Căn cứ xây dựng và nội dung bảng giá đất là gì?

1. Căn cứ xây dựng bảng giá đất 

Điều 10, Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ quy định về các căn cứ xây dựng bảng giá đất bao gồm:

+ Nguyên tắc định giá đất

Các nguyên tắc định giá đất được quy định tại Khoản 1, Điều 112, Luật đất đai năm 2013 bao gồm: việc định giá đất phải theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá, theo thời hạn sử dụng đất và phải phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất.

Đồng thời, cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá như nhau. 

+ Phương pháp định giá đất

Căn cứ tại Điều 4, Nghị đinh 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ, các phương pháp định giá đất bao gồm phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp chiết trừ, phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dư, phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất.

Xem thêm:

Phương pháp so sánh trực tiếp được pháp luật hiện hành quy định như thế nào?

Phương pháp chiết trừ được quy định như thế nào?

Phương pháp thu nhập được pháp luật quy định như thế nào?

Phương pháp thặng dư được pháp luật quy định như thế nào?

+ Khung giá đất

Xem thêm: Các quy định chung của pháp luật về khung giá đất là gì?

+ Kết quả tổng hợp, phân tích thông tin về giá đất thị trường; các yếu tố tự nhiên, kinh tế - xã hội, quản lý và sử dụng đất đai ảnh hưởng đến giá đất.

2. Nội dung bảng giá đất 

Khoản 1, Điều 11, Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ quy định về nội dung bảng giá đất bao gồm: 

a. Các loại đất được quy định bảng giá đất 

Quy định bảng giá đất đối với các loại đất sau đây:

+ Bảng giá đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác;

+ Bảng giá đất trồng cây lâu năm;

+ Bảng giá đất rừng sản xuất;

+ Bảng giá đất nuôi trồng thủy sản;

+ Bảng giá đất làm muối;

+ Bảng giá đất ở tại nông thôn;

+ Bảng giá đất thương mại, dịch vụ tại nông thôn;

+ Bảng giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ tại nông thôn;

+ Bảng giá đất ở tại đô thị;

+ Bảng giá đất thương mại, dịch vụ tại đô thị;

+ Bảng giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ tại đô thị.

Ngoài các bảng giá đất quy định trên, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được ban hành chi tiết bảng giá các loại đất theo phân loại đất quy định tại Điều 10 của Luật Đất đai năm 2013 phù hợp với thực tế tại địa phương.

Xem thêm: Phân loại đất

Bên cạnh đó, đối với địa phương có khu công nghệ cao thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành chi tiết bảng giá đối với các loại đất trong khu công nghệ cao (Khoản 1, Điều 9, Thông tư 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/06/2014 của Bộ tài nguyên và Môi trường).

b. Vị trí đất trong bảng giá đất 

Khoản 2, Điều 11, Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ quy định bảng giá đất được xây dựng theo vị trí đất. 

Đối với địa phương đã có bản đồ địa chính và có điều kiện về nhân lực, kinh phí thì bảng giá đất được xây dựng đến từng thửa đất.

Bên cạnh đó Khoản 2, 4, Điều 9, Thông tư 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/06/2014 của Bộ tài nguyên và Môi trường quy định thêm Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ tình hình thực tế tại địa phương để quy định tăng hoặc giảm giá đối với thửa đất ở có các yếu tố thuận lợi hơn hoặc kém thuận lợi hơn về kích thước, hình thể, khả năng sinh lợi và các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất so với các thửa đất ở có cùng vị trí đất trong bảng giá đất.

Đối với trường hợp bảng giá đất đã được ban hành mà quy định giá đất theo vị trí đất, nếu có điều kiện về nhân lực, kinh phí thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giao Sở Tài nguyên và Môi trường tổ chức thực hiện việc chuyển giá đất theo vị trí đất trong bảng giá đất đến từng thửa đất đối với khu vực có bản đồ địa chính gắn với xây dựng cơ sở dữ liệu về giá đất.

c. Giá đất trong bảng giá đất 

- Giá đất trong bảng giá đất quy định theo nguyên tắc đất thuộc loại đất nào thì áp dụng khung giá đất của loại đất đó và phải phù hợp với khung giá đất.

Xem thêm: Các quy định chung của pháp luật về khung giá đất là gì?

+ Đối với đất ở tại đô thị; đất thương mại, dịch vụ tại đô thị; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ tại đô thị có khả năng sinh lợi cao, có lợi thế trong việc sử dụng đất làm mặt bằng sản xuất, kinh doanh, thương mại và dịch vụ thì căn cứ vào thực tế tại địa phương, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được quy định mức giá đất cao hơn nhưng không quá 30% so với mức giá tối đa của cùng loại đất trong khung giá đất.

Trường hợp quy định mức giá đất cao hơn 30% thì phải báo cáo Bộ Tài nguyên và Môi trường xem xét, quyết định.

+ Đối với đất nông nghiệp trong khu dân cư, trong địa giới hành chính phường thì căn cứ vào thực tế tại địa phương, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được quy định mức giá đất cao hơn nhưng không quá 50% so với mức giá tối đa của cùng loại đất trong khung giá đất;

- Đối với đất rừng phòng hộ và đất rừng đặc dụng, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào giá đất rừng sản xuất tại khu vực lân cận đã quy định trong bảng giá đất và căn cứ phương pháp định giá đất để quy định mức giá đất;

- Đối với các loại đất nông nghiệp khác, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào giá các loại đất nông nghiệp tại khu vực lân cận đã quy định trong bảng giá đất để quy định mức giá đất;

- Đối với đất sử dụng vào các mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất xây dựng trụ sở cơ quan, đất xây dựng công trình sự nghiệp thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào giá đất sản xuất, kinh doanh đối với đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh hoặc giá đất ở đối với đất trụ sở cơ quan, đất xây dựng công trình sự nghiệp tại khu vực lân cận đã quy định trong bảng giá đất để quy định mức giá đất;

- Đối với đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng sử dụng vào mục đích nuôi trồng thủy sản thì áp dụng khung giá đất nuôi trồng thủy sản; sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp hoặc sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp kết hợp với nuôi trồng thủy sản thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào giá đất phi nông nghiệp tại khu vực lân cận quy định, quyết định để quy định mức giá đất.

Bên cạnh đó, Khoản 3, Điều 9, Thông tư 36/2014/TT - BTNMT ngày 30/06/2014 của Bộ tài nguyên và Môi trường còn quy định thêm trong kỳ ban hành bảng giá đất mà cấp có thẩm quyền điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; thay đổi mục đích sử dụng đất và bổ sung các đường, phố chưa có tên trong bảng giá đất hiện hành nhưng không thuộc trường hợp điều chỉnh bảng giá đất thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ giá đất trong bảng giá đất hiện hành để quy định bổ sung giá đất trong bảng giá đất và trình Thường trực Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua trước khi quyết định ban hành. Sở Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm giúp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trong việc quy định bổ sung giá đất trong bảng giá đất và báo cáo Bộ Tài nguyên và Môi trường trong thời hạn không quá 15 ngày kể từ ngày quyết định bổ sung giá đất trong bảng giá đất.

d. Quy định mức giá đất đối với đất chưa sử dụng 

Đối với đất chưa sử dụng, khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất để đưa vào sử dụng thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ phương pháp định giá đất và giá của loại đất cùng mục đích sử dụng đã được giao đất, cho thuê đất tại khu vực lân cận để quy định mức giá đất.

Luật Hoàng Anh