hữu;...

Hai là, các chủ đầu tư dự án cần phải cam kết tiếp tục triển khai đầu tư xây dựng, kinh doanh theo đúng nội dung dự án đã được chấp thuận. Trường hợp có sự thay đổi nội dung vụ án, chủ đầu tư dự án cần phải thực hiện việc điều chỉnh theo quy định pháp luật.

Quy định trên nhằm bảo đảm các chủ đầu tư có đầy đủ tư cách pháp lý theo quy định pháp luật; từ đó đảm bảo dự án sau khi chuyển nhượng vẫn tiếp tục được triển khai nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên liên quan. 

Chủ đầu tư chuyển nhượng dự án đã có quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất thực hiện dự án của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và các loại thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có) đối với Nhà nước của dự án, phần dự án chuyển nhượng mà không bắt buộc phải có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai đối với toàn bộ hoặc phần dự án chuyển nhượng.

Theo đó, chủ đầu tư nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án không bắt buộc phải có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật khi đáp ứng các điều kiện:

Một là, đã có quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về việc giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất;

Hai là, đã hoàn thiện nghĩa vụ tài chính về đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và các loại thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có) đối với Nhà nước. 

Quy định này mang lại sự thuận lợi cho chủ đầu tư trong việc thực hiện chuyển nhượng dự án, đặc biệt khi dự án đã đảm bảo các nghĩa vụ tài chính và được phê duyệt về giao đất hay cho thuê đất nhưng chưa hoàn tất thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. 

Điều kiện đối với doanh nghiệp nhà nước 

Khi thực hiện việc chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án bất động sản, doanh nghiệp nhà nước cần tuân thủ một số điều kiện riêng được quy định tại khoản 4,5 Điều 40 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023: 

4. Doanh nghiệp nhà nước chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án bất động sản ngoài tuân thủ quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều này thì còn phải tuân thủ quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng vốn nhà nước đầu tư vào sản xuất, kinh doanh tại doanh nghiệp.

5. Ngoài điều kiện quy định tại các khoản 1, 2, 3 và 4 Điều này, việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản còn phải đáp ứng điều kiện khác theo quy định của pháp luật về đầu tư và pháp luật có liên quan.

Theo đó, ngoài việc đáp ứng các điều kiện trên, doanh nghiệp nhà nước khi thực hiện việc chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án bất động sản cần đáp ứng điều kiện như: phạm vi vốn đầu tư nhà nước; trình tự; thủ tục đầu tư vốn;.... 

>>>Xem thêm tại: Điều kiện chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản

Bạn không có thời gian để thực hiện hoặc chưa nắm rõ các quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản, hãy liên hệ với Luật Hoàng Anh để được tư vấn và cung cấp dịch vụ một cách HIỆU QUẢ và TIẾT KIỆM CHI PHÍ NHẤT.

Luật Hoàng Anh.