2
Tư vấn mở chuỗi kinh doanh nhượng quyền thương mại
MỤC LỤC
Hiện nay, các giao dịch liên quan đến nhà ở và công trình xây dựng có sẵn đã nhận được sự quan tâm rất lớn của người dân. Đồng thời, trong những năm vừa qua, Đảng và Nhà nước ta đã luôn quan tâm đến công tác quản lý thị trường bất động sản để đảm bảo thị trường bất động sản phát triển lành mạnh và bền vững.
Vậy nghĩa vụ của bên bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng có sẵn là gì?. Bài viết dưới đây sẽ giải đáp vấn đề trên. Hãy GỌI NGAY tới 0908308123 để được Luật sư tư vấn đất đai miễn phí và cung cấp các dịch vụ theo yêu cầu.
- Luật Đất đai năm 2024;
- Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023;
- Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014.
Việc thực hiện giao dịch kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng có sẵn được quy định tại Điều 16 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 như sau:
1. Các bên ký kết hợp đồng và thực hiện giao dịch kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng tuân thủ các quy định sau đây:
a) Các bên ký kết hợp đồng có trách nhiệm chuẩn bị đầy đủ thông tin, giấy tờ để xác lập giao dịch, ký kết hợp đồng theo quy định của Luật này và Bộ luật Dân sự; đáp ứng điều kiện đối với tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản; đáp ứng điều kiện về đối tượng được mua, thuê, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản và pháp luật về nhà ở;
……
Theo đó, các bên ký kết hợp đồng và thực hiện giao dịch kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng tuân thủ các quy định sau đây:
Thứ nhất, các bên ký kết hợp đồng có trách nhiệm chuẩn bị đầy đủ thông tin, giấy tờ để xác lập giao dịch, ký kết hợp đồng theo quy định của Luật này và Bộ luật dân sự.
Ngoài ra, đối tượng của hợp đồng còn phải đáp ứng điều kiện về đối tượng được mua, thuê, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản và pháp luật về nhà ở.
Thứ hai, trước khi ký hợp đồng, bên bán, cho thuê, cho thuê mua có trách nhiệm cung cấp đầy đủ thông tin và giấy tờ pháp lý của nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng cho bên mua, thuê, thuê mua như giấy chứng nhận quyền sử đất (GNQSDĐ); khoản thuế phí;....
Quy định nhằm bảo đảm giá trị pháp lý của hợp đồng giao dịch kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng có sẵn đồng thời bảo vệ quyền và lợi ích của các bên liên quan.
Điểm c khoản 2 Điều 16 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 đã quy định điều kiện thực hiện giao dịch kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng có sẵn qua sàn giao dịch bất động sản
c) Trường hợp bất động sản được thực hiện giao dịch thông qua sàn giao dịch bất động sản thì còn phải thực hiện theo quy định tại Mục 1 Chương VII của Luật này;
Như vậy, sàn giao dịch bất động sản sẽ đóng vai trò quan trọng trong việc thực hiện các hoạt động hỗ trợ các bên trong việc ký kết hợp đồng giao dịch kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng có sẵn như: Kiểm tra tính pháp lý và điều kiện đưa vào kinh doanh đối với các bất động sản đưa vào giao dịch; thực hiện dịch vụ, hỗ trợ, cấp thông tin để khách hàng tìm kiếm, lựa chọn…
Vì thế, khi thực hiện giao dịch bất động sản còn cần đáp ứng các điều kiện về sàn giao dịch bất động sản như: điều kiện hoạt động; nguyên tắc tổ chức và hoạt động…
>>>Xem thêm tại: Điều kiện hoạt động của sàn giao dịch bất động sản được quy định như thế nào?
Các bên ký kết hợp đồng có trách nhiệm thực hiện đúng hợp đồng đã ký kết, thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ tài chính và nghĩa vụ khác đối với Nhà nước theo quy định của pháp luật. Trong đó, các bên có thể thỏa thuận để một bên thực hiện nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng đó.
Đối với trường hợp mua, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng của chủ đầu tư dự án thì chủ đầu tư có trách nhiệm làm thủ tục để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho bên mua, thuê mua, trừ trường hợp bên mua, thuê mua tự nguyện làm thủ tục cấp giấy chứng nhận.
Như vậy, việc đặt ra trách nhiệm của các chủ đầu tư dự án đã góp phần bảo vệ quyền lợi của người mua hoặc thuê, thuê mua bất động sản.
>>>Xem thêm tại: Giao dịch kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng có sẵn được thực hiện như thế nào?
Điều 19 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 đã quy định nghĩa vụ của bên bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng có sẵn như sau:
Thông báo cho bên mua, thuê, thuê mua các hạn chế về quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng (nếu có);
Trên thực tế, có không ít trường hợp bên bán, cho thuê, cho thuê mua che giấu hoặc cung cấp không đầy đủ thông tin về những hạn chế về quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng.
Vì vậy, để đảm bảo quyền lợi ích hợp pháp của bên mua, bên thuê, thuê mua, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 đã quy định nghĩa vụ thông báo cho bên mua, thuê, thuê mua các hạn chế về quyền sở hữu. Quy định này giúp người mua, thuê, thuê mua có đầy đủ thông tin để đưa ra quyết định phù hợp đồng thời nâng cao trách nhiệm của các bên trong giao dịch bất động sản.
Bảo quản nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng đã bán, cho thuê, cho thuê mua trong thời gian chưa bàn giao cho bên mua, thuê, thuê mua;
Như vậy, trong thời gian chưa bàn giao nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng cho bên mua thì bên bán, cho thuê, cho thuê mua có nghĩa vụ bảo quản nhà, công trình xây dựng đã bán, cho thuê, cho thuê mua.
Nghĩa vụ này được quy định nhằm đảm bảo tài sản được giữ nguyên hiện trạng, không bị hư hỏng, xuống cấp trước khi chính thức chuyển giao quyền sử dụng và sở hữu cho bên nhận.
Thực hiện các thủ tục mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng; thực hiện các nghĩa vụ trong hợp đồng đã ký kết; tạo điều kiện cho bên mua, thuê mua chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng;
Giao dịch mua bán nhà ở, công trình xây dựng được xác định là hoàn thành khi bên mua đứng tên chủ sở hữu nhà ở, công trình xây dựng trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Vì vậy, để hạn chế tiềm ẩn rủi ro cho bên mua, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 quy định bên bán, thuê, thuê mua có nghĩa vụ sau: (1) thực hiện các thủ tục mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng; (2) thực hiện các nghĩa vụ trong hợp đồng đã ký kết; (3) tạo điều kiện cho bên mua, thuê mua chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng.
Giao nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng cho bên mua, thuê, thuê mua theo đúng thời hạn, chất lượng và điều kiện khác đã thỏa thuận trong hợp đồng;
Đây là một trong những nghĩa vụ cơ bản và quan trọng nhằm đảm bảo tính minh bạch, công bằng và trách nhiệm trong giao dịch kinh doanh bất động sản. Theo đó, bên bán, cho thuê, cho thuê mua có nghĩa vụ giao nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng cho bên mua, thuê, thuê mua đúng thời hạn, chất lượng và các điều kiện khác các bên đã thỏa thuận trong hợp đồng.
Làm thủ tục đề nghị cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai; giao giấy chứng nhận và hồ sơ có liên quan theo thỏa thuận trong hợp đồng cho bên mua, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng;
Theo quy định của Luật Đất đai năm 2024, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
Vì thế, việc quy định về nghĩa vụ làm thủ tục và bàn giao Giấy chứng nhận không chỉ bảo vệ quyền lợi của bên mua, thuê, thuê mua mà còn góp phần nâng cao tính chuyên nghiệp và trách nhiệm của bên bán trong giao dịch kinh doanh bất động sản.
Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra;
Trong trường hợp, bên bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, diện tích sàn trong công trình xây dựng có lỗi gây thiệt hại cho bên còn lại thì bên bán, cho thuê, cho thuê có nghĩa vụ bồi thường thiệt hại. Việc bồi thường thiệt hại do các bên thỏa thuận. Trường hợp không thỏa thuận được, bên mua có quyền khởi kiện ra Tòa án nhân dân để giải quyết theo quy định pháp luật.
Thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước theo quy định của pháp luật;
Bên bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, diện tích sàn trong công trình xây dựng có nghĩa vụ thực hiện các nghĩa vụ tài chính đối với nhà nước như nộp thuế, phí và lệ phí,...
Đáp ứng đầy đủ điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản quy định tại Điều 9 và tuân thủ hình thức, phạm vi kinh doanh bất động sản quy định tại Điều 10 của Luật này;
Theo đó, bên bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, diện tích sàn trong công trình xây dựng cần đáp ứng đầy đủ điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản như bảo đảm tỷ lệ dư nợ tín dụng, dư nợ trái phiếu doanh nghiệp trên số vốn chủ sở hữu; không trong thời gian bị cấm hoạt động kinh doanh bất động sản;...
Ngoài ra, các cá nhân, tổ chức này cần đáp ứng điều kiện về phạm vi kinh doanh bất động sản đối với từng chủ thể theo quy định luật kinh doanh bất động sản.
Thực hiện giao kết hợp đồng mua bán, thuê, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng theo quy định về hợp đồng mẫu và các quy định liên quan về hợp đồng trong kinh doanh bất động sản theo quy định của Luật này;
Theo đó, bên bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng sẽ giao kết hợp đồng theo quy định về hợp đồng mẫu.
Việc sử dụng hợp đồng mẫu không chỉ góp phần cung cấp khung pháp lý chuẩn mực cho các bên tham gia mà còn đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của các bên, đặc biệt là bên mua, thuê, thuê mua.
Bảo đảm có quyền sở hữu, sử dụng hợp pháp đối với nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng được bán, cho thuê, cho thuê mua;
Quy định trên đã góp phần bảo vệ quyền lợi của người mua, thuê, thuê mua bằng cách đảm bảo rằng tài sản được giao dịch không có tranh chấp, không bị hạn chế quyền sở hữu hoặc sử dụng. Điều này góp phần nâng cao tính minh bạch, chính xác của thị trường kinh doanh bất động sản và ngăn chặn các hành vi gian lận.
Thực hiện công khai thông tin theo quy định tại Điều 6 của Luật này; chịu trách nhiệm đối với thông tin về nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng, dự án bất động sản do mình cung cấp;
Theo đó, bên bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, diện tích sàn trong công trình xây dựng có nghĩa vụ phải thực hiện việc công khai thông tin về bất động sản đầy đủ, chính xác và trung thực trên hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản và trên trang thông tin điện tử của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.
Quy định trên đã góp phần nâng cao tính minh bạch của thị trường, bảo vệ quyền lợi của người mua, thuê, thuê mua bất động sản.
>>>Xem thêm tại: Có cần công khai thông tin bất động sản khi đưa vào kinh doanh?
Ngoài ra, bên bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng có nghĩa vụ khác như bảo hành nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng; nghĩa vụ khác theo hợp đồng…
Ngoài các nghĩa vụ chung được quy định trên, bên cho thuê nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích xây dựng trong công trình xây dựng cần thực hiện nghĩa vụ sau:
Thứ nhất, Bên cho thuê nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng bảo đảm cho bên thuê sử dụng ổn định trong thời hạn thuê; bảo trì, sửa chữa theo quy định của pháp luật hoặc theo thỏa thuận; nếu bên cho thuê không bảo trì, sửa chữa mà gây thiệt hại cho bên thuê thì phải bồi thường;
Thứ hai, Bên cho thuê nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng không được đơn phương chấm dứt hợp đồng khi bên thuê thực hiện đúng nghĩa vụ theo hợp đồng. Trường hợp bên thuê nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng không thực hiện đúng nghĩa vụ theo hợp đồng thì bên cho thuê được đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhưng phải thông báo cho bên thuê trước 30 ngày nếu các bên không có thỏa thuận khác;
Như vậy, việc quy định chi tiết các nghĩa vụ của bên bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng đã tạo cơ sở quan trọng để nâng cao tính minh bạch và công bằng trong các giao dịch bất động sản, đồng thời góp phần xây dựng môi trường pháp lý vững chắc và an toàn cho các bên tham gia.
Chủ đầu tư dự án khi ký hợp đồng để bán, cho thuê mua căn hộ chung cư, công trình xây dựng hoặc phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích văn phòng, thương mại, dịch vụ, du lịch, lưu trú và công trình xây dựng có công năng phục vụ hỗn hợp tại dự án bất động sản cho nhiều khách hàng thì phải xác định rõ trong hợp đồng các nội dung sau đây liên quan đến công trình xây dựng theo dự án đầu tư được phê duyệt:
a) Phần sở hữu chung, sở hữu riêng của các chủ sở hữu trong dự án, công trình xây dựng;
b) Việc bố trí chỗ để xe trong dự án, công trình xây dựng;
c) Phương án về tổ chức quản lý vận hành công trình xây dựng;
d) Việc thu, quản lý, sử dụng các loại kinh phí bảo trì, phí dịch vụ quản lý vận hành công trình xây dựng;
đ) Nghĩa vụ tài chính về đất đai và nghĩa vụ tài chính khác của dự án, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng theo quy định của pháp luật đối với bên mua, thuê mua;
e) Nghĩa vụ khác theo hợp đồng.
Theo đó, việc xác định rõ các nội dung như phần sở hữu chung, sở hữu riêng, bố trí chỗ để xe, phương án quản lý vận hành, cách thu và sử dụng kinh phí bảo trì, phí dịch vụ… đã tạo ra một khung pháp lý minh bạch, giảm thiểu rủi ro tranh chấp.
Bạn không có thời gian để thực hiện hoặc chưa nắm rõ các quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản, hãy liên hệ với Luật Hoàng Anh để được tư vấn và cung cấp dịch vụ một cách HIỆU QUẢ và TIẾT KIỆM CHI PHÍ NHẤT.
Luật Hoàng Anh.
Luật sư NGUYỄN ĐÌNH HIỆP - Những con số biết nói
Với 20 năm kinh nghiệm trong lĩnh vực tư vấn pháp lý, Luật sư Nguyễn Đình Hiệp có sự am hiểu sâu sắc hệ thống pháp luật Việt Nam và triển khai thành công rất nhiều các vụ việc như:
2
Tư vấn mở chuỗi kinh doanh nhượng quyền thương mại
2
Tư vấn cấp Giấy phép viễn thông cho doanh nghiệp Việt Nam
8
Tư vấn pháp lý thường xuyên cho các doanh nghiệp Việt Nam, Trung Quốc, Hàn Quốc. Tiêu biểu như Công ty CP Tập đoàn Bình Minh, Công ty CP DV Viễn thông Hải Phòng
10
Tư vấn, xử lý thu hồi công nợ và khởi kiện/khởi tố các đối tượng có nợ khó đòi
10
Tư vấn pháp lý đầu tư, giấy phép, chuyển nhượng các dự án khoáng sản. Tiêu biểu như Dự án khai thác Khoáng sản của Công ty khoáng sản An Vượng tại huyện Đà Bắc tỉnh Hoà Bình (50ha).
15
Tư vấn pháp lý dự án đầu tư mở rộng sản xuất. Tiêu biểu như Dự án sản xuất 50 triệu sản phẩm điện tử thanh toán Công ty TNHH ST Vina (Hàn Quốc); Dự án mở rộng quy mô sản xuất của Công ty TNHH RFTech Việt Nam lên 20 triệu đô la Mỹ;
20
Tư vấn hợp đồng chuyển giao công nghệ và thực hiện thủ tục đăng ký hợp đồng chuyển giao công nghệ (hầu hết là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài)
20
Tư vấn pháp lý dự án đầu tư bất động sản. Tiêu biểu như Dự án khu nghỉ dưỡng tại Vịnh Lan Hạ, thành phố Hải Phòng (30ha); Khu du lịch sinh thái và nghỉ dưỡng Avana Mai Chau Hideway, tỉnh Hòa Bình (32ha)
30
Tư vấn, thành lập các doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài tại Việt Nam trong các lĩnh vực. Tiêu biểu như Dự án nhà máy sản xuất của Công ty Mass Well Limited, Công ty Modern Shine Limited tại Trung tâm công nghiệp GNP Yên Bình
300
Tư vấn hồ sơ công bố sản phẩm, hồ sơ phòng cháy chữa cháy, hồ sơ an toàn vệ sinh thực phẩm, đăng ký mã số mã vạch, đăng ký/thông báo website…
500
Tư vấn bảo hộ nhãn hiệu (thương hiệu), quyền tác giả, sáng chế
700
Tư vấn, thực hiện các thủ tục, giấy phép con như: Giấy phép lao động cho người nước ngoài, cấp phép tạm trú cho người nước ngoài, Giấy phép trung tâm ngoại ngữ, Giấy phép ngành dược, Giấy phép quảng cáo…
2000
Tư vấn, thành lập các doanh nghiệp mới, chi nhánh, văn phòng đại diện trên cả nước; các thủ tục thay đổi đăng ký doanh nghiệp trên cả nước
3000
Tư vấn các vụ việc ly hôn, chia tài sản, quyền nuôi con; chia thừa kế; tranh chấp đất đai; tố tụng dân sự, tố tụng hình sự và tố tụng hành chính.
Để nhận tin tức và quà tặng từ Luật Hoàng Anh