Các cơ chế áp dụng trong cải tạo và xây dựng lại nhà chung cư là gì?

1. Các cơ chế về đất đai áp dụng trong cải tạo và xây dựng lại nhà chung cư

Pháp luật hiện hành quy định về các cơ chế về đất đai áp dụng trong cải tạo và xây dựng lại nhà chung cư tại Điều 25 Nghị định 69/2021/NĐ-CP ngày 15/07/2021 của Chính phủ, cụ thể như sau: 

a. Ban hành các quyết định thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất 

Việc ban hành quyết định thu hồi đất và giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư được thực hiện như sau: 

+ Khi lựa chọn chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư đối với trường hợp các chủ sở hữu thỏa thuận với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thì việc ban hành các quyết định được thực hiện sau khi cơ quan có thẩm quyền Quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư dự án;

+ Khi lựa chọn chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư thông qua hình thức đấu thầu và lựa chọn chủ đầu tư dự án đối với trường hợp Nhà nước trực tiếp thực hiện dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư thì việc ban hành các quyết định thực hiện theo quy định của pháp luật đất đai;

Xem thêm:

Thông báo thu hồi đất được quy định như thế nào?

Khái niệm và căn cứ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất là gì?

+ Trình tự, thủ tục thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án quy định tại khoản này được thực hiện theo quy định của pháp luật đất đai. Trường hợp các chủ sở hữu không chấp hành việc thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức cưỡng chế thu hồi đất để bàn giao mặt bằng cho chủ đầu tư dự án.

b. Các quy định về việc miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tiền chuyển mục đích sử dụng đất 

+ Chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tiền chuyển mục đích sử dụng đất đối với diện tích đất được giao để thực hiện dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, khu chung cư (bao gồm diện tích đất xây dựng nhà chung cư hiện hữu, nhà ở riêng lẻ hiện hữu (nếu có), diện tích đất xây dựng công trình kinh doanh, dịch vụ, thương mại, công trình công cộng và diện tích xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội trong ranh giới nhà chung cư, khu chung cư hiện hữu đó, trừ các công trình hạ tầng, trụ sở, nhà làm việc 

c. Xử lý trong trường hợp phạm vi dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư có diện tích đất lớn hơn diện tích đất quy định tại mục b 

Trường hợp phạm vi dự án cải tạo , xây dựng lại nhà chung cư, khu chung cư có diện tích đất lớn hơn diện tích đất quy định tại mục b thì chủ đầu tư phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tiền chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần diện tích lớn hơn như sau: 

+  Trường hợp đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư thì chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai theo giá trúng thầu quy định tại Điều 15 của Nghị định 69/2021/NĐ-CP;

Xem thêm: Lựa chọn chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư thông qua hình thức đầu thầu là gì?

+ Trường hợp không đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư thì chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai theo quy định của pháp luật về đất đai.

Xem thêm: Việc xác định nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất trong thực hiện thủ tục hành chính về đất đai được quy định như thế nào?

d. Xử lý trong trường hợp có đề xuất tăng hệ số sử dụng đất sau khi chủ đầu tư đã được lựa chọn 

Trường hợp sau khi được lựa chọn mà chủ đầu tư có đề xuất tăng hệ số sử dụng đất, phù hợp với quy hoạch được duyệt và được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận thì chủ đầu tư phải nộp tiền sử dụng đất bổ sung đối với phần được tăng thêm theo quy định của pháp luật.

e. Một số quy định khác 

+ Trường hợp nhà chung cư phải thực hiện phá dỡ nhưng theo quy hoạch được duyệt không tiếp tục xây dựng lại nhà ở mà xây dựng công trình khác (trừ trường hợp Nhà nước thực hiện dự án cải tạo xây lại nhà chung cư) hoặc vẫn tiếp tục xây dựng nhà ở nhưng được các chủ sở hữu nhà chung cư đồng ý không tái định cư tại chỗ và chủ đầu tư đã thực hiện bồi thường, bố trí tái định cư cho các chủ sở hữu tại địa điểm khác thì chủ đầu tư dự án được hưởng các cơ chế ưu đãi về đất đai theo quy định tại mục b. 

+ Trường hợp thực hiện dự án tái định cư theo giải pháp quy gom một số nhà chung cư trên địa bàn cùng phạm vi cấp xã hoặc cấp huyện thì chủ đầu tư được hưởng cơ chế ưu đãi về đất đai tương tự mục b. 

Trong trường hợp dự án không cân đối được hiệu quả tài chính thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh báo cáo Thủ tướng Chính phủ xem xét, quyết định việc miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tiền chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần diện tích đất có nhà chung cư cũ sau quy gom để bảo đảm cân đối hiệu quả tài chính của dự án; phần diện tích đất còn lại không thuộc diện được miễn tiền sử dụng đất thì chủ đầu tư phải thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai theo quy định pháp luật, trừ trường hợp xây dựng công trình công cộng.

2. Các cơ chế về huy động vốn trong cải tạo và xây dựng lại nhà chung cư 

Điều 26, Nghị định 69/2021/NĐ-CP quy định về cơ chế huy động vốn trong cải tạo và xây dựng lại nhà chung cư như sau: 

a. Trường hợp cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư không phải bằng nguồn vốn do Nhà nước trực tiếp đầu tư thì chủ đầu tư được huy động vốn từ các nguồn sau đây:

+ Các nguồn vốn quy định tại Điều 72 của Luật Nhà ở năm 2014, bao gồm vốn thuộc sở hữu của chủ đầu tư, vốn huy động thông qua hình thức góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân; vốn từ Quỹ phát triển đất, vốn từ tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thực hiện giải phóng mặt bằng theo quy định của pháp luật, vốn huy động từ các nguồn hợp pháp khác;

+ Tiền mua, tiền thuê mua, tiền thuê nhà ở hình thành trong tương lai và diện tích công trình kinh doanh dịch vụ thương mại (nếu có) trong phạm vi dự án;

+ Vốn vay từ tổ chức tín dụng, tổ chức tài chính (nếu có) đang hoạt động tại Việt Nam.

b. Trường hợp chủ sở hữu nhà chung cư được bố trí tái định cư mà phải nộp thêm tiền chênh lệch diện tích thì được vay vốn tại tổ chức tín dụng, tổ chức tài chính đang hoạt động tại Việt Nam, vay vốn từ Quỹ phát triển nhà ở và nguồn vốn khác của địa phương (nếu có) n để thanh toán khoản tiền chênh lệch này.

Xem thêm: 

Tổng hợp các bài viết về Luật Nhà ở

Luật Hoàng Anh