03 khoản tiền phải nộp khi làm Sổ đỏ đối với đất khai hoang là gì?(P1)

Các văn bản pháp luật hiện hành về đất đai không quy định cụ thể thế nào là đất khai hoang, tuy nhiên ta có thể hiểu "khai hoang" là khai thác những vùng hoang hoá, chưa được sử dụng hoặc không ai sử dụng. Từ đó, "đất khai hoang" là đất đã đang để hoang hoá, đất khác và không thuộc quyền sử dụng của hộ gia đình, cá nhân tại thời điểm hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất đó. 

Hay nói cách khác, đất khai hoang là đất do hộ gia đình, cá nhân sử dụng mà không có các giấy tờ về quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 100, Luật Đất đai năm 2013. 

Khoản 16, Điều 3, Luật Đất đai năm 2013 quy định Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.

Khi làm thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi tắt là Giấy chứng nhận) đối với đất khai hoang, hộ gia đình, cá nhân cần phải nộp 03 khoản tiền bao gồm: tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ và lệ phí cấp Giấy chứng nhận. 

Dưới đây chúng tôi sẽ trình bày các quy định chi tiết của pháp luật hiện hành về việc xác định từng loại chi phí cụ thể khi làm thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận đối với đất khai hoang như sau: 

1. Tiền sử dụng đất 

Tiền sử dụng đất là số tiền mà người sử dụng đất phải trả cho Nhà nước khi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất. (căn cứ tại Khoản 21, Điều 3, Luật Đất đai năm 2013) 

Đối với đất khai hoang, việc xác định tiền sử dụng đất phải nộp được chia ra theo các trường hợp cụ thể sau: 

a. Xác định tiền sử dụng đất phải nộp đối với đất đã sử dụng từ trước ngày 15/10/1993

Điều 6, Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định về tiền sử dụng đất phải nộp trong hai trường hợp đối với đất đã sử dụng từ trước ngày 15/10/1993 như sau: 

TH1: Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất khai hoang có nhà ở, công trình xây dựng khác từ trước ngày 15/10/1993, không có các hành vi vi phạm quy định tại Điều 22, Nghị định 43/2014/NĐ-CP như lấn, chiếm…thì khi được cấp Giấy chứng nhận, hộ gia đình, cá nhân phải nộp tiền sử dụng đất như sau: 

- Trường hợp đất có nhà ở thì người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với diện tích đất ở đang sử dụng trong hạn mức công nhận đất ở cho mỗi hộ gia đình, cá nhân

Đối với diện tích đất ở vượt hạn mức công nhận đất ở (nếu có) thì phải nộp tiền sử dụng đất bằng 50% tiền sử dụng đất theo giá đất cụ thể (được xác định theo phương pháp phương pháp so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư, phương pháp hệ số điều chỉnh) tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

- Trường hợp sử dụng đất có công trình xây dựng không phải là nhà ở, nếu được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp như hình thức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất với thời hạn sử dụng lâu dài thì không phải nộp tiền sử dụng đất.

TH2: Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất khai hoang có nhà ở, công trình xây dựng khác từ trước ngày 15/10/1993 có một trong các hành vi vi phạm theo quy định tại Điều 22, Nghị định 43/2014/NĐ-CP thì khi được cấp Giấy chứng nhận, phải nộp tiền sử dụng đất như sau: 

- Nộp 50% tiền sử dụng đất đối với diện tích đất trong hạn mức công nhận đất ở theo giá đất quy định tại Bảng giá đất; nộp 100% tiền sử dụng đất đối với diện tích đất vượt hạn mức công nhận đất ở theo giá đất giá đất cụ thể (được xác định theo phương pháp phương pháp so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư, phương pháp hệ số điều chỉnh) tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

- Trường hợp sử dụng đất có công trình xây dựng không phải là nhà ở, nếu được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sản xuất kinh doanh phi nông thì phải nộp 50% tiền sử dụng đất theo giá đất giá đất cụ thể (được xác định theo phương pháp phương pháp so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư, phương pháp hệ số điều chỉnh) của loại đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp có thời hạn sử dụng đất cao nhất quy định tại Khoản 3 Điều 126 Luật Đất đai tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Trên đây chúng tôi đã trình bày về việc xác định tiền sử dụng đất phải nộp khi làm Sổ đỏ cho đất khai hoang trong trường hợp đất đã sử dụng từ trước ngày 15/10/1993. Các cách xác định tiền sử dụng đất phải nộp khi làm Sổ đỏ cho đất khai hoang trong trường hợp đất đã sử dụng từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2004, đất khai hoang đã sử dụng từ ngày 01/7/2004 đến trước ngày 01/7/2014, lệ phí trước bạ, lệ phí cấp Giấy chứng nhận, chúng tôi sẽ tìm hiểu trong các bài tiếp theo. 

Xem thêm: 

03 khoản tiền phải nộp khi làm Sổ đỏ đối với đất khai hoang là gì?(P2)

03 khoản tiền phải nộp khi làm Sổ đỏ đối với đất khai hoang là gì?(P3)

Tổng hợp các bài viết về Luật Xây dựng

Luật Hoàng Anh