Sử dụng hợp đồng trong kinh doanh bất động sản được quy định như thế nào?

Hiện nay, hoạt động kinh doanh bất động sản ngày càng phát triển, nhận được sự quan tâm từ người dân. Đồng thời, trong những năm vừa qua, Đảng và Nhà nước ta đã luôn quan tâm đến công tác quản lý thị trường bất động sản, hỗ trợ, thúc đẩy, đảm bảo thị trường bất động sản phát triển lành mạnh và bền vững. 

Vậy theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, việc sử dụng hợp đồng trong kinh doanh bất động sản được quy định như thế nào?. Bài viết dưới đây sẽ trình bày về vấn đề này. GỌI NGAY tới 0908308123 để được luật sư tư vấn đất đai miễn phí và cung cấp các dịch vụ theo yêu cầu.

Căn cứ pháp lý 

- Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023;

- Bộ luật Dân sự năm 2015;

- Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014.

Sử dụng hợp đồng trong kinh doanh bất động sản được quy định như thế nào?

Điều 45 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 đã quy định việc sử dụng hợp đồng trong kinh doanh bất động sản như sau: 

Việc sử dụng hợp đồng trong kinh doanh bất động sản cần tuân thủ các quy định pháp luật 

Theo đó, tổ chức, cá nhân khi xác lập hợp đồng kinh doanh bất động sản, hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản phải tuân thủ quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản và Bộ luật Dân sự.

Thứ nhất, điều kiện về chủ thể 

Theo đó, tổ chức, cá nhân khi xác lập hợp đồng kinh doanh bất động sản phải có năng lực pháp luật và năng lực hành vi phù hợp theo quy định pháp luật. Trong trường hợp, một trong các bên là tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản thì cần phải đáp ứng điều kiện theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023. Ngoài ra, khi xác lập hợp đồng kinh doanh bất động sản, chủ thể tham gia hoàn toàn tự nguyện. 

Thứ hai, điều kiện về nội dung hợp đồng kinh doanh bất động sản

Theo đó, nội dung và mục đích của hợp đồng không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội. Đồng thời, đối tượng hợp đồng kinh doanh bất động sản phải thuộc các trường hợp các loại bất động sản, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh như: nhà ở có sẵn, công trình xây dựng có sẵn, nhà ở hình thành trong tương lai….

Thứ ba, điều kiện về hình thức hợp đồng kinh doanh bất động sản

Điều 44 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 đã quy định trường hợp hợp đồng kinh doanh bất động sản cần công chứng, chứng thực như sau: 

4. Hợp đồng kinh doanh bất động sản, hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản mà ít nhất một bên tham gia giao dịch là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên.

5. Hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng mà các bên tham gia giao dịch là cá nhân phải công chứng hoặc chứng thực

Căn cứ quy định trên, hợp đồng trong kinh doanh bất động sản cần công chứng, chứng thực theo 02 trường hợp sau: (1) Hợp đồng trong kinh doanh bất động sản công chứng, chứng thực theo yêu cầu các bên trong hợp đồng và (2) Hợp đồng trong kinh doanh bất động sản công chứng, chứng thực theo quy định pháp luật. 

>>>Xem thêm tại: Hợp đồng trong kinh doanh bất động sản có cần công chứng, chứng thực không?

Trách nhiệm của chủ đầu tư dự án bất động sản, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản khi sử dụng hợp đồng trong kinh doanh bất động sản

Căn cứ theo quy định trên, chủ đầu tư dự án bất động sản, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có trách nhiệm trong việc sử dụng hợp đồng mẫu và thực hiện công khai các hợp đồng kinh doanh bất động sản trước khi áp dụng.

Thứ nhất, trách nhiệm trong việc sử dụng hợp đồng mẫu 

Điều 44 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 đã quy định hợp đồng trong kinh doanh bất động sản bao gồm 02 loại hợp đồng chính: (1) Hợp đồng kinh doanh bất động sản và (2) Hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản. 

Hợp đồng kinh doanh bất động sản là sự thỏa thuận bằng văn bản giữa tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản có đủ điều kiện theo quy định của Luật này với tổ chức, cá nhân khác để: mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng; chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản; chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản.

Như vậy, hợp đồng kinh doanh bất động sản là văn bản được xác lập dựa trên sự thỏa thuận giữa tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản với tổ chức, cá nhân khác để mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng; chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản; chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản.

Hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản là sự thỏa thuận bằng văn bản giữa tổ chức có đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ bất động sản theo quy định của Luật này với tổ chức, cá nhân để kinh doanh dịch vụ bất động sản.

Theo đó, hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản là văn bản được xác lập dựa trên sự thỏa thuận của hai bên chủ thể: (1) tổ chức có đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ bất động sản và (2) tổ chức, cá nhân nhằm mục đích kinh doanh dịch vụ bất động sản.

Như vậy, quy định sử dụng hợp đồng mẫu được xây dựng dựa trên khuôn khổ pháp luật, giúp giảm thiểu tình trạng lợi dụng vị thế để đưa ra các điều khoản bất lợi cho bên còn lại.

>>>Xem thêm tại: Các loại hợp đồng trong kinh doanh bất động sản là gì?

Thứ hai, trách nhiệm công khai các hợp đồng kinh doanh bất động sản

Trước đây, Điều 6 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định về trách nhiệm công khai thông tin bất động sản:

1. Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có trách nhiệm công khai thông tin về bất động sản theo các hình thức sau đây:

a) Tại trang thông tin điện tử của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản;

b) Tại trụ sở Ban Quản lý dự án đối với các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản;

c) Tại sàn giao dịch bất động sản đối với trường hợp kinh doanh qua sàn giao dịch bất động sản.

2. Nội dung thông tin về bất động sản bao gồm:

a) Loại bất động sản;

b) Vị trí bất động sản;

c) Thông tin về quy hoạch có liên quan đến bất động sản;

d) Quy mô của bất động sản;

đ) Đặc điểm, tính chất, công năng sử dụng, chất lượng của bất động sản; thông tin về từng loại mục đích sử dụng và phần diện tích sử dụng chung đối với bất động sản là tòa nhà hỗn hợp nhiều mục đích sử dụng, nhà chung cư;

…..

Khi đối chiếu với quy định của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 đã bổ sung, hoàn thiện các quy định về việc công khai thông tin về bất động sản, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh. 

Theo đó, việc công khai thông tin về bất động sản, dự án bất động sản khi đưa vào kinh doanh là điều kiện bắt buộc khi kinh doanh bất động sản. Trong đó, hợp đồng mẫu được sử dụng để ký kết trong giao dịch kinh doanh bất động sản là thông tin mà các chủ đầu tư dự án bất động sản có trách nhiệm phải công khai. 

Việc quy định này đã thể chế hóa Nghị quyết số 18-NQ/TW Đảng của Ban Chấp hành Trung ương Đảng, từ đó góp phần nâng cao tính minh bạch của thị trường, bảo vệ quyền lợi của người mua, thuê, thuê mua bất động sản.

>>>Xem thêm tại: Có cần công khai thông tin bất động sản, dự án bất động sản khi đưa vào kinh doanh?

Sử dụng hợp đồng kinh doanh bất động sản đối với việc bán, cho thuê, cho thuê mua, cho thuê lại nhà ở xã hội

Khoản 7 Điều 2 Luật Nhà ở năm 2023 đã giải thích khái niệm nhà ở xã hội như sau: 

Nhà ở xã hội là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở theo quy định của Luật này.

Hợp đồng kinh doanh bất động sản không áp dụng trong bán, cho thuê, cho thuê mua, cho thuê lại nhà ở xã hội. Thay vào đó, những hoạt động này phải tuân thủ các quy định cụ thể của Luật Nhà ở, từ đó tạo ra một khung pháp lý riêng biệt để quản lý chặt chẽ các giao dịch liên quan đến loại hình nhà ở này.

Như vậy, quy định trên đã góp phần tạo nên cơ sở pháp lý quan trọng để bảo vệ quyền lợi của người dân, đồng thời thúc đẩy quá trình phát triển nhà ở xã hội một cách bền vững và hiệu quả.

Nội dung chính của hợp đồng kinh doanh bất động sản

Hợp đồng kinh doanh bất động sản là sự thể hiện các thỏa thuận giữa các bên tham gia giao dịch, trong đó quy định cụ thể về quyền và nghĩa vụ của các bên. Đây là cơ sở pháp lý quan trọng nhằm đảm bảo tính minh bạch, công bằng và bảo vệ quyền lợi của các bên tham gia giao dịch. Trong đó, theo quy định tại Điều 46 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, hợp đồng kinh doanh bất động sản bao gồm các nội dung sau: 

Hợp đồng mua bán, thuê, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng 

Hợp đồng mua bán, thuê, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng phải có các nội dung chính sau đây:

a) Tên, địa chỉ của các bên;

b) Các thông tin về bất động sản;

c) Giá bán, cho thuê, cho thuê mua;

d) Phương thức và thời hạn thanh toán;

đ) Bảo lãnh của ngân hàng bảo lãnh cho nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với trường hợp bán nhà ở hình thành trong tương lai;

e) Thời hạn giao, nhận bất động sản và hồ sơ kèm theo;

g) Bảo hành;

h) Quyền, nghĩa vụ của các bên;

i) Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng;

k) Phạt vi phạm hợp đồng;

l) Các trường hợp chấm dứt, hủy bỏ hợp đồng và biện pháp xử lý;

m) Phương thức giải quyết tranh chấp;

n) Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng.

Hợp đồng chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản

Hợp đồng chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản phải có các nội dung chính sau đây:

a) Tên, địa chỉ của các bên;

b) Các thông tin về loại đất, diện tích, vị trí, số hiệu, ranh giới và tình trạng thửa đất, tài sản gắn liền với đất (nếu có);

c) Thời hạn sử dụng đất; giá chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, bao gồm tài sản gắn liền với đất (nếu có);

d) Phương thức và thời hạn thanh toán;

đ) Thời hạn bàn giao đất và hồ sơ kèm theo;

e) Quyền, nghĩa vụ của các bên;

g) Quyền của bên thứ ba đối với thửa đất (nếu có);

h) Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng;

i) Phạt vi phạm hợp đồng;

k) Giải quyết hậu quả khi hợp đồng hết hạn đối với trường hợp cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất;

l) Các trường hợp chấm dứt, hủy bỏ hợp đồng và biện pháp xử lý;

m) Phương thức giải quyết tranh chấp;

n) Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng.

Hợp đồng chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản

Hợp đồng chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản phải có các nội dung chính sau đây:

a) Tên, địa chỉ của các bên;

b) Thông tin cơ bản của dự án đã được phê duyệt;

c) Thông tin chi tiết về toàn bộ dự án hoặc phần dự án chuyển nhượng;

d) Giá chuyển nhượng;

đ) Phương thức và thời hạn thanh toán;

e) Thời hạn bàn giao toàn bộ hoặc một phần dự án và hồ sơ kèm theo;

g) Quyền, nghĩa vụ của các bên;

h) Trách nhiệm của các bên trong việc thực hiện các thủ tục hành chính liên quan đến quyền sử dụng đất;

i) Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng;

k) Phạt vi phạm hợp đồng;

l) Các trường hợp chấm dứt hợp đồng và biện pháp xử lý;

m) Phương thức giải quyết tranh chấp;

n) Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng.

Hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản

Hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản phải có các nội dung chính sau đây:

a) Tên, địa chỉ của các bên;

b) Đối tượng và nội dung dịch vụ;

c) Yêu cầu và kết quả dịch vụ;

d) Thời hạn thực hiện dịch vụ;

đ) Phí dịch vụ, thù lao, hoa hồng dịch vụ;

e) Phương thức và thời hạn thanh toán;

g) Quyền, nghĩa vụ của các bên;

h) Phương thức giải quyết tranh chấp;

i) Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng.

Theo đó, mỗi loại hợp đồng đều được quy định chi tiết các điều khoản cần có, tùy thuộc vào đặc điểm và mục đích của giao dịch. Những nội dung này bao gồm các điều khoản liên quan đến đối tượng giao dịch, giá cả, phương thức thanh toán, quyền và nghĩa vụ của các bên và các điều khoản về giải quyết tranh chấp. 

Việc tuân thủ các nội dung quy định trong hợp đồng có ý nghĩa vô cùng quan trọng để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của cả bên mua và bên bán. Điều này giúp tăng tính minh bạch và hạn chế các rủi ro phát sinh trong quá trình giao dịch bất động sản.

Bạn không có thời gian để thực hiện hoặc chưa nắm rõ các quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản, hãy liên hệ với Luật Hoàng Anh để được tư vấn và cung cấp dịch vụ một cách HIỆU QUẢ và TIẾT KIỆM CHI PHÍ NHẤT.