Tư vấn xác định giá đất là gì?

Thế nào là tư vấn xác định giá đất? Bài viết dưới đây sẽ tìm hiểu sâu hơn các quy định của pháp luật hiện hành về vấn đề tư vấn xác định giá đất.

1. Nguyên tắc hoạt động tư vấn xác định giá đất 

Theo quy định tại điều 19, Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ quy định về nguyên tắc hoạt động tư vấn xác định giá đất:

+ Thực hiện đúng các nguyên tắc, phương pháp định giá đất, trình tự, nội dung khi xây dựng khung giá đất, bảng giá đất và định giá đất cụ thể; 

Xem thêm: Các quy định chung của pháp luật về khung giá đất là gì?

+ Độc lập, trung thực, khách quan; 

+ Thực hiện nghĩa vụ quy định tại Khoản 2 Điều 116 của Luật Đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29/11/2013 (sau đây gọi tắt là Luật đất đai năm 2013) bao gồm : chịu trách nhiệm trước pháp luật về tính chính xác, trung thực, khách quan của kết quả tư vấn giá đất; thực hiện thỏa thuận theo hợp đồng tư vấn xác định giá đất với bên thuê tư vấn; chịu sự thanh tra, kiểm tra của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; báo cáo cơ quan nhà nước có thẩm quyền về tổ chức, kết quả hoạt động tư vấn xác định giá đất định kỳ hàng năm hoặc trong trường hợp đột xuất; thực hiện nghĩa vụ về thuế và các nghĩa vụ tài chính khác có liên quan theo quy định của pháp luật; đăng ký danh sách định giá viên và việc thay đổi, bổ sung danh sách định giá viên với cơ quan nhà nước có thẩm quyền nơi tổ chức tư vấn xác định giá đất đặt trụ sở chính; lưu trữ hồ sơ, tài liệu về kết quả tư vấn xác định giá đất và các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật.

2. Điều kiện hoạt động của tổ chức tư vấn xác định giá đất, cá nhân hành nghề tư vấn xác định giá đất 

a. Điều kiện hoạt động của cá nhân hành nghề tư vấn xác định giá đất 

Căn cứ tại Điều 2, Nghị định 136/2018/NĐ-CP ngày 05/10/2018 của Chính phủ quy định về điều kiện hoạt động của cá nhân hành nghề tư vấn xác định giá đất như sau: 

Cá nhân chỉ được hành nghề tư vấn xác định giá đất trong tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất thuộc một trong các trường hợp sau:

Trường hợp 1: Có Chứng chỉ định giá đất được cấp theo quy định của pháp luật về đất đai; 

+ Thông tư 61/2015/TT-BTNMT ngày 15/12/2015 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về việc cấp và quản lý chứng chỉ định giá đất.

+ Cá nhân được cấp Chứng chỉ định giá đất phải có đủ 03 điều kiện sau: 

i, Có trình độ từ đại học trở lên thuộc các chuyên ngành về quản lý đất đai, địa chính, bất động sản, vật giá, thẩm định giá, kinh tế, tài chính, kế toán, kiểm toán, ngân hàng, kinh tế-kỹ thuật, kỹ thuật, luật; 

ii, Có thời gian công tác thực tế theo chuyên ngành đào tạo từ 36 (ba mươi sáu) tháng trở lên sau khi có bằng tốt nghiệp chuyên ngành quy định tại điểm a Khoản này tính đến ngày nộp hồ sơ đề nghị cấp Chứng chỉ định giá đất; 

iii, Có Giấy chứng nhận đã hoàn thành khóa học bồi dưỡng về định giá đất theo chương trình bồi dưỡng về định giá đất do Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành.

Trường hợp 2: Có Thẻ thẩm định viên về giá hoặc Chứng chỉ định giá bất động sản và Giấy chứng nhận đã hoàn thành khóa học bồi dưỡng về định giá đất theo chương trình bồi dưỡng về định giá đất do Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành.

b. Điều kiện của tổ chức hoạt động vấn xác định giá đất 

tổ chức tư vấn xác định giá đất được hoạt động khi có đầy đủ các điều kiện sau: 

+ Có chức năng tư vấn xác định giá đất hoặc thẩm định giá hoặc tư vấn định giá bất động sản;

+ Có ít nhất 03 định giá viên đủ điều kiện hành nghề tư vấn xác định giá đất tại mục a.

3. Các trường hợp thực hiện tư vấn xác định giá đất 

Điều 115 Luật đất đai năm 2013 quy định về các trường hợp tư vấn xác định giá đất bao gồm: 

+ Khi xây dựng, điều chỉnh khung giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất và định giá đất cụ thể mà cơ quan nhà nước có thẩm quyền có yêu cầu;

Xem thêm: Pháp luật quy định như thế nào về bảng giá đất?

+ Khi giải quyết khiếu nại về giá đất theo yêu cầu của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, các bên có liên quan;

+Khi thực hiện giao dịch dân sự liên quan đến giá đất cụ thể mà các bên có yêu cầu.

Xem thêm: Việc xác định giá đất cụ thể được pháp luật quy định như thế nào?

Việc xác định giá đất của tư vấn xác định giá đất phải độc lập, khách quan, trung thực và tuân theo nguyên tắc và phương pháp định giá đất.

Các nguyên tắc định giá đất quy định tại Điều 112, Luật đất đai năm 2013 bao gồm: Việc định giá đất phải đảm bảo theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá; theo thời hạn sử dụng đất; phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất; cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá như nhau.

Các phương pháp định giá đất bao gồm phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dư, phương pháp hệ số điều chỉnh và phương pháp chiết trừ.

Xem thêm: Phương pháp chiết trừ được quy định như thế nào?

Như vậy, qua các quy định của pháp luật hiện hành, ta thấy, nhằm tăng cường, phát huy vai trò của các tổ chức tư vấn giá đất, pháp luật đất đai quy định việc Nhà nước xây dựng giá đất phải có sự tham gia của tổ chức có chức năng tư vấn định giá đất và tư vấn định giá là một trong những yếu tố để các cơ quan có quyền định giá làm cơ sở định giá. 

Luật Hoàng Anh