Yêu cầu đối với bên chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản cho tổ chức là gì?

Hiện nay, các quy định về giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản cho tổ chức được ban hành nhằm hỗ trợ và tạo điều kiện thuận lợi cho người dân trong giao dịch kinh doanh bất động sản.

Vậy theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, yêu cầu đối với bên chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản cho tổ chức là gì?. Bài viết dưới đây sẽ trình bày về vấn đề này. GỌI NGAY tới 0908308123 để được luật sư tư vấn đất đai miễn phí và cung cấp các dịch vụ theo yêu cầu.

Cơ sở pháp lý 

- Luật Đất đai năm 2024; 

- Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023;

- Nghị định 96/2024/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản.

Điều kiện đối với đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản được chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất cho tổ chức

Căn cứ theo quy định của Điều 35 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản được chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất cho tổ chức cần đáp ứng điều kiện sau:

Đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản được chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất cho tổ chức phải đáp ứng các điều kiện quy định tại các khoản 1, 2, 3, 4, 5 và 8 Điều 31 của Luật này.

Theo đó, đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản được chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất cho tổ chức cần đáp ứng điều kiện sau:

Điều kiện chung trong chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản

Điều 29 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 đã quy định các điều kiện chung trong chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản bao gồm: (1) yêu cầu đối với dự án bất động sản; (2) yêu cầu hoàn thành việc đầu tư xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch chi tiết và tiến độ dự án được phê duyệt; (3) yêu cầu bảo đảm cung cấp các dịch vụ và kết nối hạ tầng.

Điều kiện về quyền sử dụng đất

Quyền sử dụng đất đối với đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản cần đáp ứng điều kiện như: có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất và trong thời hạn sử dụng đất theo quy định; quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án;…

Quy định trên nhằm đảm bảo quyền sử dụng đất đủ điều kiện được chuyển nhượng trong giao dịch kinh doanh bất động sản, từ đó đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của các bên có liên quan.

Điều kiện công khai thông tin 

Căn cứ theo quy định của Điều 6 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật phải được công khai thông tin trước khi đưa vào kinh doanh theo quy định pháp luật. Quy định này đã góp phần nâng cao tính minh bạch của thị trường, từ đó bảo vệ quyền lợi của người mua, thuê, thuê mua bất động sản.

>>>Xem thêm tại: Điều kiện đối với đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản được chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất cho tổ chức là gì?

Yêu cầu đối với bên chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản cho tổ chức

So sánh với quy định của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 đã bổ sung thêm các yêu cầu cụ thể cần có đối với bên chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã đầu tư xong hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản nhằm tăng cường công cụ quản lý nhà nước.

Cụ thể, Điều 36 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 đã quy định các yêu cầu đối với bên chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản cho tổ chức như sau:

Bên chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản phải đáp ứng các yêu cầu quy định tại Điều 32 của Luật này

Theo đó, bên chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản cho tổ chức cần đáp ứng các điều kiện sau đây:

Thứ nhất, phải là chủ đầu tư dự án bất động sản

Hiện nay, trên thực tế, tình trạng lừa đảo trong các giao dịch kinh doanh bất động sản đang diễn ra phổ biến và ngày càng tinh vi. Một trong những nguyên nhân chính là do bên chuyển nhượng không phải là chủ đầu tư hợp pháp của dự án, nhưng vẫn thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Để hạn chế tình trạng trên, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 đã quy định rằng chỉ có chủ đầu tư dự án bất động sản mới có quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản cho tổ chức.

Quy định trên đã góp phần đảm bảo tính an toàn và minh bạch trong thị trường bất động sản, từ đó tạo cơ sở quan trọng trong việc bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bên mua trong giao dịch kinh doanh bất động sản.

Thứ hai, bảo đảm điều kiện quy định tại khoản 1, 2 Điều 9 và khoản 2 Điều 31 của Luật này

Theo đó, bên chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản cần đáp ứng điều kiện cụ thể như sau:

Một là, bên chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản cần đáp ứng điều kiện chung đối với cá nhân, cá nhân khi kinh doanh bất động sản được quy định tại khoản 1, khoản 2 Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 bao gồm: 

- Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp hoặc thành lập hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã theo quy định của pháp luật về hợp tác xã, có ngành, nghề kinh doanh bất động sản (gọi chung là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản).

- Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải đáp ứng các điều kiện sau đây: (1) Không trong thời gian bị cấm hoạt động kinh doanh bất động sản, bị tạm ngừng, bị đình chỉ hoạt động theo bản án, quyết định của Tòa án, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; (2) Bảo đảm tỷ lệ dư nợ tín dụng, dư nợ trái phiếu doanh nghiệp trên số vốn chủ sở hữu; (3) đáp ứng tỷ lệ vốn chủ sở hữu theo quy định.

Hai là, bên chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất và trong thời hạn sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai. Quyền sử dụng của phần đất được chuyển nhượng nằm trong phần diện tích đất thuộc dự án đã có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

Theo quy định Luật Đất đai năm 2024, giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Quy định trên nhằm đảm bảo quyền sử dụng đất đủ điều kiện được chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại trong giao dịch kinh doanh bất động sản, từ đó đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp cho các bên trong giao dịch kinh doanh bất động sản.

>>>Xem thêm tại: Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản cho cá nhân tự xây dựng nhà ở là gì?

Thứ ba, đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai

Căn cứ theo khoản 3 Điều 32 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, bên chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản cho tổ chức phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai như sau:

3. Đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và các loại thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có) đối với Nhà nước theo quy định của pháp luật đối với phần diện tích đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản đưa vào kinh doanh.

Theo đó, nghĩa vụ tài chính về đất đai bao gồm: (1) tiền sử dụng đất, (2) tiền thuê đất, (3) các loại thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có) đối với Nhà nước theo quy định của pháp luật đối với phần diện tích đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản đưa vào kinh doanh.

Quy định trên đã đặt ra trách nhiệm của bên chuyển nhượng dự án bất động sản trong việc thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai đối với cơ quan nhà nước. Quy định này đã góp phần bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bên mua đồng thời hạn chế các tranh chấp pháp lý trong tương lai. 

Thứ tư, thực hiện xong các quyết định xử phạt hành chính trước khi ký hợp đồng chuyển nhượng

Trong trường hợp bên chuyển nhượng bị xử phạt vi phạm hành chính trong các lĩnh vực: đất đai, xây dựng, nhà ở,... thì bên chuyển nhượng có nghĩa vụ phải thực hiện xong các quyết định xử phạt vi phạm hành chính trước khi ký kết các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản.

Như vậy, khi bên chuyển nhượng chưa hoàn tất các nghĩa vụ xử phạt này mà đã tiến hành chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với đất đã có hạ tầng kỹ thuật và nằm trong dự án bất động sản, giao dịch có thể bị xem là vi phạm pháp luật kinh doanh bất động sản.

Bạn không có thời gian để thực hiện hoặc chưa nắm rõ các quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản, hãy liên hệ với Luật Hoàng Anh để được tư vấn và cung cấp dịch vụ một cách HIỆU QUẢ và TIẾT KIỆM CHI PHÍ NHẤT.

Luật Hoàng Anh.