Giao dịch kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng có sẵn được thực hiện như thế nào?

Hiện nay, các giao dịch liên quan đến nhà ở và công trình xây dựng có sẵn đã nhận được sự quan tâm rất lớn của người dân. Đồng thời, trong những năm vừa qua, Đảng và Nhà nước ta đã luôn quan tâm đến công tác quản lý thị trường bất động sản để đảm bảo thị trường bất động sản phát triển lành mạnh và bền vững.

Vậy Giao dịch kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng có sẵn được thực hiện như thế nào?. Bài viết dưới đây sẽ giải đáp vấn đề trên. Hãy GỌI NGAY tới 0908308123 để được Luật sư tư vấn đất đai miễn phí và cung cấp các dịch vụ theo yêu cầu.

Căn cứ pháp lý

- Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023;

- Luật Nhà ở năm 2023;

- Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014;

- Nghị định 96/2024/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật kinh doanh bất động sản.

Các loại nhà ở, công trình xây dựng có sẵn được đưa vào kinh doanh

Các loại nhà ở, công trình xây dựng có sẵn được đưa vào kinh doanh được quy định cụ thể tại Điều 12 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 như sau: 

1. Các loại nhà ở có sẵn, trừ các loại nhà ở thuộc tài sản công theo quy định của Luật Nhà ở.

2. Các loại công trình xây dựng có sẵn quy định tại khoản 2 Điều 5 của Luật này.

3. Phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng có sẵn quy định tại khoản 3 Điều 5 của Luật này.

Theo đó, các loại nhà ở, công trình xây dựng có sẵn được đưa vào kinh doanh bao gồm:

Các loại nhà ở có sẵn

Điều 3 Luật Nhà ở năm 2023 đã quy định: “Nhà ở có sẵn là nhà ở đã hoàn thành việc xây dựng và đã được nghiệm thu đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng”.

Như vậy, các loại nhà ở có sẵn nhưng không thuộc phạm vi được đưa vào kinh doanh là các loại nhà ở thuộc tài sản công, bao gồm:

1. Nhà ở công vụ bao gồm nhà ở công vụ của trung ương và nhà ở công vụ của địa phương theo quy định của pháp luật về nhà ở;

2. Nhà ở phục vụ tái định cư do Nhà nước đầu tư xây dựng hoặc mua nhà ở thương mại để bố trí tái định cư theo quy định của pháp luật về nhà ở nhưng chưa bố trí tái định cư;

3. Nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân do Nhà nước đầu tư xây dựng để bố trí cho đối tượng được hưởng chính sách nhà ở xã hội theo quy định của pháp luật về nhà ở;

4. Nhà ở khác được đầu tư xây dựng bằng vốn ngân sách nhà nước hoặc có nguồn gốc từ vốn ngân sách nhà nước hoặc được xác lập sở hữu toàn dân theo quy định của pháp luật trong các thời kỳ và đang cho hộ gia đình, cá nhân thuê theo quy định của pháp luật về nhà ở;

5. Nhà ở của chủ sở hữu khác được chuyển thành sở hữu toàn dân theo quy định của pháp luật.

Căn cứ vào quy định trên, loại nhà ở có sẵn được đưa vào kinh doanh là nhà ở đã hoàn thành việc xây dựng và đã được nghiệm thu đưa vào sử dụng; trừ các trường hợp nhà ở thuộc tài sản công quy định tại Điều 13 Luật Nhà ở năm 2023. Quy định này đã giúp xác định rõ ràng phạm vi điều chỉnh về kinh doanh nhà ở của Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở.

Các loại công trình xây dựng có sẵn

Khoản 4 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 đã giải thích khái niệm công trình xây dựng có sẵn như sau:

Nhà ở, công trình xây dựng có sẵn là nhà ở, công trình xây dựng đã hoàn thành việc xây dựng và đã được nghiệm thu đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng.

Theo quy định trên, công trình xây dựng có sẵn được hiểu là công trình xây dựng đã hoàn thành việc xây dựng và được nghiệm thu đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng. Công trình xây dựng có sẵn đưa vào kinh doanh bất động sản bao gồm: công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích giáo dục, y tế, thể thao, văn hóa, văn phòng, thương mại, dịch vụ, du lịch, lưu trú, công nghiệp và công trình xây dựng có công năng phục vụ hỗn hợp.

Phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng có sẵn

Khoản 2 Điều 3 Nghị định 96/2024/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật kinh doanh bất động sản đã giải thích về phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng đưa vào kinh doanh bao gồm:

1. Diện tích sàn xây dựng có công năng phục vụ mục đích thương mại, gồm: gian thương mại, lô thương mại và các phần diện tích sàn xây dựng có công năng phục vụ mục đích thương mại có tên gọi khác;

2. Diện tích sàn xây dựng có công năng phục vụ mục đích văn phòng, gồm: văn phòng làm việc, văn phòng kết hợp lưu trú và các phần diện tích sàn xây dựng có công năng phục vụ mục đích văn phòng có tên gọi khác;

3. Diện tích sàn xây dựng có công năng phục vụ mục đích du lịch, lưu trú, gồm: căn hộ du lịch, căn hộ lưu trú và các phần diện tích sàn xây dựng có công năng phục vụ mục đích du lịch, lưu trú có tên gọi khác;

4. Diện tích sàn xây dựng có công năng phục vụ mục đích hỗn hợp và diện tích sàn xây dựng có công năng phục vụ mục đích khác trong công trình xây dựng quy định tại khoản 2 Điều 5 Luật Kinh doanh bất động sản.

Diện tích sàn xây dựng được phân loại theo 05 mục đích công năng phục vụ chính: (1) mục đích thương mại; (2) mục đích văn phòng; (3) mục đích du lịch, lưu trú; (4) mục đích hỗn hợp; (5) mục đích khác.

>>>Xem thêm tại: Điều kiện nhà ở, công trình xây dựng có sẵn đưa vào kinh doanh được quy định như thế nào?

Giao dịch kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng có sẵn được thực hiện như thế nào?

Việc thực hiện giao dịch kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng có sẵn được quy định tại Điều 16 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 như sau: 

Trường hợp thực hiện giao dịch kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng có sẵn qua việc ký kết hợp đồng trực tiếp giữa các bên

Theo đó, các bên ký kết hợp đồng và thực hiện giao dịch kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng tuân thủ các quy định sau đây:

Thứ nhất, các bên ký kết hợp đồng có trách nhiệm chuẩn bị đầy đủ thông tin, giấy tờ để xác lập giao dịch, ký kết hợp đồng theo quy định của Luật này và Bộ luật dân sự. 

Cụ thể, các bên cần phải đáp ứng điều kiện đối với tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản đã được quy định tại Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023. Theo đó, tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải đáp ứng các điều kiện về: vốn pháp định; bảo đảm về tỷ lệ dư nợ tín dụng, dư nợ trái phiếu; không trong thời gian bị cấm hoạt động kinh doanh bất động sản,..

Ngoài ra, đối tượng của hợp đồng còn phải đáp ứng điều kiện về đối tượng được mua, thuê, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản và pháp luật về nhà ở

Thứ hai, trước khi ký hợp đồng, bên bán, cho thuê, cho thuê mua có trách nhiệm cung cấp đầy đủ thông tin và giấy tờ pháp lý của nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng cho bên mua, thuê, thuê mua. Những thông tin này bao gồm: giấy chứng nhận quyền sử đất (GNQSDĐ); khoản thuế phí;....

Cần lưu ý rằng: Trường hợp bất động sản thực hiện giao dịch thuộc diện phải công chứng, chứng thực hợp đồng giao dịch thì việc công chứng, chứng thực hợp đồng thực hiện theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực.

Quy định nhằm bảo đảm giá trị pháp lý của hợp đồng giao dịch kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng có sẵn đồng thời bảo vệ quyền và lợi ích của các bên liên quan. 

Trường hợp thực hiện giao dịch kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng có sẵn qua Sàn giao dịch bất động sản 

Điểm c khoản 2 Điều 16 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 đã quy định điều kiện thực hiện giao dịch kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng có sẵn qua sàn giao dịch bất động sản

c) Trường hợp bất động sản được thực hiện giao dịch thông qua sàn giao dịch bất động sản thì còn phải thực hiện theo quy định tại Mục 1 Chương VII của Luật này;

Căn cứ vào quy định trên, sàn giao dịch bất động sản đóng vai trò vô cùng quan trọng trong việc thực hiện các hoạt động hỗ trợ các bên trong việc ký kết hợp đồng giao dịch kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng có sẵn như: Kiểm tra tính pháp lý và điều kiện đưa vào kinh doanh đối với các bất động sản đưa vào giao dịch; thực hiện dịch vụ, hỗ trợ, cấp thông tin để khách hàng tìm kiếm, lựa chọn…

Vì thế, khi thực hiện giao dịch bất động sản còn cần đáp ứng các điều kiện về sàn giao dịch bất động sản như: điều kiện hoạt động; nguyên tắc tổ chức và hoạt động…

>>>Xem thêm tại: Điều kiện hoạt động của sàn giao dịch bất động sản được quy định như thế nào?

Trách nhiệm của các các bên ký kết hợp đồng 

Các bên ký kết hợp đồng có trách nhiệm thực hiện đúng hợp đồng đã ký kết, thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ tài chính và nghĩa vụ khác đối với Nhà nước theo quy định của pháp luật. 

Trong hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng, các bên có thể thỏa thuận để một bên thực hiện nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng đó. 

Quy định trên đã góp phần đảm bảo tính công khai, minh bạch của các giao dịch bất động sản. Ngoài ra, việc cho phép các bên thỏa thuận để một bên thực hiện hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử đất đã tạo sự linh hoạt, thuận lợi cho các bên trong quá trình hoàn thiện các thủ tục trong giao dịch. 

Đối với trường hợp mua, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng của chủ đầu tư dự án thì chủ đầu tư có trách nhiệm làm thủ tục để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho bên mua, thuê mua, trừ trường hợp bên mua, thuê mua tự nguyện làm thủ tục cấp giấy chứng nhận. 

Như vậy, việc đặt ra trách nhiệm của các chủ đầu tư dự án đã góp phần bảo vệ quyền lợi của người mua hoặc thuê mua bất động sản 

Bên cạnh đó, các cơ quan nhà nước có thẩm quyền có trách nhiệm cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

Bạn không có thời gian để thực hiện hoặc chưa nắm rõ các quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản, hãy liên hệ với Luật Hoàng Anh để được tư vấn và cung cấp dịch vụ một cách HIỆU QUẢ và TIẾT KIỆM CHI PHÍ NHẤT.

Luật Hoàng Anh