Luật đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29/11/2013 (sau đây gọi tắt là Luật đất đai năm 2013) có hiệu lực thi hành từ ngày 01/07/2014. Tiếp nối phần trước, trong phần này, Luật Hoàng Anh tiếp tục trình bày về các trường hợp giao đất, cho thuê đất trước ngày 01/07/2014 được xử lý theo quy định tại Điều 60, Luật đất đai năm 2013, Điều 31 Nghị định 46/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ, cụ thể như sau: 

1. Xử lý đối với trường hợp chủ thể sử dụng đất đầu tư vào sản xuất, kinh doanh trong khu kinh tế đã được Nhà nước giao đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của chủ thể khác trước ngày 01/07/2014.

Căn cứ tại Khoản 7, Điều Điều 31, Nghị định 46/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ, đây là trường hợp tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư vào sản xuất, kinh doanh trong khu kinh tế đã được Nhà nước giao đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế khác, người Việt Nam định cư ở nước ngoài trước ngày 01/07/2014.

Trong trường hợp này, sau khi Luật đất đai năm 2013 có hiệu lực thi hành, tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đã đầu tư sản xuất, kinh doanh được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn còn lại của dự án, không phải chuyển sang thuê đất. 

Khi hết thời hạn thực hiện dự án nếu có nhu cầu được Ban Quản lý khu kinh tế xem xét cho thuê đất và phải nộp tiền thuê đất.

Xem thêm:

Việc xác định nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất trong thực hiện thủ tục hành chính về đất đai được quy định như thế nào?

Đất sử dụng có thời hạn được quy định như thế nào?

Đơn giá thuê đất được xác định như thế nào?

Cụ thể, tiền thuê đất trong trường hợp này được xác định theo Khoản 8, Điều 5, Thông tư 77/2014/TT-BTC ngày 16/06/2014 của Bộ Tài chính được xác định như sau:

Trường hợp người sử dụng đất nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất trước ngày 01/7/2014, khi chuyển sang thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê để thực hiện dự án đầu tư với thời hạn thuê đất dài hơn thời gian sử dụng đất còn lại của đất nhận chuyển nhượng thì phải nộp tiền thuê đất theo mục đích sử dụng đất mới tại thời điểm chuyển từ giao đất sang thuê đất và được trừ đi số tiền đã nhận chuyển nhượng.

Số tiền nhận chuyển nhượng được trừ được tính bằng công thức: 

(Tiền sử dụng đất tính theo giá đất của thời hạn sử dụng đất có thu tiền sử dụng đất tại thời điểm chuyển từ giao đất sang thuê đất / Tổng thời hạn sử dụng đất có thu tiền sử sụng đất) x Thời hạn sử dụng đất còn lại.

2. Xử lý đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân được giao đất bãi bồi ven sông, ven biển, tổ chức kinh tế được giao đất không thu tiền để sản xuất nông, lâm nghiệp trước ngày 01/07/2014

Căn cứ tại Khoản 8,9, Điều Điều 31, Nghị định 46/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ,

Hộ gia đình, cá nhân đã được Nhà nước giao đất bãi bồi ven sông, ven biển trước ngày 01/07/2014 để sử dụng vào mục đích nông nghiệp thì sau ngày 01/07/2014 được tiếp tục sử dụng trong thời hạn giao đất còn lại. 

Khi hết thời hạn giao đất nếu có nhu cầu sử dụng đất, phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và không vi phạm pháp luật đất đai nếu được Nhà nước cho thuê đất thì phải nộp tiền thuê đất.

Tổ chức kinh tế đã được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối trước ngày 01/07/2014 thì sau ngày 01/07/2014 phải chuyển sang thuê đất và phải nộp tiền thuê đất.

3. Xử lý đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư tại nước ngoài nhận chuyển quyền sử dụng đất hợp pháp trước ngày 01/04/2014

Căn cứ tại Khoản 10, Điều 31, Nghị định 46/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ, đây là trường hợp hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc trường hợp thuê đất theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 đã nhận chuyển quyền sử dụng đất hợp pháp trước ngày 01/07/2014. 

Sau khi Luật đất đai năm 2013 có hiệu lực thi hành tức sau ngày 01/07/2014, người sử dụng đất trong trường hợp này được tiếp tục sử dụng đất trong thời hạn sử dụng đất còn lại mà không phải chuyển sang thuê đất. 

Khi hết thời hạn sử dụng đất, nếu được cơ quan nhà nước có thẩm quyền gia hạn thì phải chuyển sang thuê đất và phải nộp tiền thuê đất.

4. Xử lý đối với trường hợp nhà đầu tư ứng trước tiền giải phóng mặt bằng, đang còn trong thời hạn thuê đất, chưa được khấu trừ hoặc chưa được khấu trừ hết

Căn cứ tại Khoản 11, Điều 31, Nghị định 46/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ được sửa đổi bởi Khoản 8, Điều 3, Nghị định 135/2016/NĐ-CP ngày 09/9/2016 của Chính phủ, đây là trường hợp nhà đầu tư ứng trước tiền bồi thường giải phóng mặt bằng theo phương án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt theo chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định tại Luật đất đai năm 2003 đang còn trong thời hạn thuê đất nhưng chưa được khấu trừ hoặc chưa khấu trừ hết vào số tiền thuê đất phải nộp hàng năm theo quy định của pháp luật từng thời kỳ.

Khi Luật đất đai năm 2013 có hiệu lực thi hành, nhà đầu tư tiếp tục được khấu trừ số tiền còn lại đã được cơ quan có thẩm quyền xác định và được quy đổi ra thời gian tương ứng phải nộp tiền thuê đất theo đơn giá thuê đất được xác định theo chính sách và giá đất tại thời điểm ngày 01/01/2015 và được xác định thời gian đã hoàn thành việc nộp tiền thuê đất hàng năm.

Đối với trường hợp được Nhà nước cho thuê đất trước ngày 01/01/2006 mà thuộc đối tượng được xác định lại đơn giá thuê đất thì đơn giá thuê đất để thực hiện quy đổi ra thời gian tương ứng phải nộp tiền thuê đất là đơn giá được xác định theo chính sách và giá đất tại thời điểm ngày 01/01/2016.

Xem thêm: 

Trường hợp giao đất, cho thuê đất trước ngày 01/07/2014 được xử lý như thế nào? (P1)

Luật Hoàng Anh