Việc xác định giá đất cụ thể được pháp luật quy định như thế nào?

1. Nguyên tắc xác định giá đất cụ thể 

Theo quy định tại Khoản 1, Điều 15, Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ, 03 nguyên tắc xác định giá đất cụ thể là: 

+ Nguyên tắc định giá đất quy định tại Điều 112, Luật đất đai năm 2013 

Các nguyên tắc định giá đất bao gồm: theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá; theo thời hạn sử dụng đất; phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất. Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá như nhau.

+ Các phương pháp định giá đất

Xem thêm:

Phương pháp so sánh trực tiếp được pháp luật hiện hành quy định như thế nào?

Phương pháp chiết trừ được quy định như thế nào?

Phương pháp thu nhập được pháp luật quy định như thế nào?

Phương pháp thặng dư được pháp luật quy định như thế nào?

+ Kết quả tổng hợp, phân tích thông tin về thửa đất, giá đất thị trường, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể.

2. Các trường hợp sử dụng giá đất cụ thể 

Căn cứ tại Khoản 2, Điều 15, Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ, giá đất cụ thể được sử dụng để làm căn cứ trong các trường hợp sau: 

a. Trường hợp 1 được quy định tại Khoản 4, Điều 114, Luật đất đai năm 2013, cụ thể: 

+ Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích đất ở vượt hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân. Tính tiền thuê đất đối với đất nông nghiệp vượt hạn mức giao đất, vượt hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân.

Khoản 3, Điều 20, Nghị định 45/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 quy định về việc tính giá đất tính thu tiền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân đã nộp đủ hồ sơ hợp lệ xin cấp Giấy chứng nhận, xin chuyển mục đích sử dụng đất trước ngày 15/05/2014 nhưng nay mới xác định tiền sử dụng đất: đối với diện tích đất trong hạn mức giao đất ở tại địa phương, giá đất tính thu tiền sử dụng đất là giá đất quy định tại Bảng giá đất. Đối với diện tích ngoài hạn mức giao đất ở tại địa phương: Trường hợp nộp hồ sơ hợp lệ trước ngày 01 tháng 3 năm 2011, giá đất tính thu tiền sử dụng đất là giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại Bảng giá đất. Trường hợp nộp hồ sơ hợp lệ từ ngày 01 tháng 3 năm 2011 đến trước ngày 15/05/2014, giá đất tính thu tiền sử dụng đất là giá đất quy định tại Bảng giá đất nhân (x) với hệ số điều chỉnh giá đất.

+ Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất; công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức mà phải nộp tiền sử dụng đất;

+ Tính tiền thuê đất đối với trường hợp Nhà nước cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất;

+ Tính giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước mà doanh nghiệp cổ phần sử dụng đất thuộc trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; tính tiền thuê đất đối với trường hợp doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm;

Xem thêm: Các quy định về việc quản lý, sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước là gì?

+ Tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.

Xem thêm: Bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng an ninh, vì lợi ích quốc gia, công cộng là gì ?

b. Trường hợp 2 được quy định tại Khoản 2, Điều 172, Luật đất đai năm 2013

Đây là trường hợp tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đang được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm được chuyển sang thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê và phải xác định lại giá đất cụ thể để tính tiền thuê đất tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển sang thuê đất theo hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.

Bên cạnh đó, khi chuyển sang thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì phải nộp tiền thuê đất cho thời gian thuê đất còn lại.

Đơn giá thuê đất trả một lần của thời hạn sử dụng đất còn lại được xác định tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển sang thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho thời gian thuê.

Việc xác định tiền thuê đất trong trường hợp này chúng tôi sẽ trình bày chi tiết trong các bài viết tiếp theo. 

Xem thêm: Đơn giá thuê đất được xác định như thế nào?

c. Trường hợp 3 được quy định tại Khoản 3, Điều 189, Luật đất đai năm 2013 

Đây là trường hợp người mua tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất trong thời hạn sử dụng đất còn lại theo giá đất cụ thể, sử dụng đất đúng mục đích đã được xác định trong dự án.

d. Trường hợp 4

Đây là trường hợp xác định giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê.

3. Lập kế hoạch định giá đất cụ thể 

Điều 28, Thông tư 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/06/2014 của Bộ tài nguyên và Môi trường, được sửa đổi tại Điều 22, Thông tư 02/2015/TT-BTNMT ngày 27/01/2015 của Bộ tài nguyên và Môi trường quy định về việc lập kế hoạch định giá đất cụ thể như sau: 

a. Căn cứ lập kế hoạch định giá đất cụ thể 

Căn cứ dự thảo kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện, kế hoạch cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước, Sở Tài nguyên và Môi trường lập kế hoạch định giá đất cụ thể của năm tiếp theo trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh đồng thời với kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện; việc lựa chọn tổ chức có chức năng tư vấn giá đất thực hiện kế hoạch định giá đất cụ thể phải hoàn thành trước ngày 31 tháng 3 hàng năm.

b. Nội dung kế hoạch định giá đất cụ thể 

Kế hoạch định giá đất cụ thể gồm các nội dung chính sau: 

+ Dự kiến các trường hợp cần định giá đất cụ thể; 

+ Dự kiến trường hợp phải thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất và số lượng tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất; 

+Dự kiến thời gian và kinh phí thực hiện định giá đất.

Luật Hoàng Anh