Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư cần đáp ứng những điều kiện gì?

Căn cứ tại Khoản 3, Điều 58, Luật đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29/11/2013 (sau đây gọi tắt là Luật đất đai năm 2013), hướng dẫn  tại Điều 14, Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ, được bổ sung tại khoản 11, Điều 2, Nghị định 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 và Khoản 10, Điều 1, Nghị định 148/2020/NĐ-CP ngày 18/12/2020 của Chính phủ, pháp luật quy định chi tiết về điều kiện đối với người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư như sau:

1. Điều kiện của người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư

Xem thêm:

Khái niệm và căn cứ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất là gì?

Pháp luật hiện hành quy định như thế nào về chuyển mục đích sử dụng đất?

Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư phải có 03 điều kiện sau đây:

a. Có năng lực tài chính để bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến độ của dự án đầu tư;

Cụ thể, năng lực tài chính trong trường hợp này bao gồm: vốn thuộc sở hữu của mình để thực hiện dự án không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 héc ta; không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 héc ta trở lên; và có khả năng huy động vốn để thực hiện dự án từ các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài và các tổ chức, cá nhân khác.

b. Ký quỹ theo quy định của pháp luật về đầu tư;

Ký quỹ là việc bên có nghĩa vụ gửi một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc giấy tờ có giá vào tài khoản phong toả tại một tổ chức tín dụng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ. 

Theo quy định tại Điều 43, Luật đầu tư số 61/2020/QH14 ngày 17/06/2020, nhà đầu tư phải ký quỹ hoặc phải có bảo lãnh ngân hàng về nghĩa vụ ký quỹ để bảo đảm thực hiện dự án đầu tư có đề nghị Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, trừ các trường hợp sau đây:

+ Nhà đầu tư trúng đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê;

+ Nhà đầu tư trúng đấu thầu thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất;

+ Nhà đầu tư được Nhà nước giao đất, cho thuê đất trên cơ sở nhận chuyển nhượng dự án đầu tư đã thực hiện ký quỹ hoặc đã hoàn thành việc góp vốn, huy động vốn theo tiến độ quy định tại văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư, Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư;

+ Nhà đầu tư được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư trên cơ sở nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của người sử dụng đất khác.

c. Không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp đang sử dụng đất do Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư khác.

Việc xác định người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp đang sử dụng đất do Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư khác xác định theo 02 căn cứ sau đây: 

+ Kết quả xử lý vi phạm pháp luật về đất đai đối với các dự án tại địa phương được lưu trữ tại Sở Tài nguyên và Môi trường; 

+ Nội dung công bố về tình trạng vi phạm pháp luật đất đai và kết quả xử lý vi phạm pháp luật đất đai trên trang thông tin điện tử của Bộ Tài nguyên và Môi trường, Tổng cục Quản lý đất đai đối với các dự án thuộc địa phương khác.

2. Các dự án có sử dụng đất phải áp dụng điều kiện tại mục 1.

Các dự án này bao gồm: 

+ Dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để cho thuê hoặc để bán kết hợp cho thuê theo quy định của pháp luật về nhà ở; 

+ Dự án đầu tư kinh doanh bất động sản gắn với quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản; 

+ Dự án sản xuất, kinh doanh không sử dụng vốn từ ngân sách nhà nước.

+ Các dự án đầu tư có sử dụng đất không có mục đích kinh doanh thì không áp dụng điều kiện điều kiện được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với người thực hiện dự án đầu tư

3. Thời điểm thẩm định các điều kiện tại mục 1. 

Thời điểm thẩm định các điều kiện kiện của người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư được thực hiện đồng thời với việc thẩm định nhu cầu sử dụng đất của chủ đầu tư khi cấp Giấy chứng nhận đầu tư, thẩm định dự án đầu tư, lập báo cáo kinh tế - kỹ thuật hoặc chấp thuận đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư, pháp luật về xây dựng đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất. 

Trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất thì thời điểm thẩm định được thực hiện trước khi tổ chức phiên đấu giá quyền sử dụng đất.

4. Quy định đối với hộ gia đình có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư 

Trường hợp hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng sang mục đích khác để thực hiện dự án đầu tư thì phải thực hiện theo quy định về điều kiện giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất đối với dự án có sử dụng đất trồng lúa, đất rừng vào các mục đích khác mà không thuộc trường hợp được Quốc hội quyết định, Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư.

5. Quy định đối với đất trồng lúa, đất rừng đã có văn bản chấp thuận của Thủ tướng Chính phủ nhưng chưa có quyết định thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất

Đối với diện tích đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng đã có văn bản chấp thuận của Thủ tướng Chính phủ hoặc Nghị quyết của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh thông qua để sử dụng vào mục đích khác nhưng chưa có quyết định thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án thì được chuyển sang thực hiện trong các năm tiếp theo nhưng không được quá thời hạn 03 năm.

Đồng thời, trong trường hợp này, người sử dụng đất không phải làm lại thủ tục xin ý kiến chấp thuận của Thủ tướng Chính phủ hoặc trình Hội đồng nhân dân cấp tỉnh thông qua nếu tiếp tục thực hiện dự án.

Xem thêm:

Quyền và nghĩa vụ của tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền, cho thuê đất thu tiền một lần là gì?

Tiền sử dụng đất khi hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở được xác định như thế nào?

Luật Hoàng Anh