Tiền thuê đất khi tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà phải chuyển mục đích sử dụng đất được xác định như thế nào?

Căn cứ tại Khoản 4, Điều 12, Nghị định 46/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ, đây là trường hợp tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp của tổ chức, cá nhân để thực hiện dự án đầu tư phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất mà phải chuyển mục đích sử dụng đất sau khi nhận chuyển nhượng và phải thực hiện nghĩa vụ tài chính về nộp tiền thuê đất. Khi đó, việc xác định tiền thuê đất được thực hiện trong các trường hợp sau:

1. Trường hợp 1

Điểm a, Khoản 4, Điều 12, Nghị định 46/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ quy định đây là trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp hợp pháp của hộ gia đình, cá nhân theo quy định của pháp luật đất đai, số tiền mà tổ chức kinh tế đã trả để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất được trừ vào tiền thuê đất phải nộp nếu lựa chọn hình thức thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê hoặc được quy đổi ra thời gian đã hoàn thành việc nộp tiền thuê đất nếu lựa chọn hình thức thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm. 

Số tiền tổ chức kinh tế đã trả để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác định như sau:

- Trường hợp giá đất để tính đơn giá thuê đất được xác định bằng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất thì giá của loại đất nhận chuyển nhượng cũng được xác định bằng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích sử dụng đất.

Xem thêm : Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được pháp luật quy định như thế nào?

- Trường hợp giá đất để tính đơn giá thuê đất được xác định bằng các phương pháp so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư thì giá của loại đất nhận chuyển nhượng cũng được xác định theo các phương pháp này tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích sử dụng đất.

Xem thêm:

Phương pháp so sánh trực tiếp được pháp luật hiện hành quy định như thế nào?

Phương pháp chiết trừ được quy định như thế nào?

Phương pháp thu nhập được pháp luật quy định như thế nào?

Phương pháp thặng dư được pháp luật quy định như thế nào?

Khoản 2, Điều 5, Thông tư 77/2014/TT-BTC ngày 16/06/2014 của Bộ Tài chính quy định cụ thể về trường hợp này như sau: 

Trường hợp tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp hợp pháp của hộ gia đình, cá nhân để thực hiện dự án đầu tư phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất mà phải chuyển mục đích sử dụng đất sau khi nhận chuyển nhượng và phải thực hiện nghĩa vụ tài chính về nộp tiền thuê đất thì được trừ số tiền đã trả để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất vào số tiền thuê đất phải nộp.

Số tiền được trừ vào tiền thuê đất phải nộp được xác định theo giá đất của mục đích đất nhận chuyển nhượng tại thời điểm được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nhưng không vượt quá số tiền phải bồi thường, hỗ trợ tương ứng với trường hợp Nhà nước thu hồi đất, cụ thể:

+ Trường hợp người thuê đất lựa chọn hình thức thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì số tiền đã trả để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác định theo quy định tại Khoản 4, Khoản 5 Điều 4 Nghị định số 46/2014/NĐ-CP.

Xem thêm: Đơn giá thuê đất được xác định như thế nào?

+ Trường hợp người thuê đất lựa chọn hình thức thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm, số tiền đã trả để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu trên được quy đổi ra thời gian đã hoàn thành nghĩa vụ nộp tiền thuê đất tại thời điểm được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Việc quy đổi số tiền này ra số năm, tháng hoàn thành nghĩa vụ nộp tiền thuê đất trong trường hợp lựa chọn hình thức thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm được thực hiện theo công thức sau:

n = Số tiền đã trả để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất / Tiền thuê đất phải nộp một năm

Trong đó:

- n: Số năm, tháng hoàn thành nghĩa vụ nộp tiền thuê đất

- Số tiền đã trả để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp hợp pháp của hộ gia đình, cá nhân được xác định theo giá đất của mục đích nhận chuyển nhượng tại thời điểm được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

- Tiền thuê đất phải nộp một năm được xác định bằng đơn giá thuê đất hàng năm tại thời điểm được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nhân (x) với diện tích đất phải nộp tiền thuê đất.

2. Trường hợp 2

Điểm b, Khoản 4, Điều 12, Nghị định 46/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ quy định đây là trường hợp nhận chuyển nhượng hợp pháp đất phi nông nghiệp không phải là đất ở có nguồn gốc được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất và tiền sử dụng đất đã nộp không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước, nếu phải chuyển mục đích sử dụng đất trong trường hợp  chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp và được Nhà nước cho thuê đất thì số tiền tổ chức kinh tế đã trả để nhận chuyển nhượng được trừ vào số tiền thuê đất phải nộp nếu lựa chọn hình thức thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê. 

Trường hợp tổ chức kinh tế lựa chọn hình thức thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm, số tiền đã trả để nhận chuyển nhượng được quy đổi ra thời gian đã hoàn thành nghĩa vụ nộp tiền thuê đất tại thời điểm có quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

Số tiền tổ chức kinh tế đã trả để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu trên được xác định bằng số tiền thuê đất nộp một lần cho thời gian sử dụng đất còn lại. (quy định tại Điểm b, Khoản 4, Điều 12, Nghị định 46/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ) 

Khoản 3, Điều 5, Thông tư 77/2014/TT-BTC ngày 16/06/2014 của Bộ Tài chính quy định cụ thể về trường hợp này như sau: 

Việc xác định số tiền đã trả để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất được trừ vào số tiền thuê đất phải nộp hoặc quy đổi ra thời gian hoàn thành nghĩa vụ nộp tiền thuê đất và được xác định như sau:

+ Đối với trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì số tiền đã trả để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác định bằng số tiền thuê đất theo mục đích sử dụng đất phải nộp một lần cho thời gian sử dụng đất còn lại trước khi chuyển mục đích sử dụng đất nhưng không vượt quá số tiền bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất và được xác định theo quy định tại Khoản 4, Khoản 5 Điều 4 Nghị định số 46/2014/NĐ-CP.

+ Đối với trường hợp thuê đất trả tiền hàng năm thì số tiền đã trả để nhận chuyển nhượng được quy đổi ra số năm, tháng hoàn thành nghĩa vụ nộp tiền thuê đất theo công thức tại trường hợp 1.

3. Trường hợp 3

Điểm b, Khoản 4, Điều 12, Nghị định 46/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ trường hợp đất nhận chuyển nhượng có nguồn gốc được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất nhưng không phải là đất nông nghiệp hoặc nhận chuyển nhượng tài sản trên đất gắn liền với đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm khi chuyển mục đích sử dụng đất và được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho thuê đất thì phải nộp tiền thuê đất

4. Trường hợp 4

Trường hợp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có thời hạn sử dụng ổn định lâu dài (không phải là đất nông nghiệp) đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trước ngày 01/07/2014 để sử dụng vào mục đích sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp thì không phải nộp tiền thuê đất.

Luật Hoàng Anh